Χώροι στάθμευσης σε πυλωτή κτιρίου που έχει υπαχθεί στο σύστημα της διηρημένης ιδιοκτησίας

Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ, 1, 2 παρ. 1, 3 παρ. 1, 4 παρ. 1, 5 και 13 του Ν. 3741/1929 «περί της ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους», ο οποίος διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα, δια του άρθρου 54 του ΕισΝΑΚ, σαφώς συνάγεται ότι επί οριζοντίου ιδιοκτησίας, ιδρύεται κυρίως χωριστή (διηρημένη) κυριότητα επί ορόφου οικοδομής ή διαμερίσματος ορόφου, καθώς και αναγκαστική, παρεπομένως κτωμένη, συγκυριότητα, κατ’ ανάλογονμερίδα, επί των μερών του όλου ακινήτου, τα οποία χρησιμεύουν εις κοινή, υπό πάντων των οροφοκτητών χρήση, όπως αυτά ορίζονται στη διάταξη του άρθρου 2 παρ. 1 του Ν. 3741/1929.

Με τις ανωτέρω διατάξεις, όμως δεν προσδιορίζεται επαρκώς η έννοια του «ορόφου» και του «διαμερίσματος»ορόφου. Εντούτοις, από το πνεύμα των διατάξεων για την οροφοκτησία, και ιδίως από τον σκοπό αυτών, ο οποίος, όπως προκύπτει από την εισηγητική έκθεση του Ν. 3741/1929, είναι η ευχερέστερη κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των πολιτών και η καθ’ ύψος επέκταση των πόλεων, καθώς και από τα ερμηνευτικά πορίσματα εκ της κοινής πείρας και από τις σχετικές διατάξεις της πολεοδομικής νομοθεσίας (άρθ. 11 του Γεν. Οικοδομικού Κανονισμού των ετών 1929, 1955 και 1973), συνάγεται, ότι «όροφος» ή «διαμέρισμα ορόφου» είναι το αναποχώριστοτμήμα της οικοδομής ή του ορόφου, μετά των συστατικών του και του εντός αυτού (κυβικού) χώρου, που περικλείεται τεχνικώς από κάτω, από τα πλάγια και από πάνω, με τοίχους ή άλλα οικοδομικά στοιχεία, ώστε να διαχωρίζεται σαφώς από τα λοιπά, διαιρετά ή αδιαίρετα, τμήματα της οικοδομής και να έχει αναχθεί σε συγκεκριμένο ή ανεξάρτητο τμήμα αυτής, κατάλληλο προς χωριστή και αυτοτελή εν γένει οικιστική χρήση. Μόνο οι όροφοι και τα διαμερίσματα ορόφων, υπό την ανωτέρω έννοια, καθώς και τα εξομοιούμενα από τον νόμο με ορόφους υπόγεια και δωμάτια κάτω από τη στέγη (άρθ. 1002 εδάφ. β΄ ΑΚ και 1 παρ. 2 του Ν. 3741/1929) μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Επομένως, δεν είναι δυνατό να συσταθεί διηρημένη ιδιοκτησία επί ανοικτού χώρου, εκτός αν προβλέπεται στη συστατική της οροφοκτησίας πράξη ή σε μεταγενέστερη συμφωνία όλων των οροφοκτητών που έχει μεταγραφεί νομίμως, ότι ο χώρος αυτός πρόκειται να οικοδομηθεί, οπότε η σύσταση διηρημένης ιδιοκτησίας αναφέρεται στους μελλοντικούς ορόφους ή διαμερίσματα και τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής αυτών (άρθρ. 201 ΑΚ). Εξάλλου, λαμβανομένου υπόψη ότι η θεσπιζομένη με τα άρθρα 1002 ΑΚ και 1 του Ν. 3741/1929 χωριστή κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου αποτελεί την εξαίρεση του κανόνα «superficies Solocedit», που έχει περιληφθεί στο άρθρο 1001 εδάφ. α΄ του ΑΚ, οποιοδήποτε μέρος του όλου του ακινήτου, το οποίο δεν ορίσθηκε ή δεν ορίσθηκε εγκύρως, με τον συστατικό της οροφοκτησίαςτίτλο, ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτου, υπάγεται αυτοδικαίως από τον νόμο, κατ’ εφαρμογή του ανωτέρω κανόνα, στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται γι’ αυτό κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου.

Περαιτέρω, τα άρθρα 22 παρ. 9 και 32 παρ. 4 του Ν.Δ. 8/1973 «Περί Γενικού οικοδομικού Κανονισμού», όπως αντικαταστάθηκαν από το άρθρο 1 παρ. 22 και 33 του Ν.Δ.205/1974, προέβλεψαν για πρώτη φορά την κατασκευή της οικοδομής επί υποστηλωμάτων (PILOTΙS), για τη δημιουργία στο ισόγειο ανοικτού στεγασμένου χώρου, που αφήνεται εξ ολοκλήρου κενός και χρησιμεύει για τη στάθμευση αυτοκινήτων. Ο κενός αυτός χώρος του ισογείου, που αναφέρεται σε μεταγενέστερα νομοθετήματα ως «PΙLOTΙS» (άρθρ. 1 παρ. 5 περ. γ΄ του Ν. 960/1997,όπως αντικαταστάθηκε με τον Ν. 1221/1981, 7 παρ. 1 περ. Α1 και 9 παρ. 10 ΓΟΚ/1985) είναι εξ ορισμού ανοικτός και συνεπώς ισχύουν γι’ αυτόν όσα προαναφέρθηκαν. Δηλαδή,η συμφωνία των οροφοκτητών να συστήσουν, σε τμήματα της PILOTIS, που θα παραμείνουν ανοικτά, αυτοτελείς (διηρημένες) ιδιοκτησίες, θα είναι άκυρη κατ’ άρθρο 174 ΑΚ, ως αντικείμενη στις αναγκαστικού δικαίου διατάξεις που καθορίζουν τις θεμελιακές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Αν, όμως, προβλέπεται στην ως άνω συμφωνία, ότι στα ανωτέρω τμήματα της PILOTIS θα κατασκευασθούν κλειστοί χώροι, δημιουργούνται εγκύρως διηρημένες ιδιοκτησίες στους περίκλειστους χώρους που θα κατασκευασθούν, παρά το γεγονός ότι η κατασκευή τους επάγεται ενδεχομένως υπέρβαση του ορίου κάλυψης ή του συντελεστή δόμησης και είναι αντίθετη προς τις διατάξεις του ΓΟΚ, αφού η παραβίαση των διατάξεων αυτών συνεπάγεται μόνο διοικητικές κυρώσεις και δε θίγει το κύρος της μεταξύ των οροφοκτητών συμφωνίας (ΟλΑΠ583/1983).

Η προεκτεθείσα έννοια των διατάξεων για την οροφοκτησία δεν είναι αντίθετη, αλλά επιβεβαιώνεται ουσιαστικά από τις ειδικές ρυθμίσεις των Ν. 960/1979 και 1221/1981 για τις θέσεις στάθμευσης των αυτοκινήτων. Πράγματι, οι διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 5 εδάφ. α΄ και β΄του Ν. 960/1979, όπως αντικαταστάθηκαν με το άρθρο 1 του Ν. 1221/1981, προβλέπουν ότι, προκειμένου για θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων που βρίσκονται σε στεγασμένους χώρους κτιρίου, το οποίο έχει υπαχθεί στο σύστημα της διηρημένης ιδιοκτησίας, κάθε θέση στάθμευσης αποτελεί διηρημένη ιδιοκτησία, της οποίας επιτρέπεται η αυτοτελής μεταβίβαση και σε τρίτους που δεν έχουν σχέση με το κτίριο. Με τις διατάξεις, δηλαδή, αυτές, αναγνωρίζεται χωριστή κυριότητα και επί των θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων που δεν είναι περίκλειστοι, αλλά απλώς στεγασμένοι, κατ’ εξαίρεση του κανόνα ότι αντικείμενο διηρημένης ιδιοκτησίας αποτελούν μόνον οι κλειστοί χώροι ορόφων ή διαμερισμάτων. Ειδικώς, όμως, για την «PILOTIS», το τελευταίο εδάφιο γ΄ της παρ. 5 του ανωτέρου άρθρου ορίζει ότι «αι τυχόν δημιουργούμεναι θέσεις σταθμεύσεως εις τον ελεύθερον ισόγειον χώρον του κτιρίου, όταν τούτο κατασκευάζεται επί υποστηλωμάτων(PILOTIS), κατά τας ισχύουσας διατάξεις δεν δύναται να αποτελέσουν αντικείμενον διηρημένης ιδιοκτησίας». Εκ τούτων παρέπεται ότι τα μεν κλειστά τμήματα της πιλοτής και οι περίκλειστες θέσεις σταθμεύσεως αυτοκινήτων μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διηρημένης ιδιοκτησίας και να μεταβιβασθούν αυτοτελώς και σε τρίτους, που δεν έχουν σχέση με την πολυώροφη οικοδομή, τα δε ανοικτά τμήματα αυτής και οι ανοικτές θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων στον «ελεύθερο ισόγειο χώρο»της πιλοτής δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διηρημένης ιδιοκτησίας. Συνεπώς, οι ανοικτοί αυτοί χώροι της πιλοτής ανήκουν στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής (ΕφΑθ 5914/2022 – ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).

Αγγελική Πολυδώρου, Δικηγόρος

e-mail: info@efotopoulou.gr