Παραγραφή αξιώσεων του εκμισθωτή κατά μισθωτή (μισθώματα, δαπάνες ΔΕΚΟ, φθορές)

Η αγωγή περί καταβολής μισθωμάτων υπόκειται σε πενταετή παραγραφή (άρθρο 250 αρ. 16 ΑΚ), η δε βραχυπρόθεσμη αυτή παραγραφή αρχίζει από την αρχή κάθε επόμενου έτους από εκείνο μέσα στο οποίο παρήχθησαν και κατά το οποίο ο δικαιούχος μπορούσε να ασκήσει τη σχετική αγωγή και ισχύει για κινητά, ακίνητα ή αγροτικά μίσθια ανεξάρτητα από το έτος της μίσθωσης.

Στην πενταετή παραγραφή υπόκεινται και τα τέλη καταναλώσεως ύδατος και ηλεκτρικού ρεύματος (ΑΠ 1133/1995, ΕλλΔνη 37/1586). Εάν όμως έχει λήξει η μισθωτική σχέση, οι σχετικές δαπάνες μπορούν να αναζητηθούν με βάση τις διατάξεις περί αδικαιολόγητου πλουτισμού, εάν έχουν καταβληθεί από τον εκμισθωτή, ο οποίος θα πρέπει να ασκήσει σχετική αγωγή κατά του μισθωτή με βάση τις διατάξεις περί αδικαιολόγητου πλουτισμού (βλ. και σχετικά ΜονΠρΑθ 2082/1995 Αρμ 1996.980 και ΕιρΘεσ 168/1999, Αρμ 1999.492).

Οι αξιώσεις του εκμισθωτή για αποζημίωσή του, λόγω φθορών, παραγράφονται κατά το άρθρο 602 εδαφ. α’ του ΑΚ, μετά από έξι (6) μήνες, αφότου αυτός ανέλαβε το μίσθιο, έστω και αν αυτός είχε την δυνατότητα να πληροφορηθεί ή να διαπιστώσει αυτές (φθορές) πριν από την ανάληψή του. Συγκεκριμένα, η παραγραφή αρχίζει από την επομένη της ανάληψης του μισθίου ημέρα και λήγει όταν περάσει ολόκληρη η τελευταία ημέρα του μήνα κατά τον οποίο συμπληρώνονται οι έξι μήνες. Επί ολικής καταστροφής του μισθίου ισχύει η 20-ετής παραγραφή. Σε περίπτωση κατά την οποία ο μισθωτής προκαλεί από υπαιτιότητά του φθορές στο μίσθιο, υπάρχει συρροή ενδοσυμβατικής και αδικοπρακτικής ευθύνης. Σε μία όμως τέτοια περίπτωση, από την διάταξη του άρθρου 602 ΑΚ με σαφήνεια προκύπτει ότι, στην υπό του άρθρου τούτου θεσπιζόμενη βραχεία εξάμηνη παραγραφή υπόκειται η αξίωση του εκμισθωτή κατά του μισθωτή από φθορές του μισθίου ή μεταβολές αυτού και μάλιστα είτε η αξίωση στηρίζεται στην σύμβαση (ΑΚ 592, 594, 599) είτε στην αδικοπραξία (914 ΑΚ), η οποία επίσης υπόκειται στην ίδια παραγραφή και όχι εκείνη του άρθρου 937 του ΑΚ.

 

Μαρία Τζαβέλα, Δικηγόρος

info@efotopoulou.gr