Πότε καθίσταται υποχρεωτική η διπλή μεταγραφή μιας συμβολαιογραφικής πράξεως και ποιες είναι οι συνέπειες από την παράλειψή της;
Στα πλαίσια διερευνήσεως της φύσεως και του περιεχομένου της δικαιοπραξίας με την οποία ρυθμίζεται η μεταβίβαση κυριότητος ακινήτου με ταυτόχρονη παρακράτηση του δικαιιώματος της επικαρπίας, καθίσταται ευκρινές ότι με την αυτή συμβολαιογραφική πράξη καταρτίζονται δύο δικαιοπραξίες, ήτοι αφενός εκείνη της μεταβιβάσεως της κυριότητος στον αποκτώντα, αφετέρου εκείνη της συστάσεως από τον αποκτώντα επικαρπίας υπέρ του μεταβιβάσαντος. Υπό το πρίσμα της υπ’ αριθμ. 294/2020 (ΤΝΠ NOMOS) αποφάσεώς του, το Γ΄ πολιτικό τμήμα του Αρείου Πάγου επεσήμανε ότι ακόμα και στην περίπτωση, κατά την οποία ενσωματωθούν στο ίδιο συμβολαιογραφικό έγγραφο οι δύο δικαιοπραξίες, εκάστη εξ αυτών θα πρέπει να καταχωρισθεί διακεκριμένα στα ευρετήρια μεταγραφών του εκάστοτε αρμοδίου Υποθηκοφυλακείου, η δε παράλειψη ιδιαίτερης μεταγραφής, όταν αφορά τη συστατική της επικαρπίας δικαιοπραξία, έχει σαν έννομη συνέπεια τη μη γένεση και θεμελίωση του δικαιώματος επικαρπίας, όπερ σημαίνει ότι ο αποκτών καθίσταται πλήρης κύριος του μεταβιβασθέντος. Η παράλειψη διπλής μεταγραφής εν προκειμένω επάγεται ότι η μη μεταγραφείσα δικαιοπραξία δεν αποτελεί ούτε νόμιμο ή νομιζόμενο τίτλο προς το σκοπό κτήσεως του δικαιώματος με πρωτότυπο τρόπο, ήτοι με τα προσόντα της τακτικής χρησικτησίας.
Έτι ειδικότερα, υπό την έποψη της ως άνω αποφάσεως εκτίθενται τα ακόλουθα, ήτοι: « […] Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1000, 1033, 1142, 1143, 1144, 1166 A.K. συνάγονται τα ακόλουθα: Η προσωπική δουλεία της επικαρπίας συνίσταται στο εμπράγματο δικαίωμα του επικαρπωτή να χρησιμοποιεί και να καρπώνεται ξένο πράγμα, διατηρώντας όμως ακέραιη την ουσία του. Παρέπεται, ότι περιεχόμενο της επικαρπίας είναι, εφόσον από την συστατική του πράξη δεν προκύπτει άλλο τι, η πλήρης, δηλαδή, καθολική άσκηση των εξουσιών της κυριότητος, η οποία εφεξής γίνεται ψιλή, ώστε δεν νοείται ψιλή κυριότητα επί του πράγματος χωρίς να υπάρχει δικαίωμα επικαρπίας διαφόρου προσώπου επί τούτου (ΑΠ 1050/2019, ΑΠ 1657/2001). Η επικαρπία συνιστάται με δικαιοπραξία ή με χρησικτησία. Οι αντίστοιχες περί κτήσεως κυριότητος διατάξεις εφαρμόζονται αναλόγως. Ο κύριος ακινήτου μπορεί, μεταβιβάζοντάς το, για νόμιμη αιτία σε άλλον με συμβόλαιο μεταγεγραμμένο, να παρακρατήσει την επ` αυτού επικαρπία υπέρ του εαυτού του ή υπέρ τρίτου ή υπέρ του εαυτού του και του τρίτου, οπότε η επικαρπία κτάται με το συμβόλαιο κατά τρόπο πρωτότυπο (ΑΠ 211/69, ΑΠ 205/1957). Στην περίπτωση αυτή δεν καταρτίζεται μια μοναδική δικαιοπραξία (με περιεχόμενο ότι ο κύριος παραχωρεί την ψιλή κυριότητα και παρακρατεί υπέρ αυτού την επικαρπία), αλλά δύο δικαιοπραξίες, αφ` ενός η μεταβίβαση της κυριότητος στον αποκτώντα, αφ` ετέρου η σύσταση από τον αποκτώντα επικαρπίας υπέρ του μεταβιβάσαντος. Οι δικαιοπραξίες αυτές μπορούν να συντελεστούν σε ενιαία εξωτερική πράξη, αν πρόκειται για ακίνητο και να ενσωματωθούν στο αυτό συμβολαιογραφικό έγγραφο. Κατά συνέπεια, μπορεί να προσκομισθεί για μεταγραφή και το μοναδικό αυτό συμβολαιογραφικό έγγραφο. Ο φύλακας των μεταγραφών όμως οφείλει να αποβλέψει αυτοτελώς σε κάθε μία από τις ενσωματωθείσες στο αυτό συμβόλαιο δικαιοπραξίες και να σημειώσει στο βιβλίο μεταγραφών δύο φορές το όνομα κάθε συμβαλλομένου, του ενός ως δικαιοδότη της κυριότητος και ως δικαιούχου της επικαρπίας, και του άλλου ως δικαιοδότη της επικαρπίας και ως δικαιούχου της κυριότητος. Το ίδιο θα κάνει και στο ευρετήριο των μεταγραφών. Τα αυτά ισχύουν και επί παρακρατήσεως της επικαρπίας υπέρ του μεταβιβάζοντος και υπέρ τρίτου. Ο τρίτος θα αποκτήσει το δικαίωμα της επικαρπίας, όταν γίνει μεταγραφή της συμβολαιογραφικής εμπραγμάτου δικαιοπραξίας στο όνομά του. Εξάλλου, από μεν τη διάταξη του άρθρου 1192 του ΑΚ ορίζεται ότι μεταγράφονται στο γραφείο μεταγραφών της περιφέρειας του ακινήτου: 1. οι εν ζωή δικαιοπραξίες, στις οποίες περιλαμβάνονται και οι αιτία θανάτου δωρεές, με τις οποίες συνιστάται, μετατίθεται, καταργείται εμπράγματο δικαίωμα (εμπράγματες δικαιοπραξίες) πάνω σε ακίνητο …, από δε τη διάταξη του άρθρου 1198 του ίδιου Κώδικα ορίζεται ότι χωρίς μεταγραφή στις περιπτώσεις των άρθρων 1192 εδάφια 1 έως 4 και 1193, δεν επέρχεται η μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου ή η σύσταση, μετάθεση, κατάργηση εμπράγματου δικαιώματος πάνω στο ακίνητο. Από τη διάταξη, επίσης, του άρθρου 1194 του ΑΚ, με σαφήνεια προκύπτει ότι, όταν με το ίδιο συμβολαιογραφικό έγγραφο καταρτίζονται δύο δικαιοπραξίες, οι οποίες είναι, κατά νόμο, μεταγραπτέες, πρέπει η καθεμιά απ` αυτές να μεταγράφεται χωριστά. Από το συνδυασμό των αμέσως πιο πάνω διατάξεων με εκείνες των άρθρων 1205 του ΑΚ, που ρυθμίζει τη συρροή πολλών μεταγραφών, 18, 19 και 20 του β.δ/τος 533/1963, που εκδόθηκε κατ` εξουσιοδότηση του άρθρου 10 του ν.δ/τος 4201/1961 “περί τροποποιήσεως και συμπληρώσεως του Οργανισμού των υποθηκοφυλακείων του Κράτους κ.λ.π.”, με τις οποίες ορίζεται ο τρόπος με τον οποίο επιδιώκεται από τον ενδιαφερόμενο η μεταγραφή, τα έγγραφα στοιχεία τα οποία πρέπει να προσκομιστούν από τον ίδιο στον οικείο υποθηκοφύλακα, η από τον τελευταίο τήρηση ειδικού ευρετηρίου μεταγραφών (ευρετηρίου μερίδων) και, ειδικότερα, το διάγραμμα κάθε σελίδας του ευρετηρίου αυτού και τα αναγραφόμενα σε κάθε στήλη στοιχεία, τα οποία για την πέμπτη μεν στήλη είναι το αντικείμενο της πράξης (σύσταση, μετάθεση, αλλοίωση ή κατάργηση εμπράγματου δικαιώματος …), και εάν πρόκειται περί εκποίησης ή κτήσης η αιτία αυτής, για την έκτη δε στήλη “αμοιβαίως παραπομπαί εις ετέρας πράξεις αφορώσας εις το αυτό ακίνητον…”, προκύπτει, ότι, όταν με το ίδιο έγγραφο καταρτίζονται δύο δικαιοπραξίες (περί ακινήτου) για τις οποίες απαιτείται μεταγραφή, η καθεμιά απ` αυτές πρέπει να καταχωρίζεται διακεκριμένα και στις μερίδες και των δύο συμβαλλομένων, εφόσον πρόκειται για διμερή δικαιοπραξία. Στην περίπτωση, επομένως, της σύστασης δουλείας με δικαιοπραξία, με την οποία συγχρόνως συνιστάται ή μετατίθεται και άλλο εμπράγματο δικαίωμα, για την κτήση της δουλείας προσαπαιτείται η μεταγραφή της συστατικής αυτής δικαιοπραξίας, ειδικά και ανεξάρτητα από τη μεταγραφή της εν λόγω δικαιοπραξίας ως προς τη σύσταση, μετάθεση κ.λ.π. του άλλου εμπράγματου δικαιώματος. Με τα δεδομένα αυτά, η παράλειψη της ιδιαίτερης μεταγραφής της συστατικής της δουλείας δικαιοπραξίας αποστερεί στην τελευταία τόσο της ικανότητάς της προς εμπράγματη ενέργεια, δηλαδή, την κτήση του δικαιώματος της δουλείας, όσο και της ιδιότητάς της ως νόμιμου ή νομιζόμενου τίτλου προς κτήση του εμπράγματου αυτού δικαιώματος με τακτική χρησικτησία (ΑΠ 24/2019, ΑΠ 604/2016). Συνακόλουθα, επί μεταβίβασης της ψιλής κυριότητας ακινήτου με συμβολαιογραφικό έγγραφο με παρακράτηση της επικαρπίας από τον μεταβιβάζοντα υπέρ αυτού, χωρίς την ανωτέρω διπλή μεταγραφή, δηλαδή, και της συστατικές της επικαρπίας δικαιοπραξίας για τη νομότυπη σύστασή της με συνέπεια τη μη κτήση του δικαιώματος της επικαρπίας λόγω της παράλειψης της ιδιαίτερης μεταγραφής, ο ψιλός κύριος αποκτά την πλήρη κυριότητα, αφού δεν νοείται ψιλή κυριότητα χωρίς την ύπαρξη αυτοτελούς δικαιώματος επικαρπίας διαφόρου προσώπου επί του ακινήτου […]».
Εν όψει των ανωτέρω, συνάγεται ότι στην περίπτωση της συστάσεως δυνάμει δικαιοπραξίας, με την οποία συγχρόνως συνιστάται ή μετατίθεται και άλλο εμπράγματο δικαίωμα, για την κτήση της δουλείας προσαπαιτείται η μεταγραφή της συστατικής αυτής δικαιοπραξίας, ειδικά και ανεξάρτητα από τη μεταγραφή της εν λόγω δικαιοπραξίας ως προς τη σύσταση, μετάθεση κ.λ.π. του άλλου εμπραγμάτου δικαιώματος. Με τα δεδομένα αυτά λοιπόν, η παράλειψη της ιδιαίτερης μεταγραφής της συστατικής της δουλείας δικαιοπραξίας στερεί από την τελευταία τόσο την ικανότητά της προς εμπράγματη ενέργεια, άλλως ειπείν την κτήση του δικαιώματος της δουλείας, όσο και την ιδιότητά της ως νόμιμο ή νομιζόμενο τίτλο προς κτήση του εμπραγμάτου αυτού δικαιώματος με τα προσόντα της τακτικής χρησικτησίας (ΑΠ 24/2019, ΑΠ 604/2016 ΤΝΠ NOMOS).
Ιωάννης Μπάλλιας, δικηγόρος Αθηνών
e-mail: info@efotopoulou.gr