Αποζημίωση κοινωνών λόγω αποκλειστικής χρήσης κοινού ακινήτου
Από τον συνδυασμό των άρθρων 785, 786, 787, 792 παρ.2, 961 και 962 του ΑΚ προκύπτει ότι, σε περίπτωση που ένας από τους κοινωνούς κάνει αποκλειστική χρήση του κοινού αντικειμένου, δικαιούνται οι υπόλοιποι, και αν δεν πρόβαλαν αξίωση για σύγχρηση, να απαιτήσουν από τον πιο πάνω κοινωνό ανάλογη μερίδα από το όφελος που αυτός αποκόμισε και το οποίο συνίσταται στην αξία της χρήσης του κοινού. Ειδικότερα, προκειμένου περί αστικού ακινήτου, το όφελος αυτό συνίσταται στην κατά το χρόνο της αποκλειστικής χρήσης μισθωτική αξία της μερίδας των εκτός χρήσης κοινωνών, η οποία δεν αποτελεί μίσθωμα, αφού δεν υπάρχει μισθωτική σχέση, αλλά αποδοτέα, ως αποζημίωση, κατά τις ανωτέρω διατάξεις, ωφέλεια.
Η ωφέλεια αυτή προσδιορίζεται από τη μισθωτική αξία του κοινού πράγματος, δηλαδή του ποσού του μισθώματος που θα κατέβαλε ο κοινωνός που το χρησιμοποιεί για τη χρήση άλλου όμοιου ακινήτου με βάση τις εν γένει μισθωτικές συνθήκες της περιοχής που επικρατούν κατά τον κρίσιμο χρόνο και της κατάστασης που βρίσκεται το κοινό πράγμα.
Εξ άλλου, αν το κοινό ακίνητο χρησιμοποιούνταν ως συζυγική κατοικία και εξ αιτίας διαταράξεως των συζυγικών σχέσεων διατάχθηκε, ως ασφαλιστικό μέτρο ρυθμίσεως αυτών, όπως ο ένας των συζύγων μετοικήσει ή παραμείνει εκτός της συζυγικής οικίας (άρθρα 735 ΚΠολΔ και 1393 ΑΚ), η ρύθμιση αυτή, που αφορά τη συζυγική συμβίωση και όχι τα δικαιώματα από το πράγμα, δεν εμποδίζει την εφαρμογή των πιο πάνω διατάξεων περί κοινωνίας (βλ. ΕφΘεσσ 1349/1990 τνπ ΝΟΜΟΣ). Η σχετική αξίωση γεννιέται από μόνο το γεγονός της αποκλειστικής χρήσης του κοινού πράγματος από έναν των κοινωνών, δεν αποκλείεται όμως να ανακύπτει παράλληλα και ευθύνη του ως κακόπιστου νομέα κατά το άρθρ. 1098 ΑΚ ή και αδικοπρακτική ευθύνη του κατά τα άρθρ. 914 ή και 1099 ΑΚ, αν παράνομα και υπαίτια εμπόδισε τη σύγχρηση του κοινού πράγματος από τους λοιπούς κοινωνούς ή πολύ περισσότερο αν τους απέβαλε από τη συννομή του κοινού.
Κατά τα λοιπά ο τρόπος που ο κοινωνός χρησιμοποίησε αποκλειστικά για λογαριασμό του το κοινό πράγμα είναι κατ` αρχήν αδιάφορος και μπορεί αυτός να το έχει εκμισθώσει ή να το έχει χρησιδανείσει σε άλλον ή να το έχει ιδιοχρησιμοποιήσει με οποιονδήποτε τρόπο, δηλαδή έστω και διατηρώντας αυτό αδρανές ή προκειμένου για ακίνητο διατηρώντας το κλειστό και ανεκμετάλλευτο, εφόσον με τον τρόπο αυτό αποκλείει στην πράξη τη σύγχρηση των λοιπών κοινωνών και ο ίδιος έχει οποτεδήποτε την ευχέρεια να το εκμεταλλευτεί κατά την κρίση και το συμφέρον του (ΑΠ 767/2014 τνπ ΝΟΜΟΣ).
Στην ίδια περίπτωση, όταν ο κοινωνός που κάνει αποκλειστική χρήση του κοινού πράγματος, αρνείται να επιτρέψει αυτή σε άλλον κοινωνό, με συνέπεια να αποστερεί από αυτόν παρανόμως τη χρήση του κοινού πράγματος και την απόλαυση των ωφελειών που παρέχει τούτο, ή όταν αποβάλει αυθαίρετα το συγκοινωνό από το κοινό πράγμα, ο κοινωνός που κάνει αποκλειστική χρήση του πράγματος κατά τον τρόπο αυτό, με αντιποίηση της επ` αυτού εξουσίας των άλλων κοινωνών, υποχρεούται, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 297, 298 και 914 ΑΚ, να αποζημιώσει τον κοινωνό που βλάπτεται από τη στέρηση της χρήσης του κοινού πράγματος, εξαιτίας αδικοπραξίας. Η αποζημίωση αυτή περιλαμβάνει την αποκατάσταση της θετικής και της αποθετικής ζημίας του βλαπτόμενου κοινωνού (ΜΕφΛαρ 60/2015 τνπ ΝΟΜΟΣ, 240/2024 ΕΦ ΑΘΗΝΩΝ (ΜΟΝ) – ΝΟΜΟΣ].
Βασιλική Φλωκατούλα – Δικηγόρος
info@efotopoulou.gr