Πρώτες εγγραφές κτηματολογίου – αγωγή σε περίπτωση ανακριβούς πρώτης εγγραφής στα κτηματολογικά βιβλία
Με βάση τις διατάξεις του Ν. 2664/1998, προκύπτει ότι:
α) Στο κτηματολόγιο καταχωρούνται νομικές και τεχνικές πληροφορίες, που αποσκοπούν στον ακριβή καθορισμό των ορίων των ακινήτων και στη δημοσιότητα των εγγραπτέων στα κτηματολογικά βιβλία δικαιωμάτων και βαρών, με τρόπο που διασφαλίζει τη δημόσια πίστη, προστατεύοντας κάθε καλόπιστο συναλλασσόμενο που στηρίζεται στις κτηματολογικές εγγραφές.
β) Από την έναρξη ισχύος του κτηματολογίου σε καθεμία από τις κατά το Ν. 2308/1995 κτηματογραφηθείσες περιοχές αντικαθίσταται το υφιστάμενο έως τότε στις περιοχές αυτές σύστημα μεταγραφών και υποθηκών. Η ημερομηνία έναρξης ισχύος του ορίζεται για καθεμία από τις κτηματογραφηθείσες περιοχές με απόφαση του Οργανισμού Κτηματολογίου και Χαρτογραφήσεων Ελλάδος (Ο.Κ.Χ.Ε.), αμέσως μετά την ολοκλήρωση των πρώτων εγγραφών στα κτηματολογικά βιβλία και την τήρηση των προβλεπόμενων στη διάταξη αυτή διατυπώσεων.
γ) Πρώτες εγγραφές είναι εκείνες που καταχωρούνται ως αρχικές εγγραφές στο κτηματολογικό βιβλίο, κατά μεταφορά από τους κτηματολογικούς πίνακες.
δ) Οι πρώτες εγγραφές, επί των οποίων στηρίζεται κάθε μεταγενέστερη εγγραφή, αποτελούν πράξη δημόσιας αρχής με διαπιστωτικό χαρακτήρα των υφιστάμενων κατά το χρόνο έναρξης του κτηματολογίου σε μία περιοχή εμπραγμάτων δικαιωμάτων, που μετά την οριστικοποίηση τους παράγουν αμάχητο τεκμήριο ακριβείας.
ε) Σε περίπτωση ανακριβούς πρώτης εγγραφής στα κτηματολογικά βιβλία αναφορικά με το δικαιούχο κυριότητας ενός ακινήτου, μπορεί όποιος έχει έννομο συμφέρον, ήτοι ο πραγματικός κύριος, ο καθολικός ή ειδικός διάδοχος αυτού, ο δανειστής του κλπ., να ζητήσει με αγωγή που απευθύνεται ενώπιον του κατά τις γενικές διατάξεις αρμοδίου καθ’ ύλην και κατά τόπο (Μονομελούς ή Πολυμελούς) Πρωτοδικείου την αναγνώριση του προσβαλλόμενου με την ανακριβή εγγραφή δικαιώματος και τη διόρθωση της πρώτης εγγραφής. Πρέπει να σημειωθεί ότι κρίσιμος χρόνος για την ύπαρξη του εμπραγμάτου δικαιώματος που προσβάλλεται με τις ανακριβείς πρώτες εγγραφές, είναι εκείνος της έναρξης του κτηματολογίου στην περιοχή όπου βρίσκεται το ακίνητο, όπως καθορίζεται με σχετική απόφαση του Ο.Κ.Χ.Ε. και όχι αυτός της έγερσης της αγωγής του άρθρου 6§2 Ν. 2664/1998.
στ) Η αγωγή αυτή στρέφεται κατά του ανακριβώς αναγραφομένου στο κτηματολογικό φύλλο ως δικαιούχου κυριότητας του επιδίκου ακινήτου ή των καθολικών διαδόχων του και σε περίπτωση μεταβίβασης του επιδίκου και κατά του ειδικού διαδόχου, δημιουργείται δε εκ του νόμου κατ’ άρθρο 6§2 εδ. δ’ και ε’ του Ν. 2664/1998 σχέση αναγκαστικής ομοδικίας μεταξύ των εναγομένων, καθολικών και ειδικών διαδόχων, διότι προβλέπεται η υποχρεωτική κοινή παθητική νομιμοποίηση τους.
ζ) Οι πρώτες εγγραφές, των οποίων δεν αμφισβητήθηκε η ακρίβεια δικαστικά εντός της προβλεπόμενης αποκλειστικής προθεσμίας καθίστανται άμεσα οριστικές και παράγουν αμάχητο τεκμήριο ακρίβειας υπέρ των αναγραφομένων ως δικαιούχων κυριότητας, ενώ σε περίπτωση δικαστικής τους αμφισβήτησης οριστικοποιούνται μόλις καταστεί αμετάκλητη η δικαστική απόφαση που απορρίπτει την αγωγή. Εάν αντίθετα γίνει ολικά ή μερικά δεκτή η ασκηθείσα αγωγή, μόλις καταστεί αμετάκλητη η σχετικώς εκδοθείσα απόφαση, διορθώνονται αντίστοιχα οι πρώτες εγγραφές και έκτοτε παράγουν αμάχητο τεκμήριο ακρίβειας (ΕφΛαρ 179/2012 ΝΟΜΟΣ, ΕφΠατρ 226/2012 ΝΟΜΟΣ).
Μαρία Τζαβέλα
Δικηγόρος, LL.M.
E-mail: info@efotopoulou.gr