Ορισμένες επισημάνσεις σχετικά με τη χρονομεριστική σύμβαση / σύμβαση time-sharing

• Σύμφωνα με το άρθρο 1 § 1 του Ν. 1652/1986, με τη σύμβαση χρονομεριστικής μίσθωσης ο εκμισθωτής αναλαμβάνει την υποχρέωση να παραχωρεί κάθε χρόνο στο μισθωτή, κατά τη διάρκεια της σύμβασης, που μπορεί να είναι από 1 έως 60 χρόνια, τη χρήση τουριστικού καταλύματος και να παρέχει σε αυτόν συναφείς υπηρεσίες για καθορισμένο από τη σύμβαση χρονικό διάστημα, ενώ ο μισθωτής έχει την υποχρέωση να καταβάλει το μίσθωμα που συμφωνήθηκε.
• Ουσιώδη στοιχεία της χρονομεριστικής μίσθωσης είναι: α) ο εκμισθωτής και ο μισθωτής ως υποκείμενα της σύμβασης, β) η παραχώρηση της χρήσης τουριστικού καταλύματος και η παροχή συναφών ξενοδοχειακών υπηρεσιών [1], γ) το μίσθωμα, δ) η διάρκεια της σύμβασης και ε) ο ημερολογιακός προσδιορισμός της κατ’ έτος παραχώρησης της χρήσης.
• Καταρτίζεται υποχρεωτικά με συμβολαιογραφικό έγγραφο (συστατικός τύπος, ΑΚ 159 § 1) και μεταγραφή αυτού στα βιβλία μεταγραφών της περιφέρειας του ακινήτου ή στο αντίστοιχο κτηματολογικό φύλλο, κατά το άρθρο 12 § 1 περ. ιδ’ Ν. 2664/1998 (άρθρα 1 § 2 του Ν. 1652/1986, 2 § 2 του προγενέστερου π.δ. 182/1999 και 5 § 7 ΚΥΑ Ζ1-130/2011). Πριν από τη μεταγραφή η χρονομεριστική μίσθωση είναι ατελής και δεν μπορεί να επιφέρει τα έννομα αποτελέσματά της. Αποτελεί δηλαδή η μεταγραφή όρο του ενεργού της σύμβασης, υπό την έννοια ότι αυτή αναπτύσσει ενέργεια -μεταξύ των συμβαλλομένων και έναντι τρίτων- μόνο από τη μεταγραφή [2]. Με την τήρηση των όρων δημοσιότητας, από και διά της μεταγραφής, η σύμβαση χρονομεριστικής μίσθωσης αναπτύσσει οιονεί (περιορισμένη) εμπράγματη ενέργεια, αφού το ενοχικό δικαίωμα του μισθωτή από τη σύμβαση αυτή αναπτύσσει ενέργεια έναντι τρίτων και συγκεκριμένα έναντι των καθολικών και ειδικών διαδόχων του εκμισθωτή (άρθρο 2 § 1 Ν. 1652/1986) [3]. Πάντως, το ενεργητικό της περιουσίας του εκμισθωτή δεν μειώνεται, αφού η σύμβαση χρονομεριστικής μίσθωσης διατηρεί τον ενοχικό της χαρακτήρα και δεν επιφέρει αλλαγές στα εμπράγματα δικαιώματα επί του μισθίου [4].
• Ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να γνωστοποιεί εγγράφως στον ΕΟΤ την κατάρτιση της χρονομεριστικής μίσθωσης (άρθρα 4 § 1 εδ. α’ Ν. 1652/1986 και 3 § 4 Υ.Α. ΔΙΟΝΟΣΕ).
• Με την εν λόγω μίσθωση παρέχεται η δυνατότητα μακροχρόνιας εξασφάλισης διακοπών σε ορισμένο τουριστικό κατάλυμα, χωρίς σημαντική οικονομική επένδυση και με σταθερό κόστος (χωρίς να θίγεται από την αυξητική διαμόρφωση των τιμών στην αγορά ή τον πληθωρισμό), όπερ χρήσιμο ιδίως για εκείνους που δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να αποκτήσουν και να συντηρούν παραθεριστική κατοικία. Με άλλα λόγια, παρέχεται η δυνατότητα στο μισθωτή να χρησιμοποιεί ένα δωμάτιο ξενοδοχείου ή ένα επιπλωμένο διαμέρισμα ξενοδοχειακού συγκροτήματος μόνο για ορισμένο χρονικό διάστημα -συνήθως μία έως τρεις εβδομάδες- κάθε χρόνο, για ορισμένα χρόνια.
• Το μίσθωμα, το οποίο δεν καλύπτει τη χρήση των κοινόχρηστων εγκαταστάσεων εστίασης (εστιατόριο, σνακ μπαρ, ταβέρνα κλπ) και αναψυχής – αθλητισμού (νυχτερινό κέντρο, γήπεδα αθλοπαιδιών, σάουνα, γυμναστήριο κλπ), για τις οποίες επιτρέπεται συμφωνία καταβολής επιπλέον ανταλλάγματος, καθορίζεται για όλη τη διάρκεια της σύμβασης και καταβάλλεται τοις μετρητοίς (εφάπαξ) ή σε δόσεις (άρθρο 5 § 1 Υ.Α. ΔΙΟΝΟΣΕ). Σε κάθε περίπτωση όμως, η καταβολή ή αποπληρωμή του μισθώματος θα πρέπει να πραγματοποιηθεί εντός των πρώτων 18 μηνών από τη σύναψη της σύμβασης (άρθρο 5 § 2 Υ.Α. ΔΙΟΝΟΣΕ). Σε αντίθεση, λοιπόν, με την κοινή μίσθωση πράγματος, όπου η καταβολή του μισθώματος γίνεται κατά κανόνα περιοδικά, στη χρονομεριστική μίσθωση ο μισθωτής υποχρεούται σε προκαταβολή του μισθώματος για όλο το χρονικό διάστημα της μίσθωσης,
• Ο μισθωτής μπορεί ελεύθερα να μεταβιβάσει το χρονομερίδιό του ή να το ανταλλάξει για διακοπές σε άλλη χώρα, μέσω ειδικών οργανισμών ανταλλαγής. Έτσι, μπορεί λ.χ. ο δικαιούχος μιας εβδομάδας διακοπών στην Ελλάδα να την ανταλλάξει με μια εβδομάδα διακοπών σε άλλη χώρα, εφόσον βέβαια και τα δύο τουριστικά καταλύματα είναι μέλη του ίδιου οργανισμού ανταλλαγών.
• Αν συμφωνήθηκε χρονομεριστική μίσθωση διάρκειας μεγαλύτερης των 30 ετών, οι συμβαλλόμενοι δεν δικαιούνται να την καταγγείλουν μετά την πάροδο των 30 ετών, ως μίσθωση αόριστης διάρκειας (δεν εφαρμόζεται το άρθρο ΑΚ 610).
• Ο Έλληνας νομοθέτης αντιλαμβάνεται τη χρονομεριστική μίσθωση ως μίσθωση ορισμένης διάρκειας, η οποία λήγει αυτοδικαίως με την πάροδο του συμφωνημένου χρόνου (ΑΚ 608 § 1).
• Είναι ενοχικής φύσεως, ήτοι συνεπάγεται την ίδρυση ενοχικής σχέσης, από την οποία απορρέουν ενοχικά δικαιώματα και αντίστοιχες υποχρεώσεις. Από τη μεταγραφή της ωστόσο, αποκτά οιονεί εμπράγματο χαρακτήρα, καθώς οι καθολικοί και ειδικοί διάδοχοι του εκμισθωτή και του μισθωτή υπεισέρχονται στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του δικαιοπαρόχου τους, που απορρέουν από τη σύμβαση (άρθρο 2 § 1 εδ. α’ Ν. 1652/1986) [5].
• Είναι υποσχετική γιατί γεννά μόνο ενοχικές υποχρεώσεις προς παροχή και αμφοτεροβαρής, γιατί οι εκατέρωθεν υποχρεώσεις των συμβαλλομένων τελούν μεταξύ τους σε πλήρη ανταλλακτική σχέση και ισοτιμία.
• Σε περίπτωση που ο μισθωτής καθυστερεί το μίσθωμα από δυστροπία, ο εκμισθωτής δικαιούται να ζητήσει την απόδοση του μισθίου, έστω κι αν δεν κατήγγειλε τη μίσθωση κατά την ΑΚ 597.
• Ο εκμισθωτής ευθύνεται για την ύπαρξη πραγματικών ή νομικών ελαττωμάτων και για τη έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων στο μίσθιο (αναλογική εφαρμογή των ΑΚ 576-583), τα οποία παρέχουν στο μισθωτή δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης.
• Διάθεση (με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή) των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων του μισθωτή από τη χρονομεριστική σύμβαση είναι δυνατή, ελλείψει ειδικότερης ρύθμισης, με συνδυασμό εκχώρησης και στερητικής αναδοχής χρέους (ΑΚ 455 επ., 471 επ. 361). Η μισθωτική σχέση μεταβιβάζεται έτσι τόσο υπό την ενεργητική όσο και υπό την παθητική της μορφή, με αποτέλεσμα την έξοδο από αυτή του αρχικού μισθωτή και την υπεισέλευση στη θέση αυτή του τρίτου, προς τον οποίο έγινε η μεταβίβαση, ο οποίος συνεχίζει την αρχική σύμβαση ως προς το σύνολο των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων που απορρέουν από αυτή (άρθρο 2 § 1 εδ. α’ Ν. 1652/1986).
• Ο μισθωτής δεν δεσμεύεται να χρησιμοποιεί ο ίδιος το τουριστικό κατάλυμα, αλλά μπορεί να το υπομισθώσει [6] ή να παραχωρήσει τη χρήση του σε τρίτον, με ή χωρίς αντάλλαγμα, πλην όμως σε αυτήν την περίπτωση η χρονομεριστική μίσθωση εξακολουθεί να λειτουργεί μεταξύ των αρχικών συμβαλλομένων, χωρίς να δημιουργείται ενοχικός δεσμός ανάμεσα στον εκμισθωτή και τον υπομισθωτή. Ωστόσο, ενόψει της ιδιομορφίας της μίσθωσης αυτής, η οποία έγκειται στο γεγονός ότι το αντικείμενό της συνίσταται όχι μόνο στην παραχώρηση της χρήσης του τουριστικού καταλύματος, αλλά και στην παροχή συναφών ξενοδοχειακών υπηρεσιών, υπόχρεος της οποίας είναι ο αρχικός εκμισθωτής και αποδέκτης ο υπομισθωτής / παραχωρησιούχος,  πρέπει να γίνει δεκτή απευθείας ευθύνη του ενός απέναντι στον άλλον των δύο αυτών προσώπων [7]. Αυτό μπορεί να επιτευχθεί με συμμετοχή του εκμισθωτή στη σύμβαση υπομίσθωσης ή παραχώρησης της χρήσης -οπότε και δημιουργείται συμβατικός δεσμός μεταξύ εκμισθωτή και υπομισθωτή / παραχωρησιούχου [8]- ή με συμπερίληψη σχετικών όρων στην αρχική σύμβαση χρονομεριστικής μίσθωσης.
• H KYA Z1-130/2011 ορίζει ότι ο καταναλωτής δικαιούται να υπαναχωρήσει χωρίς μνεία οποιουδήποτε λόγου, εντός προθεσμίας 14 ημερολογιακών ημερών από την ημέρα σύναψης της σύμβασης ή από την ημέρα που ο καταναλωτής παραλαμβάνει τη σύμβαση. Αν οι πληροφορίες που αναφέρονται στο άρθρο 4 § 1 ΚΥΑ [9] δεν παρασχεθούν στον καταναλωτή εγγράφως, η περίοδος υπαναχώρησης εκπνέει έπειτα από 3 μήνες και 14 ημερολογιακές ημέρες. Αν οι πληροφορίες αυτές έχουν παρασχεθεί στον καταναλωτή εγγράφως εντός 3 μηνών, η προθεσμία υπαναχώρησης αρχίζει από την ημέρα κατά την οποία ο καταναλωτής λαμβάνει τις πληροφορίες.
• Η σύμβαση χρονομεριστικής μίσθωσης, μακροπρόθεσμου προϊόντος διακοπών, μεταπώλησης ή ανταλλαγής είναι άκυρη υπέρ του καταναλωτή, αν κατά τη λήξη της προθεσμίας υπαναχώρησης ο έμπορος δεν έχει συμμορφωθεί προς τις προδιαγραφές ενημέρωσης που θεσπίζει η ΚΥΑ (6 § 3 εδ. γ’).
• Οι διατάξεις του Αστικού Κώδικα για τη μίσθωση πράγματος εφαρμόζονται και στη χρονομεριστική μίσθωση, για όσα θέματα δεν ρυθμίζονται από τις διατάξεις του Ν. 1652/1986 ή της εν λόγω ΚΥΑ, επιφυλασσομένης της διάταξης του δεύτερου εδαφίου της παραγράφου 1 του άρθρου 2 του Ν. 1652/1986 [10] (άρθρο 16 KYA Z1-130/2011).

Μπενάκη Βικεντία – Άννα

Δικηγόρος Αθηνών Μ.Δ.Ε.

info@efotopoulou.gr

[1] Η έννοια των «συναφών υπηρεσιών» δεν προσδιορίζεται στο νόμο, γίνεται ωστόσο δεκτό ότι περιλαμβάνει τις συνήθεις ξενοδοχειακές υπηρεσίες που προσφέρονται και στους άλλους πελάτες του τουριστικού καταλύματος, όπως αυτές προσδιορίζονται από τον ΕΟΤ (αυτό συνάγεται και από το άρθρο 10 § 2 της Υ.Α. ΔΙΟΝΟΣΕ). Ειδικότερα, ως συναφείς υπηρεσίες εννοούνται κυρίως η παροχή φωτισμού, κλιματισμού (θέρμανση-ψύξη), θερμού και ψυχρού ύδατος, αποχέτευσης, εξυπηρέτησης από την υπηρεσία υποδοχής (ρεσεψιόν), μουσικής, ο καθαρισμός και ευπρεπισμός του μισθίου και ολόκληρου γενικά του κτηρίου ή συγκροτήματος, η αλλαγή ιματισμού, η εξυπηρέτηση για τις τηλεφωνικές επικοινωνίες κλπ.

[2] Βλ. Γεωργιάδη, Νέες Μορφές Συμβάσεων, 6η έκδοση αναθεωρημένη, § 53, σελ. 339.

[3] Έτσι, ο Γεωργιάδης, ό.π., Σταθόπουλος, ΝοΒ 42, 962 επ.

[4] Τσέλιου ΝοΒ 50, 1393, Καράκωστα ΝοΒ 51, 2074.

[5] Βλ. Σταθόπουλο, ΝοΒ 42, 961 επ. Μάζη, ΝοΒ 46, 319 επ. Βλ. επίσης ΜΠΡΧΑΛΚ 451/2000 Δ 32, 225.

[6] Η υπομίσθωση αποτελεί σύμβαση χρονομεριστικής μίσθωσης ανάμεσα στον αρχικό μισθωτή και έναν τρίτο και, συνεπώς, υποβάλλεται σε συμβολαιογραφικό τύπο και μεταγραφή (έτσι οι Γεωργιάδης, Παπαχρίστου και Νεζερίτης). Υποστηρίζεται, ωστόσο, και η άποψη ότι η υπομίσθωση και η παραχώρηση της χρήσης του καταλύματος από το μισθωτή σε τρίτους δεν υποβάλλεται σε τύπο (βλ. Θεμελή, σελ. 89 επ., Κατρά, σελ. 231, Κωστόπουλο, ΕΔΠ 1995, 165).

[7] Έτσι ο Γεωργιάδης, ό.π. § 55, σελ. 360.

[8] Βλ. Γεωργιάδη, Ειδ. Ενοχικό Ι, § 24, αρ. 20 επ.

[9] Σύμφωνα με τη διάταξη αυτή του άρθρου 4 § 1 της KYA Z1-130/2011 «εγκαίρως και προτού ο καταναλωτής δεσμευθεί από οποιαδήποτε σύμβαση ή προσφορά, ο έμπορος υποχρεούται να του παρέχει, κατά τρόπο σαφή και κατανοητό, ακριβείς και επαρκείς πληροφορίες: α) στην περίπτωση σύμβασης χρονομεριστικής μίσθωσης: μέσω του τυποποιημένου ενημερωτικού εντύπου που περιέχεται στο παράρτημα Ι, το οποίο προσαρτάται και αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της παρούσας καθώς και πληροφορίες όπως αναφέρεται στο μέρος 3 του εντύπου. β) στην περίπτωση σύμβασης μακροπρόθεσμου προϊόντος διακοπών: μέσω του τυποποιημένου ενημερωτικού εντύπου που περιέχεται στο παράρτημα II, το οποίο προσαρτάται και αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της παρούσας καθώς και πληροφορίες όπως αναφέρεται στο μέρος 3 του εντύπου. γ) στην περίπτωση σύμβασης μεταπώλησης: μέσω του τυποποιημένου ενημερωτικού εντύπου που περιέχεται στο παράρτημα III, το οποίο προσαρτάται και αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της παρούσας καθώς και πληροφορίες όπως αναφέρεται στο μέρος 3 του εντύπου. δ) στην περίπτωση σύμβασης ανταλλαγής: μέσω του τυποποιημένου ενημερωτικού εντύπου που περιέχεται στο παράρτημα IV, το οποίο προσαρτάται και αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της παρούσας καθώς και πληροφορίες όπως αναφέρεται στο μέρος 3 του εντύπου».

[10] Σύμφωνα με τη διάταξη αυτή «Σε περίπτωση κληρονομικής διαδοχής του μισθωτού εφαρμόζεται το άρθρο ΑΚ 612, αλλά τυχόν προκαταβληθέντα μισθώματα δεν αναζητούνται».