Αγωγή απόδοσης μισθίου λόγω λήξης της μισθωτικής σχέσης και διάκρισή της από την αγωγή αποβολής από τη νομή – Πότε υπάρχει αντιποίηση νομής από το μισθωτή ακινήτου;

Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου ΑΚ 599 παρ. 1 «ο μισθωτής κατά τη λήξη της μίσθωσης έχει υποχρέωση να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε».

Η υποχρέωση αυτή του μισθωτή, η οποία γεννάται αφ’ ης στιγμής η μισθωτική σχέση λήξει (με την παρέλευση του συνομολογημένου χρόνου διαρκείας) ή άλλως πως λυθεί (π.χ. με τακτική ή έκτακτη -για σπουδαίο λόγο- καταγγελία, καταστροφή μισθίου, αναγκαστική απαλλοτρίωση κ.τ.λ.) [1], πηγάζει από αυτήν ακριβώς -την πλέον λήξασα ή λυθείσα- σύμβαση μίσθωσης, και είναι, για το λόγο αυτό, συμβατικής [2] κι ενοχικής αμιγώς φύσεως (ΑΚ 287). Πρόκειται, ειδικότερα, για μετατροπή της αρχικής αξίωσης του μισθωτή (ΑΚ 247) προς παραχώρηση σε αυτόν της συμφωνημένης χρήσης του μισθίου για όσο χρόνο διαρκεί η μίσθωση (ΑΚ 574 και 575), στην υποχρέωσή του προς απόδοση (της χρήσεως / κατοχής) του μισθίου με τη λήξη της [3]. Συμβατικής φύσεως είναι, επομένως, και η αντίστοιχη αξίωση του εκμισθωτή (ΑΚ 247) προς απόδοση (της χρήσεως / κατοχής) του μισθίου λόγω λήξης ή λύσης της μισθωτικής σχέσης. Με άλλα λόγια, με τη λήξη της μίσθωσης παύει η αξίωση του μισθωτή για χρήση του μισθίου και στη θέση της γεννάται αυτοδικαίως -χωρίς την ανάγκη οιασδήποτε οχλήσεώς του από τον εκμισθωτή- η υποχρέωσή του προς απόδοση του μισθίου στον τελευταίο, στην κατάσταση που το παρέλαβε, υποχρεούμενος συνάμα να αποκαταστήσει με έξοδα δικά του κάθε βλάβη ή φθορά αυτού, η οποία δεν οφείλεται στη συμφωνημένη χρήση [4].

Έτσι, αν μετά το πέρας της συμβατικής σχέσεως ο μισθωτής αρνείται να αποδώσει το μίσθιο, ο εκμισθωτής δικαιούται να αξιώσει την απόδοσή του, ασκώντας την κατ’ άρθρο ΑΚ 599 αγωγή από τη σύμβαση μίσθωσης. Δεδομένου δε ότι η αξίωση απόδοσης απορρέει -όπως αναφέρθηκε ανωτέρω- από τη μισθωτική σύμβαση, η αγωγή απόδοσης του μισθίου είναι, κατ’ ακολουθίαν, αγωγή εκ συμβάσεως [5]. Παράλληλα, ο εκμισθωτής δικαιούται να ασκήσει και την αγωγή αποβολής από τη νομή, εφόσον συντρέχουν οι όροι του νόμου, καθώς και αίτηση για λήψη ασφαλιστικών μέτρων στο Ειρηνοδικείο (βλ. 733 ΚΠολΔ), υπό τους ίδιους όρους και εφόσον συντρέχουν επιπλέον οι προϋποθέσεις που θέτουν τα άρθρα 682 επ. ΚΠολΔ [6].

Όσον αφορά στην αγωγή απόδοσης του μισθίου, που βασίζεται στο άρθρο ΑΚ 599, αυτή δικάζεται πάντα κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρα 615 επ. ΚΠολΔ), ανεξαρτήτως αν η σύμβαση μίσθωσης είναι ή όχι έγκυρη [7] και υπάγεται -ανάλογα με το συμφωνημένο μηνιαίο μίσθωμα- στην καθ’ ύλην αρμοδιότητα του Ειρηνοδικείου ή του Μονομελούς Πρωτοδικείου, της περιφέρειας του τόπου όπου βρίσκεται το μίσθιο -οσάκις πρόκειται για ακίνητο- εφαρμοζομένης της διατάξεως του άρθρου 29 ΚΠολΔ, που καθιερώνει την αποκλειστική ειδική δωσιδικία της τοποθεσίας του ακινήτου (forum rei sitae). Ειδικότερα, σύμφωνα με το άρθρο 14 παρ. 1 β’ του ΚΠολΔ, στην αρμοδιότητα των Ειρηνοδικείων υπάγονται όλες οι διαφορές από σύμβαση μίσθωσης, καθώς και οι διαφορές του άρθρου ΑΚ 601, εφόσον σε όλες αυτές τις περιπτώσεις το συμφωνημένο μηνιαίο μίσθωμα δεν υπερβαίνει τα 600 ευρώ, ενώ στην περίπτωση που το συμφωνημένο μηνιαίο μίσθωμα υπερβαίνει τα 600 ευρώ, τότε σύμφωνα με το άρθρο 16 περ. 1 του ΚΠολΔ, η διαφορά υπάγεται στην εξαιρετική υλική αρμοδιότητα των Μονομελών Πρωτοδικείων.

Η υποχρέωση του μισθωτή προς απόδοση του μισθίου στον εκμισθωτή, ως συμβατικής φύσεως, απορρέουσας από την ενοχική σύμβαση μίσθωσης πράγματος, εκπληρώνεται προσηκόντως απέναντι στον τελευταίο και μόνον, αδιαφόρως αν αυτός είναι ή όχι ο κύριος του μισθίου. Αν ο εκμισθωτής είναι και κύριος του μισθίου και ο μισθωτής αρνείται την απόδοση του μισθίου, καίτοι η σύμβαση έχει λήξει, η αξίωση του εκμισθωτή προς απόδοση μπορεί να ασκηθεί με αγωγή, η οποία θα έχει δύο διαζευκτικά / επικουρικά συρρέουσες νομικές βάσεις, ήτοι είτε τη νομική βάση της διάταξης της παραγράφου 1 του άρθρου ΑΚ 599, οπότε σε αυτήν την περίπτωση η αγωγή ασκείται από τον εκμισθωτή ως τον έχοντα τη σχετική ενοχική αξίωση συμβαλλόμενο και εκδικάζεται κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρο 614 περ. 1 και 615 – 620 ΚΠολΔ), είτε τη νομική βάση της διάταξης του άρθρου ΑΚ 1094, οπότε και θα πρόκειται για τη διεκδικητική αγωγή, η οποία ασκείται από τον κύριο, το πρόσωπο, δηλαδή, που έχει το απόλυτο εμπράγματο δικαίωμα τη κυριότητας του μισθίου, κατά του μισθωτή, του τελευταίου θεωρούμενου ως μη νομίμως (άνευ δικαιώματος) κατέχοντος τρίτου [8]. Εξυπακούεται ότι παράλληλα με τη διεκδικητική αγωγή, ο εκμισθωτής και κύριος του μισθίου έχει -υπό επιπρόσθετες προϋποθέσεις- και την αγωγή αποβολής από τη νομή, του άρθρου ΑΚ 987, αφού ως κύριος είναι συνάμα και ο νόμιμος νομέας του μισθίου (ο μισθωτής είναι απλός κάτοχος). Αν ο εκμισθωτής δεν είναι συγχρόνως και κύριος του μισθίου, τότε κατά του αρνούμενου να αποδώσει το μίσθιο μισθωτή μπορούν να στραφούν τόσο ο εκμισθωτής, ασκώντας την αξίωσή του από την υπόψη διάταξη του άρθρου ΑΚ 599, όσο και ο κύριος (και νομέας) του μισθίου, ασκώντας τη διεκδικητική αγωγή του άρθρου ΑΚ 1094 (είτε την αγωγή αποβολής από τη νομή, βλ. αμέσως κατωτέρω).

Στο σημείο αυτό θα πρέπει να τονισθεί η διάκριση ανάμεσα στην ερειδόμενη στο άρθρο ΑΚ 599 αγωγή απόδοσης μισθίου και στην ερειδόμενη στα άρθρα ΑΚ 987 και ΑΚ 998 αγωγή αποβολής από τη νομή. Για τη βάσιμη έγερση από τον εκμισθωτή / ενάγοντα της αγωγής αποβολής από τη νομή απαιτείται η εκ μέρους του μισθωτή / εναγομένου «αντιποίηση νομής» -ήτοι η παράνομη και ακούσια αποβολή του εκμισθωτή και κυρίου από τη νομή του- και η θεμελίωση στο πρόσωπό του της λεγόμενης «επιλήψιμης» νομής (βλ. ΑΚ 984). Για να γίνει αυτό, θα πρέπει ο μισθωτής να πάψει να θέλει να κατέχει το μίσθιο σαν απλός κάτοχος, δυνάμει της συμβατικής σχέσης μίσθωσης (βλ. ΑΚ 997, 998) και να αρχίσει να νέμεται το μίσθιο διανοία κυρίου [9] (βλ. ΑΚ 974 και ΑΚ 982), ήτοι με πρόθεση ιδιοποίησης. Το πότε μια πράξη κατοχής / φυσικού εξουσιασμού αποτελεί αντιποίηση νομής, εξαρτάται από το υποκειμενικό κριτήριο της προθέσεως του κατόχου, η οποία βέβαια δεν δύναται να αποδειχθεί πλήρως και με εκατό τοις εκατό βεβαιότητα, παρά μόνο κατά το μάλλον ή ήττον, έτσι όπως αυτή συνάγεται συμπερασματικά από τη συνολική αξιολόγηση των επιμέρους εξωτερικών και πραγματικών ενδείξεων, που συνιστούν εξωτερίκευση του πνευματικού στοιχείου της βουλήσεως (animus).

Στο πλαίσιο του προβληματισμού αυτού, γίνεται νομολογιακά δεκτό ότι μόνη η απλή άρνηση απόδοσης του μισθίου -που στηρίζεται στον ισχυρισμό του μισθωτή / κατόχου ότι μεταξύ αυτού και του εκμισθωτή / νομέα η μίσθωση, δυνάμει της οποίας κατέχει το μίσθιο, δεν έχει ακόμη λήξει, αλλά είναι ακόμη ενεργός- χωρίς η άρνηση αυτή να συνοδεύεται από λοιπά πραγματικά γεγονότα που συνιστούν αντιποίηση νομής, ήτοι άσκηση φυσικού εξουσιασμού επί του μισθίου με διάνοια κυρίου, δεν συνιστά -κατά την κρατούσα στη νομολογία άποψη- αποβολή από τη νομή και η γενόμενη διαφορά είναι διαφορά από τη σχέση μίσθωσης και όχι διαφορά από τη νομή [10]. Βεβαίως, ο ισχυρισμός αυτός του μισθωτή πρέπει να είναι ευλογοφανής και όχι καταφανώς αβάσιμος / αστήρικτος, γιατί τότε θα πρόκειται για συγκεκαλυμμένη αντιποίηση νομής [11].

Παρομοίως, δεν αποτελεί αντιποίηση της νομής -ούτε όμως και άρνηση απόδοσης που δικαιολογεί την έγερση αγωγής απόδοσης μισθίου- η άρνηση του κατόχου να αποδώσει το πράγμα στον νομέα, όταν η άρνηση αυτή δικαιολογείται από τον νόμο, όταν π.χ. η μίσθωση ναι μεν δεν έληξε, πλην όμως ο μισθωτής ασκεί δικαίωμα επισχέσεως από αξίωσή του για δαπάνες που έκανε στο μίσθιο. Ειδικότερα, αν ο μισθωτής έχει κατά του εκμισθωτή αξίωση για απόδοση των δαπανών (ΑΚ 591), τις οποίες ο ίδιος επιφορτίστηκε, καίτοι εμπίπτουν στην σφαίρα ευθύνης του εκμισθωτή, μπορεί να ασκήσει το προβλεπόμενο στα άρθρα ΑΚ 325 και ΑΚ 326 του γενικού ενοχικού δικαίου δικαίωμα επίσχεσης και να αρνηθεί νομίμως να εκπληρώσει την υποχρέωσή του προς απόδοση του μισθίου στον εκμισθωτή για όσο χρόνο ο τελευταίος δεν εκπληρώνει από τη μεριά του τη δική του υποχρέωση προς απόδοση των δαπανών στο μισθωτή.

Στις ως άνω περιπτώσεις, στις οποίες ο κάτοχος δεν εκδηλώνει πρόθεση να εξουσιάζει στο εξής το πράγμα ως νομέας, δεν υπάρχει διαφορά περί νομής και, συνεπώς, δεν μπορεί να εγερθεί η κατ’ άρθρο ΑΚ 987 αγωγή αποβολής από τη νομή, αλλά η γενόμενη διαφορά ερείδεται στην υποκείμενη έννομη σχέση της μίσθωσης μεταξύ νομέα και κατόχου. Αν, συνεπώς, ο μισθωτής και κάτοχος έλαβε μεν την κατοχή του από το νομέα δυνάμει της ενοχικής σχέσης μίσθωσης, πλην όμως η συμπεριφορά του δεν αποτελεί προσβολή της νομής με την έννοια του άρθρου ΑΚ 984, επειδή π.χ. ο μισθωτής αρνείται την απόδοση του μισθίου επικαλούμενος με εύλογα επιχειρήματα ότι η μίσθωση δεν έχει λήξει ακόμη, τότε ο νομέας δεν έχει εναντίον του τις αγωγές της νομής, αλλά τις σχετικές αξιώσεις από τη μεταξύ τους ενοχική σχέση μίσθωσης [12].

Αντίθετα, έχει κριθεί ότι, οσάκις η νομή ασκείται μέσω άλλου (ΑΚ 980), δηλαδή διαμέσου ενός αντιπροσώπου ως κατόχου, όπως είναι και ο μισθωτής, απώλεια αυτής χωρίς τη θέληση του νομέα επέρχεται αν ο κάτοχος είτε χάσει τη φυσική εξουσία του πράγματος είτε, μεταβάλλοντας διάθεση, εκδηλώσει τη θέληση του να μην κατέχει πλέον το πράγμα για το νομέα, όπως μέχρι τότε, αλλά για τον εαυτό του ή για κάποιον τρίτο, οπότε και γίνεται λόγος για αντιποίηση της νομής. Με άλλα λόγια, αντιποίηση νομής υπάρχει όταν ο κάτοχος εξωτερικεύσει τη θέλησή του να κατέχει εφεξής το πράγμα όχι στο όνομα και για λογαριασμό του νομέα, αλλά για τον εαυτό του ή για κάποιον τρίτο [13]. Στην περίπτωση αυτή, που η νομή ασκείται με αντιπρόσωπο, όπως είναι και ο μισθωτής, κατά την ορθότερη και κρατούσα γνώμη, η αποβολή του αντιπροσωπευομένου νομέα επέρχεται μόνο από τη στιγμή που ο αντιπρόσωπος αντιποιηθεί τη νομή και καταστήσει τούτο γνωστό στον αντιπροσωπευόμενο (ΑΚ 982), διότι εφόσον ο αντιπρόσωπος εξακολουθεί να κατέχει το πράγμα χωρίς να έχει πρόθεση να γίνει νομέας, η νομή διατηρείται υπέρ του αντιπροσωπευομένου, έστω κι αν ο αντιπρόσωπος αρνείται την απόδοση του πράγματος, οπότε και στην περίπτωση αυτή δεν χωρεί η αγωγή του άρθρου ΑΚ 987, ούτε βέβαια και προσωρινή ρύθμιση της νομής μπορεί να γίνει, αλλά μόνο αγωγή από τη μισθωτική σχέση [14]. Με άλλα λόγια, ο νομέας χάνει την νομή του από τη στιγμή που πληροφορηθεί με οποιονδήποτε τρόπο την αντιποίηση εκ μέρους του μισθωτή.

Εξάλλου, κατά το άρθρο ΑΚ 601, ο μισθωτής για όσο χρόνο παρακρατεί παρανόμως το μίσθιο μετά τη λήξη της μίσθωσης, οφείλει ως «αποζημίωση χρήσης» το συμφωνημένο μίσθωμα, χωρίς αυτό να αποκλείει το δικαίωμα του εκμισθωτή να απαιτήσει τυχόν περαιτέρω ζημία. Προϋποθέσεις για την απαίτηση του συμφωνηθέντος μισθώματος ως αποζημιώσεως είναι η λήξη της μίσθωσης αφενός και η μετά την παρέλευση της δήλης ημέρας (ΑΚ 341) [15] παράνομη παρακράτηση του μισθίου από τον μισθωτή αφετέρου, χωρίς να ερευνάται αν όντως υπέστη ο εκμισθωτής ζημία από την καθυστέρηση της απόδοσης. Εκτός από την ως άνω αποζημίωση χρήσης ο εκμισθωτής δικαιούται να απαιτήσει -εξαιτίας της παρακράτησης του μισθίου, η οποία αποτελεί θετική παράβαση της σύμβασης μίσθωσης [16]- και την αποκατάσταση κάθε άλλης περαιτέρω ζημίας κατά τις γενικές διατάξεις περί υπερημερίας του οφειλέτη (ΑΚ 340 επ.), οι οποίες προϋποθέτουν το πταίσμα (υπαιτιότητα) του μισθωτή (ΑΚ 342), η ύπαρξη του οποίου, όμως, τεκμαίρεται και, συνεπώς, ο μισθωτής είναι εκείνος που βαρύνεται να επικαλεστεί κατ’ ένσταση και να αποδείξει την ανυπαρξία του πταίσματός του (νόθος αντικειμενική ευθύνη), ότι δηλαδή η καθυστέρηση οφείλεται σε γεγονός για το οποίο δεν έχει ευθύνη.

Βικεντία – Άννα Μπενάκη

Δικηγόρος Αθηνών LL.M

info@efotopoulou.gr

[1] Σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθρου ΑΚ 608 «η σύμβαση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λήγει μόλις περάσει αυτός ο χρόνος, χωρίς να απαιτείται τίποτε άλλο», ενώ σύμφωνα με την παράγραφο 2 του ίδιου άρθρου «η μίσθωση αόριστης διάρκειας λήγει με καταγγελία του καθενός από τους συμβαλλομένους». Εξυπακούεται ότι η μίσθωση μπορεί να λήξει και πριν την πάροδο του συνομολογημένου χρόνου, με έκτακτη καταγγελία για σπουδαίο λόγο. Αν πρόκειται για μίσθωμα ακινήτου που έχει ορισθεί κατά μήνα -όπερ και το πλέον σύνηθες- η καταγγελία της μίσθωσης αόριστης διάρκειας πρέπει να γίνει τουλάχιστον πριν από 15 ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μηνός (ΑΚ 609 εδ. δ’).

[2] Ο Βασίλης Βαθρακοκοίλης λέγει σχετικά: «Πρόκειται για συμβατικής φύσεως αυτοτελή υποχρέωση του μισθωτή, που απορρέει από τη μισθωτική σχέση και ειδικότερα από τη λύση ή λήξη αυτής και δεν συνιστά αντιπαροχή του μισθωτή προς τον εκμισθωτή, ώστε να έχουν εφαρμογή οι ΑΚ 374 επ.» (βλ. Βασίλη Αντ. Βαθρακοκοίλη, ΕρΝομΑΚ, τόμος Γ’, Ημίτομος Α’, Ειδικό Ενοχικό, 2004, σελ. 721, με παραπομπή σε Δεληγιάννη – Κορνηλάκη, Γενικό και Ειδικό Ενοχικό, σελ. 512).

[3] Ο Χαράλαμπος Παπαδάκης κάνει λόγο για «μετενέργεια» της μισθωτικής σύμβασης, κατά την οποία οι συμβαλλόμενοι βρίσκονται σε φάση εκκαθάρισης, οπότε και αποκτούν την υποχρέωση να διευθετήσουν όλες τις μεταξύ τους εκκρεμότητες από την πλέον λήξασα ή λυθείσα σύμβαση αυτή (βλ. Χαράλαμπο Δ. Παπαδάκη, Αγωγές Απόδοσης Μισθίου, τόμος β’, τρίτη έκδοση, εκδ. Αντ. Ν. Σάκκουλα, 2007, σελ. 57-58, και του ιδίου, Αγωγές Απόδοσης Μισθίου, τόμος α’, τρίτη έκδοση, εκδ. Αντ. Ν. Σάκκουλα, 2006, σελ. 716).

[4] Με τις δαπάνες συντήρησης και επισκευής του μισθίου για φθορές ή μεταβολές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση βαρύνεται ο εκμισθωτής (βλ. ΑΚ 592), όπως επίσης και με τις δαπάνες που είναι αναγκαίες, προκειμένου να διατηρηθεί η καταλληλότητα του μισθίου για τη συμφωνημένη χρήση. Τουτέστιν, δαπάνες που έγιναν από το μισθωτή προκειμένου το μίσθιο να διατηρηθεί κατάλληλο για τη συμφωνημένο χρήση, καθώς επίσης και δαπάνες που έγιναν για να αποφευχθεί άμεσος και ουσιώδης κίνδυνος καταστροφής ή χειροτέρευσης του μισθίου, αποδίδονται σε αυτόν από τον εκμισθωτή (βλ. ΑΚ 591 παρ. 1).

[5] Βλ. Χαράλαμπο Παπαδάκη, Αγωγές Απόδοσης Μισθίου, τόμος β’, τρίτη έκδοση, εκδ. Αντ. Ν. Σάκκουλα, 2007, σελ. 61 in fine. Το συμπέρασμα τούτο -ότι δηλαδή η αγωγή απόδοσης του μισθίου είναι αγωγή εκ συμβάσεως- σημαίνει πρακτικά ότι -κατά την ορθότερη άποψη- προϋπόθεση για τη βάσιμη άσκησή της είναι η έγκυρη σύναψη της μισθωτικής σύμβασης, κι επομένως, σε περίπτωση που η σύμβαση ελεγχθεί από το δικαστήριο ως άκυρη (ζήτημα παρεμπίπτον, 282 επ. ΚΠολΔ), η αγωγή απορρίπτεται ως νόμῳ αβάσιμη (βλ. Χαράλαμπο Παπαδάκη, Αγωγές Απόδοσης Μισθίου, τόμος α’, τρίτη έκδοση, εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, 2006, σελ. 215). Με την άποψη αυτή τάσσεται η πλειοψηφία της σύγχρονης θεωρίας (βλ. ενδεικτικά Σταθόπουλο, Γεν. Ενοχικό Δίκαιο, 1998, §14, ΙΙΙ, σελ. 282 επ., Σπυριδάκη, Γεν. Ενοχικό Δίκαιο, 2004, §20.8.1, σελ. 67-68, Φίλιο, Γεν. Ενοχικό Δίκαιο, 2004, §113 Β. σελ. 416-417). Για την αντίθετη άποψη, ότι δηλαδή σε περίπτωση άκυρης σύμβασης μίσθωσης η αγωγή απόδοσης θεμελιώνεται στη de facto (εν τοις πράγμασι) λειτουργία της μισθωτικής σχέσης, ως διαρκούς, βλ. Πούλου, ΝοΒ 36/104.

[6] Βλ. σχετικά ΕΙΡΣΠΑΡ 58/1989 ΤΝΠ Νόμος.

[7] Βλ. ΑΠ 1327/2000, Δνη 43/425, ΑΠ 442/2000 Δνη 41/1357, ΑΠ 62/1992 Δνη 34/1081, ΑΠ 1950/1986 ΝοΒ 36/163, ΑΠ 1450/1986 ΝοΒ 36/103, ΕΦΑΘ 2750/1985 Δνη 26/929, ΑΠ 482/1984 ΑρχΝ 36/160, ΑΠ 149/1978 ΝοΒ 27/30, κατά τις οποίες και στην άκυρη μίσθωση χωρεί αγωγή απόδοσης του μισθίου κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών. Αλλιώς οι ΕΦΑΘ 458/1966 Αρμ 21/30, ΕΦΑΘ 211/1966 ΝοΒ 14/142.

[8] Αφού η μισθωτική σχέση -δυνάμει της οποίας ο μισθωτής είχε δικαίωμα χρήσης και κατοχής του μισθίου- έχει πλέον λήξει, ο μισθωτής δεν μπορεί να προβάλει βασίμως κατά του ενάγοντος κυρίου (και εκμισθωτή) την ένσταση του άρθρου ΑΚ 1095, σύμφωνα με το οποίο «ο νομέας μπορεί να αρνηθεί την απόδοση του πράγματος, αν έχει έναντι του κυρίου δικαίωμα να νέμεται ή να κατέχει το πράγμα».

[9] Η διάνοια κυρίου συνίσταται στην πρόθεση του κατέχοντος να κατέχει και εξουσιάζει το πράγμα κατά τρόπο διαρκή, απεριόριστο και αποκλειστικό, εκδηλώνεται δε με πράξεις επί του πράγματος που αρμόζουν στον κύριο αυτού (βλ. ΜΠΡΑΘ 178/2012 και ΜΠΡΑΘ 179/2012 ΤΝΠ ΔΣΑ Ισοκράτης).

[10] Βλ. Βασίλη Βαθρακοκοίλη, ΕρΝομΑΚ, Τόμος Γ’, Ημίτομος Α’, Ειδικό Ενοχικό, Αθήνα 2004, σελ. 725, με περαιτέρω παραπομπές σε Μπαλή, ΕμπρΔ §28, Γεωργιάδη, ΕμπρΔ 180, ΟλΑΠ 104/52 ΕΕΝ 19/303, ΕΦΘΕΣ 5896/1972 Αρμ 27/1973, και σελ. 734, όπου και περισσότερες παραπομπές σε Νομολογία.

[11] Βλ. ΠΠΡΒΕΡ 110/1983, ΕΙΡΣΠΑΡΤ 58/1989 ΤΝΠ Νόμος, με περαιτέρω παραπομπές σε ΠΠΡΡΟΔ 207/1962 ΝοΒ 10, 1069, ΕΙΡΠΙΕΡ 98/1976 ΕλλΔνη 1977, 259, Μπαλής, ΕμπρΔ παρ. 98, Τούσης, ΕμπρΔ παρ. 55, Θηβαίος, Προσωρινά μέτρα παρ. 15 σ. 102-103, Γεωργιάδης/Σταθόπουλος, ΑΚ άρθρο 982 αριθ. 6 και άρθρο 998 αριθ. 4. Βλ. επίσης ΕΦΑΘ 4045/2001, ΕΙΡΚΕΡΚ 87/2009 ΤΝΠ ΔΣΑ Ισοκράτης.

[12] Βλ. ΕΦΑΘ 4045/2001, ΜΠΡΘΕΣ 2689/2016, ΕΙΡΚΕΡΚ 87/2009 ΤΝΠ ΔΣΑ Ισοκράτης, όπου και παραπομπές σε Μπαλή, ΕμπρΔ, § 28, Α. Γεωργιάδη, ΕμπρΔ Ι, 1991, σελ. 189 επ., ΟλΑΠ 104/1952 ΕΕΝ 19, 303, ΕΦΑΘ 5893/1972 Αρμ. ΚΖ΄ 173, Γεωργιάδη/Σταθόπουλο, Αστ. Κωδ. V, 1985, άρθρ. 998, σελ. 299-301, 306-307, Κ. Παπαδόπουλου, Αγωγές Εμπρ. Δικαίου Ι, 1989, σελ. 160 επ.

[13] Βλ. ΕΦΑΘ 4045/2001, ΜΠΡΘΕΣ 2689/2016, ΜΠΡΑΘ 178/2012, ΜΠΡΑΘ 179/2012 ΤΝΠ ΔΣΑ Ισοκράτης, με παραπομπές σε ΑΠ 233/1982 ΝοΒ 30/1273, ΕΦΑΘ 2897/2001 ΕλλΔνη 42/2001, 1411, ΕΦΑΘ 12534/1989 ΕλλΔνη 33/1992, 379.

[14] Βλ. ΕΙΡΣΠΑΡΤ 58/1989 ΤΝΠ Νόμος, με παραπομπές σε ΟλΑΠ 104/52 ΕΕΝ 10, 303, Μπαλή, ΝοΒ 2.577, ΕΦΑΘ 5896/1972 Αρμ ΚΖ 173, ΜΠΡΘΕΣ 117/73 ΝοΒ 21, 1372, ΜΠΡΑΘ 6051/74 ΝοΒ 22, 838)

[15] Η υπερημερία του μισθωτή (δηλ. η υπαίτια καθυστέρηση) ως προς την απόδοση του μισθίου επέρχεται χωρίς την προηγούμενη όχλησή του από τον εκμισθωτή, αφ’ ης στιγμής δεν αποδίδει το μίσθιο κατά την ορισμένη (δήλη) ημέρα λύσης ή λήξης της μίσθωσης [βλ. ΕΦΑΘ 10468/1999 Δνη 41/1420 (1422), ΕΦΑΘ 10469/1999 Δνη 42/225 (226/227)].

[16] Σημειωτέον ότι μόνη η αθέτηση προϋφιστάμενης ενοχής δεν συνιστά πάντοτε και αδικοπραξία, ωστόσο δεν αποκλείεται μια ζημιογόνος πράξη ή παράλειψη, με την οποία παραβιάζεται η σύμβαση να θεμελιώνει εν ταυτώ και ευθύνη από αδικοπραξία. Αυτό συμβαίνει όταν η ενέργεια αυτή καθαυτή θα ήταν παράνομη -ως αντίθετη προς το γενικό καθήκον που επιβάλλει το άρθρο ΑΚ 914 να μη προκαλεί κανένας σε άλλον υπαιτίως ζημία- και χωρίς την προϋφιστάμενη συμβατική σχέση. Η ευθύνη από την αδικοπραξία θα κριθεί, βέβαια, κατά τους γενικούς περί αδικοπραξιών όρους (βλ. ΟλΑΠ 967/1973). Όταν το πταίσμα που επέφερε τη ζημία ταυτίζεται κατά το πραγματικό αυτού περιεχόμενο προς την παραβίαση της σύμβασης και τη δημιουργία της παρανομίας, δεν μπορούν να τύχουν εφαρμογής οι διατάξεις περί αδικοπραξίας (βλ. ΜΠΡΑΘ 178/2012 και 179/2012 ΤΝΠ ΔΣΑ Ισοκράτης, όπου και παραπομπή σε ΑΠ 212/2000 ΕλλΔνη 2000, 758).