H απαγόρευση του κυρίου ορόφου ή διαμερίσματος οικοδομής, η οποία έχει υπαχθεί στο καθεστώς της οριζόντιας ιδιοκτησίας, να ενεργεί κατασκευές που είναι αντίθετες στο ν. 3741/1929, στη συστατική πράξη της οροφοκτησίας ή στον κανονισμό (όταν υπάρχει), δεν αίρεται από την κατά τις οικείες πολεοδομικές διατάξεις νομιμοποίηση των κατασκευών και ούτε νομιμοποιούνται οι κατασκευές αυτές έναντι των λοιπών συνιδιοκτητών της οικοδομής, όταν με αυτές βλάπτονται τα δικαιώματα των τελευταίων. Οι πολεοδομικές διατάξεις δεν κατισχύουν του κανονισμού της πολυκατοικίας

Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ, 2 § 1, 3 § 1, 4 § 1, 5 και 13 του ν. 3741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ με το άρθρο 54 ΕισΝΑΚ, προκύπτει ότι επί της οροφοκτησίας, η οποία αποτελεί σύνθετο μεν, αλλά ενιαίο εμπράγματο δικαίωμα, ιδρύεται, αφενός χωριστή κυριότητα σε όροφο οικοδομής, στην έννοια των οποίου υπάγονται και τα υπό τη στέγη δωμάτια (άρθρα 1 § 2 του ν. 3741/1929, 1002 εδ. β’ ΑΚ) ή σε διαμέρισμα ορόφου και αφετέρου αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ’ ανάλογη μερίδα, στα μέρη του όλου ακινήτου, που χρησιμεύουν σε κοινή απ’ όλους τους οροφοκτήτες χρήση, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται, κατά ενδεικτική στις διατάξεις αυτές απαρίθμηση, το έδαφος, οι αυλές, τα θεμέλια, οι πρωτότοιχοι, η στέγη, οι καπνοδόχοι, το δώμα, τα φρέατα, οι ανελκυστήρες, οι βόθροι και η εγκατάσταση κεντρικής θέρμανσης. Σ’ αυτά πρέπει να προστεθούν οι κλίμακες και οι κυρίως διάδρομοι του άρθρου 6 § 2 του παραπάνω νόμου, μη ορίζοντος διαφορετικά, αφού αυτό καθορίζει τον τρόπο κατανομής των δαπανών για την περίπτωση που δεν υπάρχει διαφορετική ρύθμιση με συμφωνία των μερών. Ο ειδικότερος προσδιορισμός των εν λόγω κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών γίνεται είτε με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία είτε λόγω του ενδοτικού χαρακτήρα των ως άνω διατάξεων, με ιδιαίτερη συμφωνία (τον Κανονισμό) μεταξύ όλων των οροφοκτητών, κατά τα άρθρα 4 § 1, 5 και 13 του άνω ν. 3741/1929, η οποία πρέπει να περιβληθεί το συμβολαιογραφικό τύπο και να μεταγράφει (ΑΠ 621/2013, ΑΠ 642/2012, ΑΠ 209/2011). Έτσι, κοινόκτητο, κατά τον νόμο, μέρος της οικοδομής μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο χωριστής ιδιοκτησίας, που ν’ ανήκει σ’ έναν ή σε ορισμένους από τους ιδιοκτήτες, όπως ρητά μπορεί επίσης να συμφωνηθεί, κατά τον ίδιο παραπάνω τρόπο, περιορισμός της χρήσης ενός κοινόκτητου μέρους, του οποίου η αποκλειστική χρήση παραχωρείται σ’ έναν ή σ’ ορισμένους ιδιοκτήτες. Αν αυτό δεν γίνει, αν, δηλαδή, δεν ορίζεται τίποτα σχετικό στη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία ούτε με ιδιαίτερη συμφωνία, τότε ισχύει ο προσδιορισμός που προβλέπεται από τις παραπάνω νομικές διατάξεις. Στην τελευταία περίπτωση κριτήριο για το χαρακτηρισμό ενός πράγματος ως κοινόκτητου και κοινόχρηστου είναι ο κατά τη φύση του προορισμός για την εξυπηρέτηση των ιδιοκτητών με την κοινή απ’ αυτούς χρήση του. Στον ιδιοκτήτη ορόφου ή διαμερίσματος ανήκουν όλες οι εξουσίες που απορρέουν από την κυριότητα, μεταξύ των οποίων κι εκείνη της μεταβολής ή προσθήκης στον όροφο ή στο διαμέρισμά του, αρκεί κατά την ενάσκηση αυτής να μην παραβλάπτει τη χρήση των άλλων ιδιοκτησιών και να μην μειώνει την ασφάλεια αυτών ή του οικοδομήματος.

Από τις ανωτέρω διατάξεις, σε συνδυασμό μ’ εκείνες των άρθρων 785 επ. ΑΚ, προκύπτει σαφώς ότι κάθε ιδιοκτήτης ορόφου ή διαμερίσματος, λόγω της αναγκαστικής συγκυριότητάς του επί των κοινόκτητων μερών, δικαιούται να κάνει απόλυτη χρήση αυτών, να επιχειρεί επισκευές και ανανεώσεις, καθώς και μεταβολές ή προσθήκες στα κοινά μέρη, με την έννοια της βελτίωσης και αποδοτικότερης χρήσης τους, υπό τον όρο να μη μεταβάλλει το συνήθη προορισμό τους, να μην παραβλάπτει τη χρήση και τα δικαιώματα των άλλων συνιδιοκτητών και να μη μειώνει την ασφάλειά τους (των κοινών μερών) ή του οικοδομήματος, εκτός αν υπάρχει ειδική συμφωνία μεταξύ των συνιδιοκτητών ως προς τον τρόπο χρήσης τους, ή με δεσμευτική γι’ αυτόν συμφωνία αποκλείσθηκε από το δικαίωμα αυτό, το οποίο διαφυλάχθηκε υπέρ ορισμένων μόνον ιδιοκτητών, δοθέντος ότι με τον Κανονισμό πολυκατοικίας μπορούν να καθιερωθούν έγκυρα περιορισμοί και απαγορεύσεις στη χρήση των παραπάνω πραγμάτων και πέραν των αναφερομένων στα άρθρα 3 § 2 και 5 στοιχ. α’ του ν. 3741/29 (ΑΠ 668/1999 ΕΔΠολ 2000. 298, ΑΠ 387/1999 Δνη 40. 1744, ΑΠ 482/1998 Δνη 39.1606, ΑΠ 1372/1997 Δνη 40.133). Απ’ όλα τα παραπάνω προκύπτει ότι, αν με κάποιον όρο του Κανονισμού απαγορεύεται σε συνιδιοκτήτη η ενέργεια μεταβολών σε κάθε περίπτωση ή ορισμένη χρήση των πραγμάτων αυτών, η απαγόρευση ισχύει και όταν από την απαγορευμένη πράξη δεν παραβλέπεται η χρήση, ούτε θίγονται τα δικαιώματα των άλλων συνιδιοκτητών, ούτε μειώνεται η ασφάλεια των ιδιοκτησιών τους ή του όλου οικοδομήματος, ούτε μεταβάλλεται ο συνήθης περιορισμός τους (ΟλΑΠ 8/2002, ΑΠ 263/2004 Δνη 2004. 792, ΑΠ 278/2012, ΑΠ 847/2001, όπως και οι ΕφΛαρ 541/2007 Δικογραφία 2008. 153, ΕφΠατρ 505/2003 ΑχαΝομ 2004. 588).

Εξάλλου, μετά από συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, που γίνεται επίσης με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή της, μπορεί να παραχωρηθεί η αποκλειστική χρήση ενός κοινόκτητου πράγματος σε έναν ή περισσότερους συνιδιοκτήτες με αντίστοιχο αποκλεισμό άλλων. Στην τελευταία όμως περίπτωση το παρεχόμενο στον ιδιοκτήτη δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης κοινόκτητου πράγματος της οικοδομής δεν περιέχει και εξουσία άρσης του προβλεπόμενου προ-ορισμού του (ΑΠ 922/1998, ΑΠ 619/1999).

Περαιτέρω, στην έννοια της κατά τα άνω χρήσης από τους άλλους ιδιοκτήτες των κοινόχρηστων μερών περιλαμβάνεται και το δικαίωμά τους στην αισθητική και την αρχιτεκτονική μορφή των μερών αυτών, ήτοι, το δικαίωμα της εμφάνισης του όλου οικοδομήματος, κατά τρόπο που προσήκει στην αισθητική και στην αρχιτεκτονική μελέτη του. Δικαιούνται άρα να αντιταχθούν σε κάθε κατασκευή, προσθήκη ή διαρρύθμιση, που προσβάλλει την εμφάνιση της όλης οικοδομής, διότι στην περίπτωση αυτή παραβλάπτεται η κατά το άρθρο 3 §1 του ν. 3741/1929 χρήση τους και είναι για το λόγο αυτό ανεπίτρεπτη (βλ. και ΑΠ 1119/2012, ΑΠ 278/2012, ΑΠ 984/2010, ΑΠ 872/2007). Προσβολή της χρήσης των άλλων ιδιοκτητών υπάρχει επίσης και όταν, εξαιτίας προσθήκης ή διαρρύθμισης σε όροφο ή διαμέρισμα, επιβαρύνεται η χρήση των λοιπών οριζόντιων ιδιοκτησιών. Συνεπώς, επί οριζόντιας ιδιοκτησίας, κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται στην απόλυτη χρήση των κοινών πραγμάτων, καθώς και στη χρήση σύμφωνα με τον κανονισμό, ενώ κάθε ιδιοκτήτης, όταν προσβάλλονται οι εξουσίες του, οι οποίες απορρέουν είτε από τη χωριστή κυριότητά του επί του ορόφου ή διαμερίσματος είτε από τη συγκυριότητά του επί των κοινών μερών της οικοδομής, δικαιούται να αξιώσει την άρση της προσβολής και την παράλειψή της στο μέλλον (ΟλΑΠ 8/2002 Δνη 2002. 683, ΑΠ 40/2012).

Ωσαύτως, ως επιτρεπόμενη μεταβολή (ή προσθήκη επί) των κοινών μερών της οικοδομής νοείται, ειδικότερα, η βελτίωση που αποβλέπει στην αποδοτικότερη χρήση του κοινού με τη συνδρομή των παραπάνω προϋποθέσεων υπέρ όλων κατ’ αρχήν των συνιδιοκτητών. Αν η βελτίωση αφορά ένα ή μερικούς μόνο από τους συνιδιοκτήτες, πρέπει να μην καθιστά χειρότερη τη θέση των λοιπών. Το αν οι παραπάνω μεταβολές του κοινού μέρους είναι επιτρεπτές ή όχι, με την παραπάνω έννοια, το είδος και η έκταση των υπερβάσεων, που είναι υποχρεωμένος να ανεχθεί ο κάθε συνιδιοκτήτης, το πότε η μεταβολή του συνήθους προορισμού κοινών μερών παρακωλύει τη χρήση των υπόλοιπων κοινωνών, κρίνεται σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση, ανάλογα με τις ιδιαίτερες συνθήκες της οροφοκτησίας, τις επιμέρους ανάγκες των διαιρετών ιδιοκτησιών και το σκοπό που εξυπηρετεί το κοινό μέρος που υφίσταται τη μεταβολή, στη λειτουργία της όλης συνιδιοκτησίας. Οι πέραν από τους όρους αυτούς ενέργειες επί των κοινοχρήστων μπορούν να επέλθουν μόνο με κοινή απόφαση όλων των ιδιοκτητών ή του ποσοστού αυτών, που προβλέπει ενδεχομένως σχετικά ο Κανονισμός (όπως και οι ΕφΛαρ 97/2012, ΕφΑθ 7696/2000 ΕΔΠολ 2000. 241, ΕφΑθ 4617/1998 ΕΔΠολ 1999 138, ΕφΠατρ 141/1992 Δνη 32.1363). Αν υπάρχει υπέρβαση της χρήσης από ένα συνιδιοκτήτη δικαιούνται οι υπόλοιποι να ζητήσουν την άρση της προσβολής ή της κατάστασης που έχει δημιουργηθεί, ώστε να μπορούν να χρησιμοποιούν και εκείνοι στο ίδιο μέτρο τα κοινά πράγματα (βλ. ΑΠ 403/1997 Δνη 39. 123, ΑΠ 861/1994 Δνη 37. 138), ενώ κανένας συνιδιοκτήτης δεν μπορεί να χάσει με αχρησία το δικαίωμα συμμετοχής στην κοινή χρήση των κοινόχρηστων μερών της οικοδομής (βλ. και ΑΠ 329/1996 Δνη 37. 678).

Οι κατά τις άνω διατάξεις επιχειρούμενες μεταβολές των κοινόχρηστων μερών της οικοδομής είναι ισχυρές, ακόμη κι αν αυτές έρχονται σε ευθεία αντίθεση με τις αναγκαστικού δικαίου ρητές διατάξεις της περί σχεδίου πόλεων νομοθεσίας ή του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού, που αποβλέπουν σε διαφορετικό σκοπό και των οποίων η παραβίαση συνεπάγεται τις, κατά περίπτωση, οριζόμενες στις εν λόγω διατάξεις διοικητικές κυρώσεις (ΟλΑΠ 380/1977, ΟλΑΠ 583/1983, ΟλΑΠ 7/1992, ΑΠ 827/2005 Δνη 2006. 178).

Αλλά και αντίστροφα, μόνο το γεγονός του επιτρεπτού των μεταβολών από την άποψη των πολεοδομικών διατάξεων δεν τις καθιστά επιτρεπτές και έναντι των λοιπών συνιδιοκτητών, εάν έλαβαν χώρα πέρα από τους παραπάνω όρους, διότι σ’ αυτή την περίπτωση θα μπορούσαν να επέλθουν μόνο μετά από κοινή απόφαση όλων των συνιδιοκτητών, εάν δεν υφίσταται κανονισμός, ή μετά από απόφαση ληφθείσα κατά τους όρους του κανονισμού, εάν υφίσταται τέτοιος (ΑΠ 185/2003 Δνη 2003. 780). Ειδικότερα, όλα τα παραπάνω δεν αναιρούνται από το γεγονός της (πολεοδομικής) τακτοποίησης αυθαίρετης κατασκευής σε κοινόχρηστο χώρο της οικοδομής και το συνεπαγόμενο «πάγωμα» της κατεδάφισής της για τριάντα (30) χρόνια (με την καταβολή του σχετικού προστίμου), σύμφωνα με την προβλεπόμενη από τις διατάξεις του ν. 4014/2011 διαδικασία, ανεξάρτητα και πέραν της αντισυνταγματικότητας του ως άνω νόμου (βλ. ΟλΣτΕ 3341/2013, που τον έκρινε αντισυνταγματικό, γιατί οι ρυθμίσεις του επίμαχου άρθρου 24 του ν. 4014/2011 έχουν ως συνέπεια «να ανατρέπεται και σε κάθε περίπτωση να νοθεύεται ο επιβαλλόμενος από το άρθρο 24 του Συντάγματος ορθολογικός πολεοδομικός σχεδιασμός και να επέρχεται αλλοίωση της λειτουργικότητας των οικισμών και επιδείνωση των όρων διαβιώσεως των κατοίκων, δεδομένου ότι η αναστολή αυτή επέρχεται με μόνη την υποβολή αίτησης του ενδιαφερομένου και των σχετικών δικαιολογητικών και την καταβολή του οριζόμενου στο νόμο ποσού ειδικού προστίμου, χωρίς την ειδική για κάθε αυθαίρετο κρίση του αρμοδίου οργάνου της διοίκησης, ύστερα από εκτίμηση πολεοδομιών και κτιριολογικών κριτηρίων, που εξαρτώνται από το μέγεθος, τη χρήση, το είδος και τη σημασία της αυθαίρετης κατασκευής, καθώς και από τις επιπτώσεις στο χώρο που την περιβάλλει, δηλαδή τη συνολική επιβάρυνση της περιοχής») ή και του μεταγενέστερου ν. 4178/2013, καθόσον, σύμφωνα με όσα αναπτύσσονται ανωτέρω, μόνο το γεγονός του (ενδεχόμενου) επιτρεπτού όλων ανεξαιρέτως των επίδικων κατασκευών από την άποψη των σχετικών πολεοδομικών διατάξεων ή της (ενδεχόμενης) εκ των υστέρων νομιμοποίησης (ή έστω τακτοποίησης) τους δεν τις καθιστά επιτρεπτές και έναντι των συνιδιοκτητών της οικοδομής και των κοινόκτητων χώρων και μερών της, αφού αυτές (οι επίμαχες προσθήκες κατασκευές) έλαβαν χώρα κατά παράβαση του Κανονισμού, της συστατικής πράξης της οροφοκτησίας, αλλά και παραβλάπτοντας το επί των επιδίκων κοινόκτητων χώρων δικαίωμα χρήσης των συνιδιοκτητών, διότι σ’ αυτήν την περίπτωση θα μπορούσαν να επέλθουν μόνον ύστερα από κοινή απόφαση των συνιδιοκτητών, ληφθείσα σύμφωνα με τους όρους του Κανονισμού της πολυκατοικίας τους (βλ. και ΑΠ 827/2005, ΑΠ 185/2003 ό.π., ΕφΘεσ 2232/2013 Νόμος)[1].

Επομένως, η από πολεοδομική άποψη νομιμοποίηση ή μη των κατασκευών αυτών δεν ασκεί έννομη επιρροή και αλυσιτελώς προβάλλεται σε κάθε περίπτωση, από τον εναγόμενο η νομιμοποίησή τους, διότι η απαγόρευση του κυρίου ορόφου ή διαμερίσματος οικοδομής, η οποία έχει υπαχθεί στο καθεστώς της οριζόντιας ιδιοκτησίας, να ενεργεί κατασκευές που είναι αντίθετες στο ν. 3741/1929, στη συστατική πράξη της οροφοκτησίας ή στον κανονισμό (όταν υπάρχει), δεν αίρεται από την κατά τις οικείες πολεοδομικές διατάξεις νομιμοποίηση των κατασκευών και ούτε νομιμοποιούνται οι κατασκευές αυτές έναντι των λοιπών συνιδιοκτητών της οικοδομής, όταν με αυτές βλάπτονται τα δικαιώματα των τελευταίων, ούτε ακόμη οι πολεοδομικές διατάξεις κατισχύουν του κανονισμού της πολυκατοικίας (ΑΠ 1300/2014, ΑΠ 462/77). Όμως εάν οι ανωτέρω απαγορεύσεις, εξεταζόμενες καλοπίστως και κατά τα συναλλακτικά ήθη, δεν δικαιολογούνται σε σχέση με τον προορισμό, τον χαρακτήρα, τη θέση κ.λπ. της οροφοκτησίας, τότε μόνον παρίστανται αυθαίρετες και μη ανταποκρινόμενες προς τον οικονομικό και κοινωνικό σκοπό της οροφοκτησίας και δύνανται, κατά το άρθρο 281 ΑΚ, να θεωρηθούν καταχρηστικές (ΑΠ 2156/1984)[2].

Αγγελική Λιγοψυχάκη, δικηγόρος

email: info@efotopoulou.gr

[1] Βλ. υπ’ αριθμόν 498/2017 απόφαση Εφετείου Λάρισας, δημοσιευμένη σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ

[2] Βλ. υπ’ αριθμόν 70/2019 απόφαση Αρείου Πάγου, δημοσιευμένη σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ