Ανάκληση διαχειριστή πολυκατοικίας με δικαστική απόφαση – Πότε είναι δυνατή
Κατά το άρθρο 4 του Ν. 3741/1929 “1. Επιτρέπεται εις τους συνιδιοκτήτας ίνα δι` ιδιαιτέρας συμφωνίας, εις ην είναι απαραίτητος η κοινή πάντων συναίνεσις κανονίσωσι τα της συνιδιοκτησίας δικαιώματα και υποχρεώσεις, να καθορίσωσι γενικάς συνελεύσεις και να δώσωσιν εις καθορισμένην πλειοψηφίαν, δυναμένην να μεταβληθή αναλόγως της σοβαρότητος των ληφθησομένων αποφάσεων, το δικαίωμα να λαμβάνη εν τω κοινώ συμφέροντι πάσαν απόφασιν σχετικήν με την συντήρησιν, βελτίωσιν και χρήσιν των κοινών μερών της οικίας. 2. Οι συνιδιοκτήται δύνανται, εν ελλείψει παντός κανονισμού κατά τα ανωτέρω, και δια παμψηφίας να ορίσωσιν ένα διαχειριστήν παρέχοντες αυτώ δικαιώματα διαχειρίσεως τα πλέον εκτεταμένα, συμπεριλαμβανομένων των της εκτελέσεως των εργασιών της συντηρήσεως της κατανομής των δαπανών και βαρών και της επ’ ονόματί του επί δικαστηρίων παραστάσεως είτε ως εναγομένου είτε ως ενάγοντος. 3. Εάν δεν υπάρχη αντίθετος συμφωνία, ο διαχειριστής δεν δύναται ν’ απολυθή ειμή δια πλειοψηφίας των ιδιοκτητών συνερχομένων εις Γενικήν Συνέλευσιν και εχόντων αριθμόν ψήφων ανάλογον προς την αξίαν των επί των αδιαιρέτων μερών του ακινήτου δικαιωμάτων των, …..”.
Από το συνδυασμό των διατάξεων αυτών προκύπτει ότι η συνέλευση των συνιδιοκτητών πολυώροφης οικοδομής, αν δεν υπάρχει πρόβλεψη στον κανονισμό, μπορεί να ορίσει διαχειριστή, είτε με παμψηφία, είτε με πλειοψηφία. Ο διορισμός διαχειριστή γίνεται στα πλαίσια της εξουσίας των κοινωνών για διοίκηση του κοινού, μπορεί δε αυτός να είναι κοινωνός ή τρίτος, ενώ η απόφαση των κοινωνών δεν υπόκειται σε τύπο. Εξάλλου η σχέση που συνδέει το διαχειριστή με τους κοινωνούς εφόσον δεν έχει συμφωνηθεί αμοιβή είναι αυτή της εντολής. Η εξουσία αντιπροσώπευσης του διαχειριστή καλύπτει κάθε δικαστική και εξώδικη ενέργεια, διαρκεί δε μέχρι την ανάκλησή του, η οποία αποτελεί τροποποίηση της απόφασης διορισμού του και κατά συνέπεια υπόκειται στις προϋποθέσεις με τις οποίες τροποποιείται η απόφαση αυτή. Αν δεν υπάρχει αντίθετη συμφωνία, η ανάκληση γίνεται με απόφαση της γενικής συνέλευσης, λαμβανόμενη κατά πλειοψηφία και έτσι, όταν με την απόφαση του αρχικού διορισμού από την παμψηφία ή την πλειοψηφία των κοινωνών μεσολαβήσουν νεότερα γεγονότα που επιβάλλουν την αλλαγή του τρόπου διοίκησης, και κάποιοι από τους κοινωνούς διαφωνούν με τον τρόπο εκτέλεσης της εντολής από το διαχειριστή, μπορεί να ζητηθεί η αλλαγή αυτού από τη γενική συνέλευση και σε περίπτωση αδυναμίας να γίνει προσφυγή στο δικαστήριο (βλ. ΑΠ 238/2011, δημ. σε ΝΟΜΟΣ).
Σύμφωνα, δε, με το άρθρο 790 ΑΚ: «Αν η διοίκηση και η χρησιμοποίηση δεν καθορίστηκε με κοινή συμφωνία ή με πλειοψηφία, καθένας από τους κοινωνούς έχει το δικαίωμα να ζητήσει να την κανονίσει το δικαστήριο με τον τρόπο που είναι ο πιο πρόσφορος και συμφέρει περισσότερο σε όλους τους κοινωνούς. Αν υπάρχει ανάγκη, το δικαστήριο μπορεί να διορίσει διαχειριστή».
Από τις διατάξεις των άρθ. 4 ν. 3741/1929 και 790 ΑΚ, προκύπτει ότι, αν δεν υπάρχει Κανονισμός, ούτε συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών για τον τρόπο διοίκησης και διαχείρισης του κοινού ακινήτου, τότε κάθε συνιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει τον κανονισμό τους από το δικαστήριο. Η παρέμβαση του δικαστηρίου είναι ρυθμιστική και δεν τείνει στη διάγνωση ουσιαστικού δικαιώματος, αποσκοπεί δε στην εξεύρεση του τρόπου διοίκησης του κοινού ακινήτου, με βάση τις λειτουργικές συνθήκες του οικοδομήματος, την τοποθεσία και τις συνθήκες που επικρατούν στην περιοχή (ΑΠ 1002/2014 ΕλΔ 2016/1666, Κ. Βασιλείου: Οριζόντια ιδιοκτησία και κάθετη συνιδιοκτησία. 438, Γιάν. Κωστόπουλος: ΕΔΠ 2004/97 επ.).
Η ρυθμιστική παρέμβαση του δικαστηρίου μπορεί να αφορά και την απόλυση του υπάρχοντος διαχειριστή και τον ορισμό νέου. Έτσι η ΜΠρΠειρ 4802/2018 απέρριψε αίτημα για απόλυση του διαχειριστή και ορισμό νέου, δεχόμενη ότι: «Από κανένα αποδεικτικό μέσο δεν προέκυψε ότι ο εναγόμενος δεν ασκούσε προσηκόντως τα καθήκοντά του ως διαχειριστή. Αντίθετα, προέκυψε, ότι όλα τα έτη, από την μετοίκηση των εναγόντων, ο εναγόμενος ασκούσε την εν τοις πράγμασι διαχείριση της πολυκατοικίας, φροντίζοντας για τη συντήρησή της, αφού όπως και οι ενάγοντες συνομολογούν στην αγωγή τους, τα μεταξύ τους προβλήματα ξεκίνησαν […], ενώ το προηγμένο διάστημα, δεν υπήρχε κανένα παράπονο από τη διαχείριση. Εξάλλου, οι επικαλούμενες από τους ενάγοντες δαπάνες άνω των 100 ευρώ, ήτοι της επισκευής του ανελκυστήρα, που πραγματοποιήθηκαν χωρίς την έγκριση της Γενικής Συνέλευσης, αφορούσαν επείγουσα κατάσταση προκειμένου για την ασφάλεια των ενοίκων της πολυκατοικίας, ενώ ακόμη, ως προελέχθη, από κανένα αποδεικτικό μέσο, δεν προέκυψε ότι ο εναγόμενος επιβάρυνε τον λογαριασμό των κοινόχρηστων δαπανών με περιττές δαπάνες ή με δαπάνες που δεν αφορούσαν τους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας. Συνεπεία των ανωτέρω, πρέπει το αίτημα της αγωγής περί ανάκλησης του διαχειριστή και διορισμού νέου, να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμο» (βλ. Κατράς, Ι. Δίκαιο Οροφοκτησίας, Εκδόσεις Σάκκουλα, 2020, σελ. 463-465).
Ελένη Μακροδημήτρη, ασκ. δικηγόρος
info@efotopoulou.gr