Εικονικότητα αγοραπωλησίας ακινήτου – Πώληση με υποκρυπτόμενο αγοραστή – Απαιτείται συμφωνία όλων των συμβαλλομένων ότι η σύμβαση καταρτίζεται όχι με τον φαινομενικό αλλά με τον καλυπτόμενο αγοραστή
Από τις διατάξεις των άρθρων 138, 139, 180, 211 και 214 του ΑΚ προκύπτει, ότι η δήλωση βούλησης, που δεν έγινε στα σοβαρά αλλά μόνον φαινομενικά, είναι εικονική και άκυρη, θεωρούμενη ως μη γενομένη. Εικονική είναι η δήλωση δικαιοπρακτικής βούλησης, η οποία εν γνώσει του δηλούντος δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα, αποσκοπεί δε στη δημιουργία εντύπωσης στους τρίτους περί της μεταβολής στην υφισταμένη νομική κατάσταση, χωρίς να υπάρχει στον δηλούντα πρόθεση τέτοιας μεταβολής. Εικονικότητα μπορεί να υπάρχει τόσο επί μονομερούς δικαιοπραξίας, όσο και επί σύμβασης, στην τελευταία όμως περίπτωση για την επέλευση της ακυρότητας της σύμβασης απαιτείται γνώση της εικονικότητας από τον αντισυμβαλλόμενο. Αντίθετα δεν χωρεί εικονικότητα στις πράξεις που γίνονται με σύμπραξη δημόσιας αρχής, εκτός εάν η τελευταία πραγματοποιεί απλώς καταγραφή ή πιστοποίηση της πράξης, χωρίς να εκδηλώνει αυθύπαρκτη βούληση (βλ. Β. Βαθρακοκοίλη, ΕρΝομΑΚ, τόμος Α`, άρθρο 138, αρ. 6). Η εικονικότητα δεν εμποδίζεται και όταν η δήλωση βούλησης έγινε ενώπιον συμβολαιογράφου, καθόσον ο τελευταίος είναι εντεταλμένος να πιστοποιεί την δήλωση των δικαιοπρακτούντων, όπως αυτή εμφανίζεται εξωτερικώς και όχι να συμπράττει με τη βούλησή του στη δικαιοπραξία. Εξάλλου, από τις διατάξεις των άρθρων 369, 1033 και 1192 ΑΚ συνάγεται ότι, για τη μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου απαιτείται συμφωνία μεταξύ του κυρίου και του αποκτώντος, υποκείμενη στον έγγραφο συστατικό τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου, ότι για κάποια νόμιμη αιτία μεταβιβάζεται σε αυτόν η κυριότητα και καταχώρηση του συμβολαίου στα οικεία βιβλία μεταγραφών. Νόμιμη αιτία είναι ο νομικός σκοπός, για τον οποίο μεταβιβάζεται η κυριότητα και ο οποίος αναγνωρίζεται από τον νόμο ως λόγος μεταβίβασης. Τέτοια νόμιμη αιτία είναι και η πώληση, δεδομένου ότι αυτή προβλέπεται από την διάταξη του άρθρου 513 του ΑΚ ως αιτία μεταβίβασης, πλην άλλων, και της κυριότητας πραγμάτων. Επιπλέον, στην εικονικότητα μιας σύμβασης ουσιώδες στοιχείο είναι η γνώση και συμφωνία όλων των κατά τον χρόνο της κατάρτισής της συμβαλλόμενων, για το ότι η σύμβαση που καταρτίστηκε είναι εικονική και δεν παράγει έννομες συνέπειες (ΑΠ 1450/2021 Νόμος). Περαιτέρω, κατά το β` εδάφιο του άρθρου 138 ΑΚ, εάν η εικονική δικαιοπραξία έγινε για να καλύψει άλλη δικαιοπραξία, η καλυπτόμενη είναι έγκυρη, η οποία δεν πρέπει να αντιβαίνει στο νόμο και στα χρηστά ήθη, αν την ήθελαν τα μέρη και συγχρόνως συντρέχουν οι όροι που απαιτούνται για την κατάρτιση της.
Κατά την τελευταία διάταξη, σε περίπτωση εικονικότητας της σύμβασης πώλησης και μεταβίβασης κατά κυριότητα πράγματος, όταν η εικονικότητα αφορά στο πρόσωπο του αγοραστή, για να ισχύει η σύμβαση όχι για τον φαινομενικά εμφανιζόμενο ως αγοραστή, αλλά για το καλυπτόμενο από εκείνον πρόσωπο, ήτοι τον πραγματικό αγοραστή, απαιτείται γνώση και αντίστοιχη συμφωνία όλων των εμπλεκομένων, δηλαδή του πωλητή, του φαινομενικού αγοραστή και του πραγματικού αγοραστή, ότι η σύμβαση καταρτίζεται όχι με τον φαινομενικό αλλά με τον καλυπτόμενο αγοραστή.
Όταν δε η εικονικότητα στη σύμβαση αναφέρεται στο πρόσωπο του αγοραστή, η σύμβαση είναι άκυρη και γι’ αυτό θεωρείται σαν να μην έγινε ως προς τον φαινομενικό αγοραστή, ισχύοντας αντίστοιχα για τον πραγματικό αγοραστή, η ακυρότητα δε αυτή είναι απόλυτη, δηλαδή μπορεί να προταθεί από καθέναν που έχει έννομο συμφέρον, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 180 ΑΚ, 68 και 70 ΚΠολΔ, αυτή δε η ακυρότητα επισύρει την ακυρότητα της σύμβασης μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτου λόγω του αιτιώδους χαρακτήρα της (ΑΠ 1063/2014 Αρμ 2015 614).
Επίσης, καμία επιρροή δεν ασκεί επί του κύρους της καταρτισμένης σύμβασης πώλησης το αν ο αγοραστής κατέβαλε πράγματι και με ποιο τρόπο το συμφωνημένο τίμημα, αφού αυτό μπορεί να χαριστεί ή να εξοφληθεί με δόση αντί καταβολής ή μπορεί η σχετική αξίωση να αποσβεστεί με παραγραφή ή κατ’ άλλον τρόπο. Απλώς το δικαστήριο κατά την έρευνα ύπαρξης συναλλακτικής πρόθεσης των συμβαλλομένων μπορεί να συναγάγει τεκμήριο ή επιχείρημα για το ότι η σύμβαση πώλησης δεν είναι εικονική ως προς το πρόσωπο του αγοραστή από το αποδεικνυόμενο γεγονός της καταβολής του τιμήματος από τον ίδιο (ΑΠ 1146/2018, ΑΠ 253/2018 Νόμος) (Εφ. Αιγ. 42/2024 ΝΟΜΟΣ).
Ελένη Μακροδημήτρη, ασκ. δικηγόρος
info@efotopoulou.gr