Πώληση ακινήτου υπό διαλυτική αίρεση – Με την πλήρωση της αίρεσης η οποία επέρχεται με τη μη εμπρόθεσμη αποπληρωμή του τιμήματος, ανατρέπεται η σύμβαση, παύει να ισχύει και επανέρχεται η κυριότητα στον πωλητή χωρίς καμία άλλη ενέργεια, όπως δήλωση υπαναχώρησης

Κατά τη διάταξη του άρθρου 202 ΑΚ, «αν με τη δικαιοπραξία εξαρτήθηκε η ανατροπή των αποτελεσμάτων της από γεγονός μελλοντικό και αβέβαιο (αίρεση διαλυτική), μόλις συμβεί το γεγονός αυτό παύει η ενέργεια της δικαιοπραξίας και επανέρχεται αυτοδικαίως η προηγούμενη κατάσταση». Ενόψει της διάταξης αυτής, ο διαλυτικός όρος που περιέχεται στη σύμβαση πώλησης και μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτου, σύμφωνα με τον οποίο, σε περίπτωση που ο αγοραστής, ο οποίος ανέλαβε την υποχρέωση για ορισμένη, εντός τακτής προθεσμίας, ενέργεια, που μπορεί να συνίσταται και στην καταβολή του πιστωθέντος τιμήματος, δεν προέβη στην εκπλήρωση αυτής, θα εκπίπτει από κάθε δικαίωμά του που απορρέει από την πώληση και το πωληθέν θα καθίσταται αναγόραστο και θα επιστραφεί χωρίς άλλη διατύπωση στην κυριότητα του πωλητή, αποτελεί αναμφίβολα παρεμβολή στη σύμβαση διαλυτικής αίρεσης, υπό την οποία τελεί τόσο η κατά το άρθρο 1033 ΑΚ συμφωνία για τη μεταβίβαση της κυριότητας, όσο και η ενοχική δικαιοπραξία της πώλησης, η οποία αποτελεί, κατά την παραπάνω διάταξη, τη νόμιμη αιτία της μεταβίβασης.

Όταν δε η διαλυτική αυτή αίρεση πληρωθεί, διότι παρήλθε άπρακτη η προθεσμία εντός της οποίας όφειλε να ενεργήσει ο αγοραστής, τότε, κατά τη βούληση των μερών, που σαφώς εκφράστηκε και είναι σύμφωνη με τα οριζόμενα στην προεκτεθείσα διάταξη του άρθρου 202 ΑΚ, ανατρέπεται η όλη σύμβαση τόσο κατά την ενοχική όσο και κατά την εμπράγματη ενέργειά της, υπό την έννοια ότι παύει αυτή να ισχύει με την επέλευση του αιρετικού γεγονότος και επανέρχεται αυτοδικαίως η προηγούμενη κατάσταση, άρα και η κυριότητα στον πωλητή, χωρίς να απαιτείται οποιαδήποτε άλλη ενέργειά του (όπως δήλωση υπαναχώρησης), ενώ ο αγοραστής εκπίπτει από τα δικαιώματά του από τη σύμβαση πώλησης (ΠΠρΚω 72/2018 – ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1361/2017, ΑΠ 389/2017, ΑΠ 2099/2009, ΑΠ 1133/2009, ΑΠ 848/2008, ΑΠ 637/2003, ΕφΛαρ 110/2015, δημοσιευμένες στην Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών ΝΟΜΟΣ, Γεωργιάδης Γ. σε Γεωργιάδη Απ. – Σταθόπουλο Μ., Αστικός Κώδικας, Γενικές Αρχές, Τόμος ΙΒ, 2016, άρθρο 202, σελ. 934επ.).

 

Αγγελική Πολυδώρου, Δικηγόρος

e-mail: info@efotopoulou.gr