Διορισμός διαχειριστή πολυκατοικίας. Απαραίτητα στοιχεία για το ορισμένο της αγωγής του διαχειριστή κατά συνιδιοκτήτη
Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 4 του Ν. 3741/1929 ορίζεται ρητώς ότι «Επιτρέπεται εις τους συνιδιοκτήτας ίνα δι’ ιδιαιτέρας συμφωνίας, εις ήν είναι απαραίτητος η κοινή πάντων συναίνεσις, κανονίσωσι τα της συνιδιοκτησίας δικαιώματα και υποχρεώσεις, να καθορίσωσι γενικάς συνελεύσεις και να δώσωσιν εις καθωρισμένην πλειοψηφίαν, δυναμένην να μεταβληθή αναλόγως της σοβαρότητος των ληφθησομένων αποφάσεων, το δικαίωμα να λαμβάνη εν τω κοινώ συμφέροντι πάσαν απόφασιν σχετικήν με την συντήρησιν, βελτίωσιν και χρήσιν των κοινών μερών της οικίας. 2) Οι συνιδιοκτήται δύνανται, εν ελλείψει παντός κανονισμού κατά τα ανωτέρω, και δια παμψηφίας να ορίσωσιν ένα διαχειριστήν παρέχοντες αυτώ δικαιώματα διαχειρίσεως τα πλέον εκτεταμένα, συμπεριλαμβανομένων των της εκτελέσεως των εργασιών της συντηρήσεως, της κατανομής των δαπανών και βαρών και της επ’ ονόματι του επί δικαστηρίων παραστάσεως είτε ως εναγομένου είτε ως ενάγοντος […]».
Ειδικότερα, […] από τις διατάξεις του άρθ. 4 παρ. 1 και 2 ν. 3741/1929 προκύπτει ότι, αν δεν υπάρχει Κανονισμός, που να ρυθμίζει τις σχέσεις των συνιδιοκτητών, η διοίκηση και διαχείριση της κοινωνίας ανήκει σε όλους από κοινού τους συνιδιοκτήτες (παμψηφία) και δεν εφαρμόζεται το άρθ. 789 εδ. α΄ ΑΚ, που ορίζει ότι η διοίκηση και εκμετάλλευση του κοινού μπορεί να γίνει από την πλειοψηφία, καθόσον στην περίπτωση αυτή οι διατάξεις του ν. 3741/1929 υπερισχύουν ως ειδικότερες των διατάξεων των άρθ. 785 επ. ΑΚ, οι οποίες μόνον επικουρικώς μπορεί να τύχουν εφαρμογής στην περίπτωση της οροφοκτησίας. Μπορούν όμως οι συνιδιοκτήτες, αν δεν υπάρχει Κανονισμός, με απόφαση της παμψηφίας τους, να ορίσουν έναν διαχειριστή και να παρέχουν σ’ αυτόν οποιαδήποτε δικαίωμα διαχείρισης, συμπεριλαμβανομένων σ’ αυτά των εργασιών συντήρησης, της κατανομής των δαπανών και βαρών και της επ’ ονόματί του παράστασης στα Δικαστήρια. Αν, όμως, δεν μπορεί να υπάρξει συμφωνία της παμψηφίας για τον διορισμό του διαχειριστή, τούτο δε, έχει ως επακόλουθο τη δυσλειτουργία της πολυκατοικίας, εφαρμόζεται και στην περίπτωση της οροφοκτησίας το άρθ. 790 ΑΚ και έτσι, κάθε συνιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει από το Δικαστήριο τον διορισμό διαχειριστή με καθήκοντα αυτά που ορίζονται στην παρ. 2 του άρθρου 4 του ν. 3741/1929 (ΕφΘρ 590/2010 www. Katraslaw.gr).
Από τη διάταξη αυτή του άρθρου 4 παρ. 2 του ν. 3741/1929 συνάγεται σαφώς ότι αν δεν υπάρχει Κανονισμός, ο διαχειριστής διορίζεται με απόφαση της παμψηφίας των συνιδιοκητών και δεν αρκεί απόφαση της πλειοψηφίας (βλ. Π. Κωνσταντόπουλο: Η οροφοκτησία εν Ελλάδι, σ. 365, Φ. Τσετσέκο: Οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία, σ. 174, Κ. Βασιλείου: Οριζόντια και κάθετη συνιδιοκτησία, σ. 472, Ι. Σπυριδάκη: Δίκαιο οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας, παρ. 93.2, σ. 268-9, Δ. Παπαστερίου: Οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία στο Κτηματολογικό Δίκαιο, παρ. 14, αριθ. 136 Ν. Λιβάνη: Ιδιοκτησία κατ’ όροφον, σ. 173, ΜΠρΘεσ 764/2019 (αδημ.-Αγγελική Πολυμένη) [βλ. Ιωαννης Ν. Κατράς, Δίκαιο Οροφορκτησίας, εκδόσεις Σάκκουλα, 2020, σελ. 436-437].
Περαιτέρω, […] κατά την κρατούσα γνώμη, ο διορισμός του διαχειριστή που γίνεται βάση το άρθρ. 4 ν.3741/1929, πρέπει να γίνει με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή (Π. Κωσταντόπουλος: ό.π., σ. 365-6, Π. Ζέπος: ό.π., σ. 101, Κ. Βασιλείου: ό. π., σ. 473, Ι. Σπυριδάκης: ό.π., παρ. 93.2 (β), σ. 269, Ν. Λιβάνης: ό.π., σ. 173). […] Πράγματι, κατά το άρθ. 4 παρ. 2 ν. 3741/1929: «Οι συνιδιοκτήται δύνανται, εν ελλείψει παντός κανονισμού κατά τα ανωτέρω, και δια παμψηφίας να ορίσωσιν ένα διαχειριστήν παρέχοντες αυτώ δικαιώματα διαχειρίσεως τα πλέον εκτεταμένα, συμπεριλαμβανομένων των της εκτελέσεως των εργασιών της συντηρήσεως, της κατανομής των δαπανών και βαρών και της επ’ ονόματι του επί δικαστηρίων παραστάσεως είτε ως εναγομένου είτε ως ενάγοντος». Εξάλλου, κατά το άρθρ. 13 παρ. 1 του ίδιου νόμου: «Πάσα σύμβασις κανονίζουσα ή μεταβάλλουσα τα αμοιβαία δικαιώματα και υποχρεώσεις των ιδιοκτητών γίνεται δια συμβολαιογραφικού εγγράφου και καταχωρίζεται εις το βιβλίον μεταγραφών». Από τον συνδυασμό των παραπάνω διατάξεων συνάγεται ότι εφόσον δεν υπάρχει Κανονισμός που να ορίζει διαφορετικά, που να ορίζει διαφορετικά, ο διαχειριστής διορίζεται μόνον με απόφαση της παμψηφίας η οποία πρέπει να περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και να μεταγραφεί. Όπως, περαιτέρω, γίνεται δεκτό, η τήρηση του παραπάνω τύπου και η μεταγραφή απαιτείται για τη διασφάλιση των τρίτων και την ισχύ της απόφασης έναντι των ειδικών και καθολικών διαδόχων (Π. Κωνσταντόπουλος: ό.π., σ. 366). Ο διορισμός του διαχειριστή που γίνεται χωρίς την τήρηση του τύπου αυτού ισχύει για τις σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών, δεν δεσμεύει όμως τους διαδόχους οι οποίοι μπορούν να ζητήσουν την μεταβολή του καθορισθέντος (δια διαχειριστή) τρόπου διοίκησης (Π. Κωνσταντόπουλος: ό.π., σ. 284-285 και 366, σημ. 822). Η αντίθετη εκδοχή θα ήταν αντίθετη προς τη βούληση και τον σκοπό του νομοθέτη αφού θα είχε ως συνέπεια να θεωρείται άκυρη μεταξύ των συμβληθέντων ενοχική δικαιοπραξία η οποία δεν απαγορεύεται από τις γενικές διατάξεις του δικαίου και θα ήταν αντίθετη στην ελευθερία των συμβάσεων (Π. Κωνστατόπουλος: ό.π., σ. 285) [βλ. Ιωαννης Ν. Κατράς, Δίκαιο Οροφορκτησίας, εκδόσεις Σάκκουλα, 2020, σελ. 439-440]. Εξάλλου, κατά το άρθρο 62 ΚΠολΔ έχουν την ικανότητα να είναι διάδικοι και ενώσεις προσώπων προς επιδίωξη σκοπού και αν δεν αποτελούν σωματείο. Οι ενώσεις αυτές, καίτοι στερούμενες νομικής προσωπικότητας, παρίστανται στο δικαστήριο με τα πρόσωπα, στα οποία έχει ανατεθεί η διαχείριση των υποθέσεών τους (άρθρο 64 & 3 ΚΠολΔ). Περαιτέρω, κατά το άρθρο 4 του ν. 3741/1920 “περί της ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους”, o οποίος διατηρήθηκε σε ισχύ με το άρθρο 54 του ΕισNAΚ, o διοριζόμενος διαχειριστής της πολυκατοικίας, ως εντολοδόχος των συνιδιοκτητών, τους εκπροσωπεί ενώπιον παντός Δικαστηρίου, παριστάμενος ως ενάγων ή εναγόμενος προκειμένου για υποθέσεις που σχετίζονται με τη διαχείριση της πολυκατοικίας, δυνάμενος να εναγάγει συνιδιοκτήτη ή να εναχθεί απ’ αυτόν για κάθε διαφορά από τη σχέση συνιδιοκτησίας [βλ. ΑΠ 668/1999, δημοσιευμένη στη Νόμος]. Για το, κατά το άρθρο 216 ΚΠολΔ, ορισμένο αγωγής, εγειρομένης υπό διαχειριστού κατά κυρίου οριζόντιας ιδιοκτησία, εκ της σχέσης της οροφοκτησίας, διεπομένης από το Ν. 3741/1929, σε ότι αφορά την ενεργητική νομιμοποίηση του διαχειριστού, αρκεί η επίκληση με το δικόγραφο της αγωγής, της ιδιότητας αυτού, ως διαχειριστού, τον τρόπο εκλογής του και επί πλέον της αναφοράς στον Κανονισμό της πολυκατοικίας, τον προβλέποντα τον τρόπο εκλογής του διαχειριστού (ΑΠ 668/1999, ΑΠ 1489/1999, ΑΠ 989/2002) ή σε περίπτωση μη ύπαρξης Κανονισμού ή μη σχετικής πρόβλεψης σαυτόν, της αναφοράς ότι ο διαχειριστής εκλέγεται σύμφωνα με το νόμο (άρθ. 4 παρ. 2 Ν. 3741/1929) [βλ. ΑΠ 907/2009, 668/1999, όλες δημοσιευμένες στη Νόμος]. Επιπρόσθετα, κατά το άρθρο 216 ΚΠολΔ το δικόγραφο της αγωγής πρέπει, εκτός άλλων, να περιέχει ακριβή περιγραφή του αντικειμένου της διαφοράς, εάν δε τα θεμελιούντα αυτήν γεγονότα εκθέτονται αόριστα και κατά τρόπο ανεπίδεκτο δικαστικής εκτιμήσεως, τότε επέρχεται ακυρότητα του δικογράφου λόγω αοριστίας, η οποία δεν μπορεί παραδεκτώς να συμπληρωθεί με τις προτάσεις ή με παραπομπή σε άλλα έγγραφα της δίκης [βλ. 25/2019 ΕφΠειραιά, δημοσιευμένη στη Νόμος].
Ναταλία Κ. Νεραντζάκη, δικηγόρος
info@efotopoulou.gr