Ομοδικία στη σύμβαση μίσθωσης: Η ενοχή προς καταβολή του μισθώματος ή αποζημίωσης λόγω φθορών σε αντιδιαστολή προς το δικαίωμα αναπροσαρμογής και την απόδοση της χρήσης του μισθίου
Κρίσιμο κριτήριο για τη διάκριση μεταξύ απλής και αναγκαστικής ομοδικίας (ενεργητικής και παθητικής) των άρθρων 74 και 76 ΚΠολΔ αντίστοιχα, είναι η φύση της ένδικης αιτούμενης παροχής ως «διαιρετής» ή «αδιαίρετης». Μια από τις χαρακτηριστικές περιπτώσεις απλής ομοδικίας είναι η κοινωνία ενοχικών δικαιωμάτων και υποχρεώσεων, ενώ της αναγκαστικής ομοδικίας η περίπτωση των κοινών ενοχών ή των αδιαίρετων δικαιωμάτων ή παροχών.
Στην περίπτωση της σύμβασης μίσθωσης, η υποχρέωση καταβολής του μισθώματος από την πλευρά των συμμισθωτών και το αντίστοιχο δικαίωμα των συνεκμισθωτών είναι ως χρηματική παροχή, διαιρετή και συνεπώς ο δικονομικός δεσμός των υποκειμένων κάθε αντίδικης πλευράς της δίκης είναι αυτός της απλής ομοδικίας (άρθρο 74 ΚΠολΔ). Έτσι, «οι περισσότεροι εκμισθωτές έχουν δικαίωμα να απαιτήσουν ο καθένας την αναλογία της μερίδας του, οι περισσότεροι δε μισθωτές να πληρώσουν ο καθένας επίσης την αναλογία που του αντιστοιχεί (ΑΚ 480 και 785), εκτός αν έχει συμφωνηθεί ενοχή εις ολόκληρον, οπότε καθένας έχει δικαίωμα ή υποχρέωση αντίστοιχα να απαιτήσει ή να καταβάλει ολόκληρο το μίσθωμα» (βλ. Παπαδάκης Χαράλαμπος, Αγωγές Απόδοσης Μισθίου, γ΄ έκδοση, αρ. 372 και 1099 και ΜονΠρωτΑθ 3293/1982, ΝοΒ 30, 962, όπου: «επί μισθώσεως πράγματος εάν οι μισθωταί είναι πλείονες, λόγω του ότι η υποχρέωσις καταβολής μισθώματος είναι διαιρετή, ως χρηματική τοιαύτη, έκαστος εξ αυτών οφείλει το μίσθωμα συμμέτρως εφ΄όσον δεν συνεφωνήθη άλλως (Καυκάς, Ενοχ. Δίκαιον άρθρ. 574 §2, 595 §2 σελ. 254, 332 σημ.1, Τούσης, Ενοχ. Δικ. Β΄σελ. 241 σημ.)»).
Ομοίως και στην περίπτωση αγωγής των συνεκμισθωτών για καταβολή αποζημίωσης λόγω φθορών ή μεταβολών στο μίσθιο, καθένας από τους εκμισθωτές δικαιούται να απαιτήσει το ποσό της ζημίας που αντιστοιχεί στη μερίδα του, αφού η αξίωση αποζημίωσης λόγω φθορών, ως χρηματική παροχή είναι δικαίωμα διαιρετό (ΑΚ 480). Αν έχει συμφωνηθεί ενοχή εις ολόκληρον ενεργητικώς μεν δικαιούται να απαιτήσει ολόκληρο το ποσό της ζημίας ένας εκ των συνεκμισθωτών (ΑΚ 481), παθητικώς δε την υποχρέωση να καταβάλει ένας εκ των συμμισθωτών κατά την προτίμηση του εκμισθωτή (ΑΚ 482) (βλ. Παπαδάκης Χαράλαμπος, Αγωγές Απόδοσης Μισθίου, γ΄έκδοση, αρ. 1175 και 1177).
Αντίθετα, σχετικά με το δικαίωμα αναπροσαρμογής του μισθώματος, υπάρχει αμφισβήτηση εάν είναι διαιρετό ή αδιαίρετο. Υποστηρίζεται ότι πρόκειται για διαιρετό δικαίωμα, διότι οι καρποί του κοινού πράγματος είναι αυτόνομο οικονομικό αγαθό που έχει αποσπασθεί από τη διαχείριση του κοινού και ανήκει στον καθένα από τους κοινωνούς, ώστε το δικαίωμα αυξομείωσης υποστηρίζεται ότι δεν πρέπει να συγχέεται με τη διαχείριση του όλου πράγματος. Ενώ κατά την αντίθετη υποστηριζόμενη άποψη, που κρίνεται ορθότερη, η συμφωνία περί του ύψους του μισθώματος συνιστά πράξη διαχείρισης (και όχι πράξη διάθεσης – ΑΚ 793) και συνεπώς δεν υπάρχει αυτοτελές δικαίωμα κάθε κοινωνού (συνεκμισθωτή ή συμμισθωτή) να καταρτίζει μονομερή συμφωνία σχετική με το ύψος του μισθώματος, με αποτέλεσμα το δικαίωμα αναπροσαρμογής του μισθώματος να θεωρείται κατά την άποψη αυτή αδιαίρετο μη επιδεχόμενο ιδανικό προσδιορισμό (βλ. Παπαδάκης Χαράλαμπος, Αγωγές Απόδοσης Μισθίου, γ΄ έκδοση, αρ. 376 επ. και τις εκεί παραπομπές και ΜονΠρωτΑθ 3293/1982, ΝοΒ 30, 962, όπου: «το δικαίωμα προς αναπροσαρμογήν είναι αδιαίρετον, αφού είναι εμφανές ότι δεν επιδέχεται ιδανικόν ή κατά κλάσμα προσδιορισμόν. Συνεπώς,εφόσον το δικαίωμα προς αναπροσαρμογήν είναι αδιαίρετον, περαιτέρω έπεται ότι ο εκμισθωτής υποχρεούται να εναγάγη από κοινού άπαντας τους μισθωτάς, διότι η διαφορά επιδέχεται ενιαίαν ρύθμισιν και δεν δύνανται να εκδοθούν αντίθετοι αποφάσεις (άρθ. 76 ΚΠολΔ)με όλας τας εντεύθεν συνεπείας ως προς την περαιτέρω διεξαγωγήν της δίκης» και το σχόλιο του Χαρ. Παπαδάκη στην ως άνω απόφαση).
Αντίστοιχα, το δικαίωμα της παράδοσης ή απόδοσης της χρήσης του μισθίου είναι και αυτό αδιαίρετο με αποτέλεσμα να συνδέονται εδώ τα υποκείμενα της κάθε αντίδικης πλευράς της δίκης με τη δικονομική σχέση της αναγκαστικής ομοδικίας (άρθρο 76 ΚΠολΔ), λόγω του αδιαιρέτου της φύσης της παροχής αυτής (βλ. ΑΠ 1327/ 1974, ΝοΒ 23, 755, ΕφΑθ 571/1997 ΕλλΔνη 38, 1902, ΕφΘεσ 2591/1999 Αρμ 54, 29). Όπως χαρακτηριστικά αναφέρει ο Νίκας : «Πρόκειται για κοινή ενοχή λόγω της αδυναμίας να αποδοθεί ιδανικό μέρος του μισθίου» (βλ. Ν. Νίκας, Πολιτική δικονομία, τόμος Ι, σελ. 355). Ωστόσο στη νομολογία παρατηρείται διχογνωμία, ως προς το ζήτημα του είδους της ομοδικίας των περισσότερων συμμισθωτών, στην αγωγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου. Στην υπ’ αρ. 1001/1990 απόφαση του Άρειου Πάγου (βλ. ΕΔΠ 1993, 121 με αντίθετες παρατηρήσεις Παπαδάκη) κρίθηκε ότι μεταξύ των συμμισθωτών αναπτύσσεται σχέση ενοχής εις ολόκληρον και κατά συνέπεια συνδέονται με σχέση απλής ομοδικίας. Όμως, όπως παρατηρεί ο Νίκας (βλ. Ν. Νίκας, Πολιτική δικονομία, τόμος Ι, σελ. 356), αφού κάθε συμμισθωτής δεν μπορεί να προβεί σε παραχώρηση της χρήσεως του όλου μισθίου δεν μπορεί να είναι οφειλέτης εις ολόκληρον, επειδή το δικαίωμα της χρήσης του μισθίου είναι αδιαίρετο (ολΑΠ 13/1989, ΝοΒ 38, 610), αλλά αντίθετα οφειλέτης κοινής ενοχής, στην οποία αναπτύσσεται σχέση αναγκαίας ομοδικίας.
Θεώνη Κάδρα, Δικηγόρος LL.M.
e-mail: info@efotopoulou.gr