Εγκατάλειψη του μισθίου από τον μισθωτή, πριν τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου – Τι γίνεται με τα μισθώματα για τον, μέχρι τη λήξη, υπόλοιπο χρόνο της μίσθωσης;
Κατά το άρθ. 574 ΑΚ, με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος, ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στον μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλλει το συμφωνημένο μίσθωμα. Περαιτέρω, κατά το άρθ. 596 ΑΚ, ο μισθωτής δεν απαλλάσσεται από το μίσθωμα, αν εμποδίζεται να χρησιμοποιήσει το μίσθιο από λόγους που αφορούν τον ίδιο.
Από τον συνδυασμό των διατάξεων αυτών, προκύπτει ότι ο μισθωτής, στην περίπτωση που εμποδίζεται να χρησιμοποιήσει το μίσθιο από λόγους που αφορούν τον ίδιο ή δε θέλει να κάνει χρήση του μισθίου, όπως συμβαίνει όταν αποχωρήσει από αυτό πριν από τη λήξη της ορισμένου χρόνου μισθώσεως, είναι υποχρεωμένος να καταβάλλει το συμφωνημένο μίσθωμα, που αποτελεί και την κύρια υποχρέωση του, για όλο τον υπολειπόμενο χρόνο, από τότε που εμποδίστηκε στη χρήση του μέχρι και τη λήξη του συμβατικού χρόνου της μισθώσεως. Και τούτο διότι το μίσθωμα καταβάλλεται όχι για την πράγματι ασκούμενη χρήση, αλλά για τη δυνατότητα της ασκήσεως της χρήσεως, την οποία παρέχει ο εκμισθωτής (ΑΠ 585/1997 – ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).
Η ΑΚ 596 παρέχει, όμως, ταυτόχρονα στον μισθωτή το δικαίωμα να εκπέσει από το μίσθωμα καθετί που ο εκμισθωτής ωφελήθηκε χρησιμοποιώντας αυτό (ενν. το μίσθιο) κατ’ άλλον τρόπο ή ακόμη και ό,τι δολίως ή από αμέλεια αυτός δεν ωφελήθηκε, παραλείποντας την εκμετάλλευση του μισθίου με άλλον τρόπο ή καταχρηστικά. Έτσι, όταν ο εκμισθωτής αρνείται ή παραλείπει να εκμισθώσει το μίσθιο μετά την αποχώρηση του μισθωτή σε ορισμένο ενδιαφερόμενο προς τούτο πρόσωπο, παρότι η εκμίσθωσή του είναι ευχερής, ευθύνεται κατά το άρθ. 281 ΑΚ, ως καταχρώμενος το δικαίωμά του, αφού η άρνησή του αυτή αντίκειται στην καλή πίστη (ΑΠ 760/2000, ΑΠ 617/2000). Αλλά και στον κανόνα του άρθ. 300 ΑΚ, υπόκειται το δικαίωμα τούτο του εκμισθωτή, αφού αυτός με τη συμπεριφορά του συνετέλεσε στην επέλευση της ζημίας του και την έκταση αυτής, παραλείποντας να αποτρέψει και να περιορίσει αυτή με την εκ νέου εκμίσθωσή του ακινήτου του (ΑΠ 760/2000). Δεν υπάρχει, όμως, κατάχρηση δικαιώματος, κατά τα ανωτέρω, στην περίπτωση που ο εκμισθωτής αμέσως μετά την οικειοθελή αποχώρηση του μισθωτή και χωρίς να περάσει εύλογος χρόνος, επιμελήθηκε και εκμίσθωσε σε τρίτον το μίσθιο και ζητεί τα οφειλόμενα μισθώματα μέχρι τη νέα εκμίσθωση ή τις διαφορές των μισθωμάτων, όταν το εκμίσθωσε με μικρότερο μίσθωμα (ΑΠ 1330/2020 – ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 760/2000).
Βεβαίως, η σύμβαση μίσθωσης μπορεί να καταργηθεί με αντίθετη σύμβαση των συμβαλλομένων. Η αντίθετη αυτή συμφωνία (καταργητική) μπορεί να είναι ρητή ή σιωπηρά, να συνάγεται, δηλαδή, από ορισμένη συμπεριφορά των συμβαλλομένων. Στην τελευταία αυτή περίπτωση, έχουμε σιωπηρή κατάργηση της μισθωτικής σύμβασης, αν η συμπεριφορά αυτή αποσκοπεί και επιφέρει τη λύση της σύμβασης. Τέτοια λύση της σύμβασης μίσθωσης επέρχεται και στην περίπτωση που ο μισθωτής αποδώσει τη χρήση του μισθίου στον εκμισθωτή και αυτός παραλάβει τούτο (μίσθιο) χωρίς καμία επιφύλαξη. Στην τελευταία αυτή περίπτωση, η απόδοση του μισθίου από τον μισθωτή αποτελεί ουσιαστικά πρόταση προς τον εκμισθωτή για κατάρτιση σύμβασης λύσης της μίσθωσης και η παραλαβή του από τον τελευταίο, αποδοχή της πρότασης και ολοκλήρωση αυτής (άρθρα 185, 189 και 192 ΑΚ), ενώ συγχρόνως αποτελεί και συμφωνία (πρόταση και αποδοχή) εκτέλεσης της σύμβασης πρόωρα, ήτοι πριν από την πάροδο του συμβατικού ή νομίμου χρόνου απόδοσης του μισθίου.
Αγγελική Πολυδώρου, Δικηγόρος
e-mail: info@efotopoulou.gr