Πότε η σύμβαση μίσθωσης είναι εικονική;
Από τη διάταξη του άρθρου 138 παρ. 1, σε συνδυασμό με τις διατάξεις των άρθρων 361, 574, 619, 638, 180 και 181 του ΑΚ συνάγονται τα ακόλουθα: Σε περίπτωση εκμισθώσεως ακινήτου, αν οι αντίστοιχες για τη μίσθωση δηλώσεις βουλήσεως αφενός του εκμισθωτή και αφετέρου του μισθωτή ήταν εικονικές, υπό την έννοια ότι δεν έγιναν στα σοβαρά παρά μόνον έγιναν φαινομενικά, διότι οι βουλήσεις εκείνων ήταν είτε να μην υπάρχει υποχρέωση του εκμισθωτή να παραδώσει το εκμισθούμενο ακίνητο και η υποχρέωση του μισθωτή να πληρώσει το μίσθωμα, είτε να μην υπάρχει μία μόνον από αυτές τις εκατέρωθεν υποχρεώσεις, η σύμβαση αυτή λόγω της εικονικότητας είναι άκυρη, θεωρούμενη γι` αυτό ως μη γενόμενη. Επίσης, από τις ανωτέρω διατάξεις προκύπτει περαιτέρω ότι απόλυτη είναι η εικονικότητα της μισθώσεως, όταν αυτή δεν καλύπτει άλλη δικαιοπραξία, δηλαδή όταν οι δικαιοπρακτούντες δεν ήθελαν να επέλθει με τη δικαιοπραξία καμιά έννομη μεταβολή. Αντιθέτως, σχετική είναι η εικονικότητα, όταν η εικονική δικαιοπραξία καλύπτει άλλη δικαιοπραξία (ΑΠ 1332/2005 ΕλλΔνη 2007.1056).
Ακολούθως, έχει γίνει δεκτό ότι είναι εικονική η μίσθωση, η οποία έχει συναφθεί για καταστρατήγηση των δικαιωμάτων του νέου κτήτορα του μισθίου. Στοιχεία που μπορούν να οδηγήσουν στην εικονικότητα της μίσθωσης είναι: η μεγάλη, σε σχέση με τη συνηθιζόμενη στις συναλλαγές, διάρκειά της, η προκαταβολή μισθωμάτων πολλών μηνών, το μικρό μίσθωμα σε σχέση με το ελεύθερο της αγοράς, η μη καταβολή εγγύησης, η πρόβλεψη μικρής αναπροσαρμογής του μισθώματος (βλ. Ιωάννη Ν. Κατρά, Πανδέκτης μισθώσεων και οροφοκτησίας, 2008, παρ. 1. Ε. σελ. 67). Η ανωτέρω ακυρότητα χωρεί ipso jure και δεν απαιτείται να κηρυχθεί με δικαστική απόφαση. Δεν αποκλείεται, όμως, εκείνος που έχει έννομο συμφέρον να ασκήσει σχετική αναγνωριστική αγωγή για να κηρυχθεί η ακυρότητα αυτή από το δικαστήριο (224/2024 ΜΠΡ ΧΑΛΚΙΔΙΚΗΣ, δημοσιευμένη σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).
Αγγελική Λιγοψυχάκη, δικηγόρος