Εικονικότητα μισθώσεως συναφθείσας για την καταστρατήγηση των δικαιωμάτων του νέου κτήτορα/ ψιλού κυρίου – Στοιχεία από τα οποία συμπεραίνεται η εικονικότητα της μίσθωσης
Από τον συνδυασμό των άρθρων 1166 και 1167 εδάφ. α΄ ΑΚ, προκύπτει ότι η επικαρπία, εφόσον δεν ορίσθηκε διαφορετικά είναι αμεταβίβαστη και αποσβέννυται με τον θάνατο του επικαρπωτή. Μετά τον θάνατο του επικαρπωτή, η επικαρπία συνενώνεται με την ψιλή κυριότητα και δεν μεταβιβάζεται στους κληρονόμους του, εκτός αν ορίσθηκε διαφορετικά. Προσέτι, από τις διατάξεις των άρθρων 1142 και 1147 ΑΚ, προκύπτει ότι ο επικαρπωτής ασκεί ίδια νομή έναντι των τρίτων (οιονεί νομή), έναντι όμως του ψιλού κυρίου ασκεί νομή μόνον επ’ αλλοτρίω ονόματι. Ο ψιλός κύριος είναι ο πραγματικός νομέας του ακινήτου που ασκεί τη νομή του μέσω του επικαρπωτή, ενώ ο τελευταίος τεκμαίρεται εκ του νόμου ότι κατέχει στο όνομα του ψιλού κυρίου το πράγμα και δεν του έχει καταστήσει γνωστή πρόθεση αντιποίησης, ώστε, για όσο χρόνο διατηρείται το πράγμα στην κατοχή του επικαρπωτή δεν νοείται άλλη φυσική εξουσία επ’ αυτού με διάνοια κυρίου, κατ’ αποκλεισμό εκείνης του ψιλού κυρίου (ΑΠ 939/2000 – ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).
Εξάλλου, αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, την οποία κατήρτισε ο επικαρπωτής του μισθίου, λήξει η επικαρπία, υπεισέρχεται από τον νόμο στη μισθωτική σχέση ο ψιλός κύριος, στον οποίο επιστρέφει η επικαρπία και ο οποίος αποκτά όλα τα δικαιώματα που απορρέουν από τη μίσθωση στην έκταση που τα είχε ο επικαρπωτής. Δηλαδή, η συμβατική σχέση κατά το περιεχόμενό της μεταφέρεται όπως είχε διαμορφωθεί μέχρι τότε συμβατικά, ρητά ή σιωπηρά. Ειδικά, δε, η μίσθωση ακινήτου για χρόνο περισσότερο από εννέα (9) έτη, ισχύει έναντι του νέου κτήτορα, αν συνταχθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφεί (άρθρο 618 ΑΚ), με τον ψιλό κύριο που έγινε πλήρης κύριος του ακινήτου με τη λήξη της επικαρπίας να θεωρείται νέος κτήτορας (άρθρα 1164 ΑΚ και 614 ΑΚ).
Πλην όμως, σε περίπτωση που οι αντίστοιχες για τη μίσθωση δηλώσεις βουλήσεως, αφενός του εκμισθωτή και αφετέρου του μισθωτή ήταν εικονικές, υπό την έννοια ότι δεν έγιναν στα σοβαρά παρά μόνον φαινομενικά, διότι οι βουλήσεις εκείνων ήταν, είτε να μην υπάρχει υποχρέωση του εκμισθωτή να παραδώσει το εκμισθούμενο ακίνητο και υποχρέωση του μισθωτή να πληρώσει το μίσθωμα, είτε να μην υπάρχει μία μόνον από τις εκατέρωθεν αυτές υποχρεώσεις, η σύμβαση αυτή λόγω της εικονικότητας είναι άκυρη, θεωρούμενη γι’ αυτό ως μη γενόμενη. Μάλιστα, ως έχει γίνει δεκτό, εικονική είναι και η μίσθωση η οποία έχει συναφθεί για καταστρατήγηση των δικαιωμάτων του νέου κτήτορα του μισθίου (π.χ. ψιλού κυρίου ο οποίος έγινε πλήρης κύριος του ακινήτου με τη λήξη της επικαρπίας). Στοιχεία που μπορούν να οδηγήσουν στην εικονικότητα της μίσθωσης είναι η μεγάλη, σε σχέση με τη συνηθιζόμενη στις συναλλαγές, διάρκειά της, η προκαταβολή μισθωμάτων πολλών μηνών, το μικρό μίσθωμα σε σχέση με το ελεύθερο της αγοράς, η μη καταβολή εγγύησης, η πρόβλεψη μικρής αναπροσαρμογής του μισθώματος. Η ανωτέρω ακυρότητα χωρεί «ipso jure» και δεν απαιτείται να κηρυχθεί με δικαστική απόφαση. Δεν αποκλείεται, όμως, εκείνος που έχει έννομο συμφέρον να ασκήσει σχετική αναγνωριστική αγωγή για να κηρυχθεί η ακυρότητα αυτή από το δικαστήριο (ΑΠ 382/2009, ΑΠ 1332/2005).
Τέλος, να σημειωθεί ότι εικονική μπορεί να είναι όχι μόνο σύμβαση μίσθωσης κατά την έννοια του άρθρου 573 επόμ. ΑΚ, αλλά και εμπορική μίσθωση διεπόμενη από τον Ν. 813/1978 και ήδη π.δ. 34/1995 (ΕφΠειρ 379/2024 – ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).
Αγγελική Πολυδώρου, Δικηγόρος
e-mail: info@efotopoulou.gr