Συνέπειες πλήρωσης διαλυτικής αίρεσης στη σύμβαση πώλησης και μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτου
Κατά το άρθρο 202 του ΑΚ, αν με τη δικαιοπραξία εξαρτήθηκε η ανατροπή των αποτελεσμάτων της από γεγονός μελλοντικό και αβέβαιο (αίρεση διαλυτική), μόλις συμβεί το γεγονός αυτό παύει η ενέργεια της δικαιοπραξίας και επανέρχεται αυτοδικαίως η προηγούμενη κατάσταση. Ενόψει της διάταξης αυτής, ο διαλυτικός όρος που περιέχεται στη σύμβαση πώλησης και μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτου, σύμφωνα με τον οποίο, σε περίπτωση που ο αγοραστής, ο οποίος ανέλαβε την υποχρέωση για ορισμένη ενέργεια μέσα σε τακτή προς τούτο προθεσμία, δεν προέβη στην εκπλήρωση αυτής που μπορεί να συνίσταται και στην καταβολή μέρους του πιστωθέντος τιμήματος, θα εκπίπτει από κάθε δικαίωμα του που απορρέει από την πώληση και το πωληθέν θα καθίσταται αναγόραστο και θα επιστραφεί χωρίς άλλη διατύπωση στην κυριότητα του πωλητή, αποτελεί αναμφίβολα παρεμβολή στη σύμβαση διαλυτικής αφέσεως, υπό την οποία τελεί όχι μόνο η κατά το άρθρο 1033 του ΑΚ συμφωνία για τη μεταβίβαση της κυριότητας, αλλά και η ενοχική δικαιοπραξία της πώλησης, η οποία αποτελεί, κατά την παραπάνω διάταξη, την νόμιμη αιτία της μεταβίβασης. Όταν δε η διαλυτική αυτή αίρεση πληρωθεί γιατί πέρασε άπρακτη η προθεσμία μέσα στην οποία όφειλε ο αγοραστής να ενεργήσει, τότε, κατά τη βούληση των μερών, που σαφώς εκφράστηκε και είναι σύμφωνη με τα οριζόμενα στην παραπάνω διάταξη του άρθρου 202 του ΑΚ, ανατρέπεται η όλη σύμβαση τόσο κατά την ενοχική όσο και κατά την εμπράγματη ενέργεια της, με την έννοια ότι παύει αυτή να ισχύει μόνο αν επέλθει το αιρετικό γεγονός και επανέρχεται αυτοδικαίως η προηγούμενη κατάσταση, άρα και η κυριότητα στον πωλητή, χωρίς να απαιτείται οποιαδήποτε άλλη ενέργεια του και μάλιστα δήλωση υπαναχωρήσεως, η οποία, άλλωστε, εφόσον κατά τη βούληση των συμβαλλομένων αυτοδικαίως ατονεί η σύμβαση μόλις πληρωθεί η αίρεση, στερείται κάθε έννοιας και αντικειμένου (ΑΠ 2099/2009 Α` Δημοσίευση ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 848/2008, 1017/1988, 2691/2012 ΜΠΡ ΑΘ).
Λένα Πολύζου, δικηγόρος
Email: info@efotopoulou.gr