Επί διαπραγματεύσεων για την πώληση ακινήτου η αμφισβήτηση της κυριότητας του πωλητή από μέρους τρίτου και η άσκηση σχετικής αγωγής αποτελεί νομικό ελάττωμα του πωλουμένου ακινήτου, το οποίο ο διαπραγματευόμενος την πώλησή του πωλητής οφείλει να γνωστοποιήσει στον υποψήφιο αγοραστή
Από τις διατάξεις των άρθρων 197, 198, 196, 195 και 159 ΑΚ σαφώς προκύπτει ότι στις συμβάσεις, οι οποίες πρέπει να καταρτισθούν εγγράφως, όπως είναι η σύμβαση για τη μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου (άρθρα 369 και 1033 ΑΚ), το στάδιο των διαπραγματεύσεων, κατά το οποίο τα μέρη οφείλουν αμοιβαίως τη συμπεριφορά που υπαγορεύεται από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, συνεχίζεται να υπάρχει μέχρι του χρόνου της νομότυπης καταρτίσεως της συμβάσεως ή της οριστικής ματαιώσεως αυτής (βλ. Μπαλή, Γεν. Αρχές παρ. 87, ΕφΑθ 6997/82 ΝοΒ 30.1291, ΕφΑθ 4369/1975 Αρμ 30.266). Κατά το στάδιο αυτό της προσυμβατικής σχέσεως, δεν δύναται κατ’ αρχήν να δημιουργηθεί υποχρέωση για την κατάρτιση της σκοπούμενης δικαιοπραξίας, διότι αυτό θα ήταν αντίθετο προς την αρχή της αυτονομίας της βουλήσεως, σύμφωνα με την οποία, τα πρόσωπα της προσυμβατικής σχέσεως διατηρούν πλήρη ελευθερία για τη λήψη αποφάσεως μέχρι της διατυπώσεως δεσμευτικής κατά τους όρους του νόμου προτάσεως για τη σύναψη συμβάσεως (άρθρο 185 ΑΚ), αφού δικαιούνται ελεύθερα να ματαιώσουν την κατάρτιση της δικαιοπραξίας, χωρίς αυτό να μπορεί να δημιουργήσει ευθύνη του ματαιώσαντος (ΕφΑθ 4277/1977 Αρμ 33.517), εκτός αν από την προηγούμενη συμπεριφορά δικαιολογείται αυτό (βλ. Καμπίτση, Περί προσυμβατικής ευθύνης, 1960, σελ. 93 επ., ΕφΑθ 6997/1982 ό.π.). Το τελευταίο συμβαίνει όταν η αναπτυχθείσα είναι αντίθετη προς την επιβαλλόμενη ως τηρητέα από την ως άνω διάταξη, όπως στην περίπτωση κατά την οποία κάποιος χωρίς να έχει σοβαρά την πρόθεση να συμβληθεί ή ενώ έχει αποδεχθεί άλλες προτάσεις, αφήνει τον άλλον (αντιδιαπραγματευόμενό του) να υποβληθεί σε δαπάνες ή να υποστεί άλλες ζημίες, με την προσδοκία συνάψεως συμβάσεως μαζί του (ΕφΑθ 693/1977 Αρμ 32.28). Στην περίπτωση αυτή έχει εφαρμογή η διάταξη του άρθρου 198 του ΑΚ. Οι διαπραγματεύσεις που διεξάγονται ανάμεσα στους ενδιαφερόμενους για τη σύναψη μιας συμβάσεως, με τις οποίες επιδιώκεται η βαθμιαία προσέγγιση των αντιτιθεμένων πολλές φορές απόψεών τους σχετικά με τους όρους υπό τους οποίους πρόκειται να καταρτισθεί μία σύμβαση, δημιουργεί μία ιδιάζουσα ανάμεσα σ’ αυτούς σχέση εμπιστοσύνης, που πρέπει να είναι σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Έτσι, όπως ακριβώς η σύναψη μιας συμβάσεως δημιουργεί για τους συμβαλλόμενους γνήσιες ενοχικές υποχρεώσεις, έτσι και το προπαρασκευαστικό της συνάψεως μιας συμβάσεως στάδιο των διαπραγματεύσεων, που διαρκεί μέχρι την οριστική διακοπή τους ή τη σύναψη της συμβάσεως, δημιουργεί για τους διαπραγματευόμενους διάφορες ενοχικές υποχρεώσεις, που αποτελούν εκδήλωση της αρχής της καλής πίστεως. Ανάμεσα σ’ αυτές συγκαταλέγεται η υποχρέωση διαφωτίσεως, η οποία έχει ως περιεχόμενο την υποχρέωση κάθε διαπραγματευόμενου την κατάρτιση μιας συμβάσεως να πληροφορεί αυθόρμητα, χωρίς προηγούμενες ερωτήσεις, τον αντισυμβαλλόμενο για τις περιστάσεις εκείνες σχετικά με το αντικείμενο της συναλλαγής, που είναι ή που με μεγάλη πιθανότητα μπορεί να είναι σημαντικές για τη διαμόρφωση της βούλησής του και για τη λήψη από τον τελευταίο αποφάσεως για τη σύναψη μιας συμβάσεως, τις οποίες περιστάσεις δεν γνωρίζει αυτός καθόλου ή τουλάχιστον αρκετά, αλλά εύλογα μπορεί να προσδοκά σύμφωνα με τις συναλλακτικές αντιλήψεις. Στην περίπτωση διαπραγματεύσεων που αφορούν την κατάρτιση συμβάσεως πωλήσεως ενός ακινήτου, πρωτεύουσα θέση ανάμεσα στις περιστάσεις της συμβάσεως, των οποίων η ύπαρξη θεωρείται αυτονόητη για τον διαπραγματευόμενο τη σύναψή της, είναι η ανυπαρξία οποιουδήποτε νομικού ελαττώματος του πωλουμένου πράγματος. Ως νομικό ελάττωμα, κατά την έννοια του άρθρου 514 ΑΚ, θεωρείται οποιοδήποτε εμπράγματο ή ενοχικό δικαίωμα τρίτου πάνω στο πράγμα, το οποίο μπορεί να ασκηθεί από μέρους αυτού κατά του αγοραστή, και το οποίο εμποδίζει την ελεύθερη μεταβίβαση της κυριότητας του πωλουμένου και την άσκηση των εξουσιών που απορρέουν από αυτήν (ΑΠ 392/70 ΝοΒ 18.1177, ΑΠ 608/72 ΑρχΝ ΚΔ 33, ΕφΑθ 1232/73 ΝοΒ 21.117). Στην περίπτωση πωλήσεως ακινήτου, η αμφισβήτηση της κυριότητας του πωλητή από μέρους τρίτου και η άσκηση σχετικής αγωγής μαρτυρεί σαφή πρόθεση του τρίτου να ενασκήσει το δικαίωμά του επί του ακινήτου και να επιδιώξει την αναγνώριση της κυριότητάς του επ` αυτού, αποτελεί νομικό ελάττωμα του πωλουμένου ακινήτου, το οποίο ο διαπραγματευόμενος την πώλησή του πωλητής οφείλει να γνωστοποιήσει στον υποψήφιο αγοραστή [1397/2005 ΕΙΡ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ, ΝΟΜΟΣ].
Η υποχρέωση διαφωτίσεως, που ανακύπτει για τον πωλητή, υπαγορεύεται από το δικαιολογημένο, σύμφωνα με τις συναλλακτικές αντιλήψεις, συμφέρον του αγοραστή να πληροφορηθεί για τη νομική θέση του ακινήτου που διαπραγματεύεται να αγοράσει, η οποία (νομική θέση) αποτελεί κρίσιμη για τη διαμόρφωση της δικαιοπρακτικής του βουλήσεως περίσταση. Αν το πράγμα που επιθυμεί να αποκτήσει ο αγοραστής είναι βεβαρημένο με νομικά ελαττώματα, κινδυνεύει να εμπλακεί σε δικαστικό αγώνα, με αμφίβολη γι` αυτόν έκβαση. Γι` αυτόν το λόγο ο πωλητής, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, οφείλει να διαφωτίσει τον αγοραστή για τις νομικές σχέσεις του πωλουμένου και την αμφισβήτηση της κυριότητάς του, που αποτελεί το αντικείμενο της ασκηθείσας εναντίον του αγωγής. Η παράβαση της σχετικής υποχρεώσεως διαφωτίσεως από μέρους του μέλλοντος πωλητή συνεπάγεται, κατά το άρθρο 198 ΑΚ, την ευθύνη του για αποζημίωση που καλύπτει το αρνητικό της συμβάσεως διαφέρον, δηλαδή τόσο τη θετική όσο και την αποθετική ζημία που υπέστη ο διαπραγματευόμενος, εξαιτίας της υπαίτιας συμπεριφοράς του άλλου μέρους και της διαψεύσεως έτσι της εμπιστοσύνης του ότι η σύμβαση θα καταρτισθεί σύμφωνα με τις καθιερωμένες αρχές της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών. Επομένως αποκαθίσταται, μεταξύ άλλων, και η ζημία την οποία υφίσταται κάποιος, διότι εύλογα πιστεύει ότι η υπό κατάρτιση σύμβαση θα συναφθεί και για το λόγο αυτόν υποβάλλεται σε δαπάνες, όπως είναι και η προκαταβολή του τιμήματος της πωλήσεως ακινήτου που πρόκειται να συναφθεί, ή γιατί απέκρουσε άλλες ευκαιρίες για σύναψη παρόμοιας συμβάσεως με τους ίδιους ή ευνοϊκότερους όρους με τη ματαιωθείσα (ΕφΑθ 6997/82 Αρμ 1983.374). Εξάλλου, δεν αποκλείεται, τα αυτά πραγματικά περιστατικά στα οποία στηρίζεται ευθύνη του συναλλασσόμενου για αντίθετη συμπεριφορά προς την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη στις διαπραγματεύσεις, να στηρίζουν παράλληλα και εξωσυμβατική ευθύνη, σύμφωνα με τις διατάξεις περί αδικοπραξιών, όταν η υπαίτια και παράνομη συμπεριφορά του (άρθρα 914 ΑΚ) βρίσκεται σε αιτιώδη σύνδεσμο με τη ζημία που προκλήθηκε στο άλλο μέρος. Τότε, παράλληλα με την υποχρέωση για αποζημίωση, θα έχουν εφαρμογή και οι διατάξεις των άρθρων 914 επ. ΑΚ και 1047 του ΚΠολΔ (ΕφΑθ 5382/1988 Δνη 1990. 155). Ετσι, για τη θεμελίωση ευθύνης από τις διαπραγματεύσεις απαιτείται πταίσμα, το οποίο κρίνεται κατά το άρθρο 330 ΑΚ και έτσι αρκεί και αμέλεια, έστω και ελαφρά. Αντίθετα για τη θεμελίωση ευθύνης από αδικοπραξία, συνιστάμενη στην προσβολή των χρηστών ηθών κατά την έννοια του άρθρου 914 ΑΚ, απαιτείται ειδικώς το υποκειμενικό στοιχείο του δόλου του δράστη, που πρέπει να αναφέρεται στην παραγωγή της ζημίας, και που μπορεί να είναι ενδεχόμενος. Η ευθύνη όμως αυτή περιλαμβάνει όχι μόνον την αποζημίωση του ζημιωθέντος για κάθε ζημία του που τελεί σε αιτιώδη σύνδεσμο με την αντικειμένη στα χρηστά ήθη συμπεριφορά του δράστη αξία, αλλά και χρηματική ικανοποίηση για την λόγω αυτής μη περιουσιακή του ζημία, δηλαδή για την ηθική βλάβη, κατά την έννοια των άρθρων 299 και 932 ΑΚ (ΕφΑθ 12101/89 Δνη 1994.448, ΕφΑθ 11518/1986 Δνη 1988.916, ΕφΑθ 11120/86 Δνη 1988.139, ΕφΘεσ 65/1994 Αρμ 1994.1134, ΑΠ 1294/84 ΝοΒ 1985.993, ΟλΑΠ 10/1991 ΝοΒ 1991. 1203).
Ναταλία Κ. Νεραντζάκη, δικηγόρος
info@efotopoulou.gr