Αν η μίσθωση του ακινήτου δεν έχει το χαρακτήρα της μίσθωσης κύριας κατοικίας, αλλά δευτερεύουσας τότε δεν εφαρμόζεται η διάταξη του ν. 1703/1987 περί τριετούς διάρκειας της μίσθωσης, ως ελάχιστου χρόνου αυτής (Ειρ Θεσσαλ 156/2017, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ)
Με το ν. 1703/1987 ρυθμίστηκαν οι μισθώσεις κατοικιών και ειδικότερα οι μισθώσεις μόνο αστικών ακινήτων που χρησιμοποιούνταν ως κύρια κατοικία, δηλαδή ως κέντρο των βιοτικών σχέσεων του μισθωτή. Ο νόμος αυτός έπαυσε να ισχύει στις 30.6.1997 (βλ. άρθρα 10 παρ. 2 ν. 1703/1987 και 1 παρ. 1 V.2235/1994). Μετά τη λήξη του ν. 1703/87 και τη συνακόλουθη κατάργηση της προστασίας των μισθώσεων της άνω κατηγορίας, οι μισθώσεις ακινήτων που χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία ρυθμίζονται από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα, ενώ αποκλείεται η εφαρμογή του ν. 1703/87 ακόμη και για τις μισθώσεις που είχαν καταρτιστεί υπό την ισχύ του νόμου αυτού και υπάγονταν στις προστατευτικές διατάξεις του.
Κατ’ εξαίρεση όμως η διάταξη του άρθρου 2 παρ. 1 του ν. 1703/87, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 παρ. 5 του ν. 2235/94, εξακολουθεί να ισχύει. Κατά την ισχύουσα αυτή διάταξη “η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη και αν ακόμη έχει σύμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο. Η διάταξη αυτή ισχύει από 1-7- 1997″. Η εν λόγω διάταξη είναι ειδική, εξαιρετική, δημόσιας τάξης και αναγκαστικού δικαίου, γι` αυτό αν η συμφωνημένη χρονική διάρκεια της μίσθωσης είναι μικρότερη της τριετίας, η μίσθωση ισχύει για τρία (3) έτη, ενώ αν συμφωνήθηκε διάρκεια μεγαλύτερη της τριετίας, ισχύει η συμφωνημένη μεγαλύτερη διάρκεια. Η ανωτέρω δε ρύθμιση είναι δεσμευτική και για τα δύο συμβαλλόμενα μέρη (εκμισθωτή και μισθωτή). Έτσι για την υπαγωγή της μίσθωσης στο ν. 1703/1987, το αστικό ακίνητο πρέπει να χρησιμοποιείται μόνο για κύρια κατοικία, διότι ο νόμος δεν εφαρμόζεται για οποιαδήποτε άλλη χρήση (δευτερεύουσα κατοικία, εξοχικό κ.λ.π.).
Αν το αστικό αυτό ακίνητο παύσει για οποιονδήποτε λόγο να χρησιμοποιείται ως κατοικία κυρία, παύει και η προστασία του ν. 1703/1987 και η μίσθωση μετατρέπεται σε αστική και υπόκειται στις διατάξεις του ΑΚ ή σε εμπορική (ΕφΑΘ 4609/85 ΑρχΝ 36.450, ΕφΘεσ 459/84 Αρμ 1985.206). Επομένως, αν η μίσθωση του ακινήτου, δεν έχει τον χαρακτήρα της μίσθωσης κύριας κατοικίας, αλλά δευτερεύουσας τότε δεν εφαρμόζεται η διάταξη του άρθρ. 2 παρ. 1 του V. 1703/87, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 παρ. 5 του V. 2235/94, και δεν υφίσταται για την μίσθωση αυτή ο χρόνος των τριών ετών, ως ελάχιστος χρόνος μίσθωσης. Περαιτέρω, η αυθαίρετη, χωρίς νόμιμο ή συμβατικό δικαίωμα αποχώρηση του μισθωτή από το μίσθιο δεν επιφέρει τη λύση της μισθώσεως (ΑΠ 760/2000 ΕλλΔνη 42. 140), τούτο δε ισχύει (μη λύση της μισθώσεως) και όταν ο (μη συναινών στην πρόωρη λύση) εκμισθωτής παραλάβει (από τον μονομερώς αποχωρήσαντα μισθωτή) τα κλειδιά του μισθίου, είτε με επιφύλαξη (ΕφΑΘ 9482/2000 ΕΔΠ 2004. 161) είτε αναγκαστικώς προς προστασία της περιουσίας του.
Στην περίπτωση αυτή (της χωρίς νόμιμο λόγο πρόωρης εγκαταλείψεως του μισθίου από το μισθωτή), ο τελευταίος εξακολουθεί να οφείλει το μίσθωμα (ΑΠ 760/2000 ό.π.), δοθέντος ότι τούτο (μίσθωμα) καταβάλλεται κατά τις διατάξεις των άρθρων 574, 595 και 596 ΑΚ όχι για την πράγματι ασκούμενη χρήση, αλλά για την παρεχόμενη από τον εκμισθωτή δυνατότητα ασκήσεως αυτής (ΑΠ 585/1997 ΕλλΔνη 39. 113) πλην δικαιούται ο μισθωτής να αφαιρέσει από το μίσθωμα ό,τι ωφελήθηκε ο εκμισθωτής από την με άλλο τρόπο χρησιμοποίηση του μισθίου ή δολίως παρέλειψε να ωφεληθεί (ΑΠ 617/2000 ΕλλΔνη 42. 139 ΑΠ 760/ 2000 ΑρχΝ 2001. 111).
Κωνσταντίνα Β. Πουρνάρα
Δικηγόρος