Δυνατότητες συνιδιοκτήτη πολυκατοικίας για πλημμελώς κατασκευασθέν ή συντηρούμενο κοινό πράγμα έναντι συνιδιοκτητών και αδρανούντος διαχειριστή
Από το κείμενο του κανονισμού της πολυκατοικίας, όταν αυτός υφίσταται, από το σώμα του οποίου προκύπτει πως καθίσταται υποχρεωτικός και υπερισχύει του νόμου με τις εκάστοτε τροποποιητικές ή συμπληρωματικές διατάξεις του,
εκτός αν προσκρούει σε κανόνες δημόσιας τάξης, προβλέπεται συνήθως πως στις δαπάνες κοινοχρήστων περιλαμβάνονται και αυτές για τη συντήρηση και επισκευή του κτιρίου εν γένει και των εξωτερικών αυτού προσόψεων καθώς και των κεντρικών αγωγών διοχετεύσεως και αποχετεύσεως ύδατος και της υπονόμου.
Σύμφωνα με τον κανονισμό η γενική συνέλευση αποφασίζει για τη συντήρηση και την επισκευή των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων χώρων και πραγμάτων και ο διαχειριστής ως εντολοδόχος των συνιδιοκτητών ενεργεί τις τρέχουσες επισκευές και δαπάνες. Στα κοινά βάρη σύμφωνα άλλωστε με αποφάσεις των πολιτικών δικαστηρίων (ΑΠ 731/1991) υποχρεούνται οι συνιδιοκτήτες με βάση την αξία των διηρημένων ιδιοκτησιών τους και μέτρο την ωφέλεια τους από την χρήση των κοινών να συμμετάσχουν άπαντες, ανεξάρτητα μάλιστα αν τα χρησιμοποιούν ή όχι.
Το πρόβλημα εντοπίζεται πολλές φορές στο γεγονός ότι ο κινών τα νήματα διαχειριστής αδρανεί και δεν προβαίνει στη σύγκληση γενικής συνέλευσης για τη λήψη απόφασης σχετικά με το κοινόκτητο κοινόχρηστο πράγμα ή χώρο. Χωρίς απόφαση της γενικής συνέλευσης ναι μεν δε μπορούν να επιβληθούν βάρη στους συνιδιοκτήτες, αν όμως επίκειται κίνδυνος έχει κριθεί πολλάκις από τη νομολογία πως κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται να λάβει τα απαιτούμενα μέτρα για τη συντήρηση του κοινόχρηστου πράγματος, έστω και χωρίς τη συναίνεση των λοιπών, εφόσον ο διαχειριστής δε φροντίζει για την οφειλόμενη επισκευή προς αποτροπή του κινδύνου, δυνάμενος να αναζητήσει την συμμετοχή στην οικεία δαπάνη των λοιπών συγκυρίων του ενάγοντας το διαχειριστή της πολυκατοικίας (ΕφΠειρ 1088/1996). Μπορεί λοιπόν ο εκάστοτε άμεσα θιγόμενος στην ιδιοκτησία του συνιδιοκτήτης να λάβει άμεσα μέτρα και να αποκαταστήσει ο ίδιος, εφόσον επιμείνει, βέβαια, εντόνως στην επικινδυνότητα της υπάρχουσας κατάστασης τα πράγματα της πολυκατοικίας που έχουν κατασκευαστεί ή συντηρούνται πλημμελώς.
Η αξίωση αυτή καταβολής της συμμετοχής οριζόντιας ιδιοκτησίας στις δαπάνες κοινοχρήστων της πολυκατοικίας υπόκειται σε πενταετή παραγραφή, θα ασκηθεί έναντι των συνιδιοκτητών αλλά με παθητικώς νομιμοποιούμενο το διαχειριστή ως εντολοδόχο και νόμιμο εκπρόσωπο των λοιπών συνιδιοκτητών σε δικαστικές και εξωδικαστικές διαφορές που αφορούν την πολυκατοικία και θα ασκηθεί ενώπιον του μονομελούς πρωτοδικείου για να εκδικαστεί με την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών. Σύμφωνα με πολλές αποφάσεις κατά το άρθρο 5 εδ. β` και γ` του ιδίου ως άνω νόμου 3741/1929, κοινά βάρη, στα οποία υποχρεούνται να συνεισφέρουν όλοι οι συνιδιοκτήτες, θεωρούνται η συντήρηση, και επισκευή των κοινών μερών του ακινήτου, που ανήκουν στη συγκυριότητα όλων. Ως δαπάνη συντήρησης θεωρείται κάθε δαπάνη αναγκαία κατά την κοινή πείρα προς αποφυγή βλάβης ή χειροτέρευσης του πράγματος και διατήρησής του κατάλληλου προς εκπλήρωση του σκοπού του, ενώ ως δαπάνη επισκευής θεωρείται κάθε δαπάνη αναγκαία προς διόρθωση βλάβης, φθοράς ή χειροτέρευσης του πράγματος, συνεπεία της συνήθους χρήσης ή της παρόδου του χρόνου ή από άλλη αιτία (ΑΠ 1077/2001 ΕΔΠ 2003. 13, ΕΑ 3170/81, ΕλΔ 42. 491, ΕΑ 5736/26 ΕΔΠ 1998,122, ΕΑ 11364/91 ΕΔΠ 1993. 36). Οι ανωτέρω δαπάνες, στις οποίες ο ιδιοκτήτης κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι υποχρεωμένος να συμβάλλει κατά το ποσοστόν συμμετοχής της ιδιοκτησίας του σε αυτές μπορούν να γίνουν από ένα ή και περισσότερους συνιδιοκτήτες και χωρίς ακόμη απόφαση της Γενικής Συνέλευσης, όταν είναι αναγκαίες για τη διατήρηση της κοινής οικοδομής κατάλληλης προς εκπλήρωση του προορισμού της και προς αποτροπή αμέσου κινδύνου καταστροφής ή βλάβης των κοινών μερών και εγκαταστάσεών της. Η αξίωση του συγκυρίου – κοινωνού κατά των λοιπών συγκυρίων να απαιτήσει τις δαπάνες που κατέβαλε για το κοινό πράγμα, εφ` όσον αυτές έγιναν με τις προϋποθέσεις του άρθρου 788 § 2 ΑΚ (επικείμενος κίνδυνος βλάβης του κοινού) θεμελιώνεται στις προαναφερόμενες διατάξεις και αυτές του άρθρου 794 του ΑΚ, το οποίο εφαρμόζεται συμπληρωματικά στην οροφοκτησία (Καυκά, ΕνοχΔ υπ` αριθ. 794, Π. Κωνσταντόπουλος, οροφοκτησία, σελ. 280) εάν όμως δεν συντρέχουν οι ως άνω προϋποθέσεις, τότε ο κοινωνός δικαιούται να επιδιώξει την είσπραξη των δαπανών κατά τις διατάξεις περί διοίκησης αλλότριων ή του αδικαιολόγητου πλουτισμού (άρθρα 730, 736, 737 ΑΚ, Γεωργιάδη – Σταθόπουλου ΑΚ υπ` αριθ. 79).
Επομένως, μπορεί ο ενδιαφερόμενος συνιδιοκτήτης ενόψει του επείγοντος επικείμενου κίνδυνου βλάβης του κοινού να λάβει τα απαραίτητα μέτρα σχετικά με επισκευές και επιδιορθώσεις και ύστερα να αναζητήσει τις δαπάνες αναλογικά από τους συνιδιοκτήτες με βάση τις διατάξεις για τις δαπάνες από συγκοινωνό -συγκύριο για κοινό πράγμα 788 παρ. 2 και 794 ΑΚ και επικουρικά με βάση τη διοίκηση αλλοτρίων ή τον αδικαιολόγητο πλουτισμό. Ατομικά, βέβαια, μαζί με τους ιδιοκτήτες ευθύνεται και ο διαχειριστής.
Άλλες αποφάσεις που δε δέχτηκαν τη συνδρομή των αυστηρότερων προυποθέσεων των άρθρων 788 και 794 ΑΚ θεμελίωσαν την αξίωση του άμεσα ενδιαφερόμενου συνιδιοκτήτη που απεκατέτησε ο ίδιος τις ζημίες στο αδικαιολόγητο πλουτισμό (6516/1990 ΜΠΡΑθ).
Επίσης, εναλλακτικά, εφόσον όλοι οι συνιδιοκτήτες υποχρεούνται να μετέχουν στις δαπάνες για τα κοινά βάρη μπορεί ο πληττόμενος και γι’αυτό συνήθως άμεσα ενδιαφερόμενος για το κοινό συνιδιοκτήτης να μη λάβει άμεσα μέτρα και να ασκήσει αγωγή εναντίον τους επικαλούμενος την παραπάνω αναφερόμενη αξίωση καταβολής της συμμετοχής οριζόντιας ιδιοκτησίας στις δαπάνες κοινοχρήστων της πολυκατοικίας και στρεφόμενος στο δικόγραφο έναντι της διαχειρίστριας που τους εκπροσωπεί δικαστικά. Το να περιμένει, βέβαια, να καταδικαστούν σε καταβολή των πόρων για τις δαπάνες για τη ρωγμή και τους σωλήνες οι λοιποί συνιδιοκτήτες συνιστά συχνά πολυτέλεια ενόψει του κινδύνου και του επείγοντος της κατάστασης.
Ειδικά ως προς την ευθύνη του διαχειριστή ατομικά, πρώτον παραβιάζει την εκ του κανονισμού υποχρέωσή της να μην παραμελεί και να ενεργεί άμεσα τις τρέχουσες επισκευές των κοινόκτητων χώρων και να πληρώνει τις κοινές δαπάνες εκ των χρημάτων των ιδιοκτητών και πέραν τούτου δεν κάνει χρήση της προβλεπόμενης εκ του κανονισμού και πάλι δυνατότητας της ενόψει σοβαρού κινδύνου να επιχειρεί ο ίδιος ο διαχειριστής τη δαπάνη για το κοινό και ύστερα να συγκαλεί γενική συνέλευση (υπάρχει μάλιστα νομολογία που υποχρεώνει το διαχειριστή για την αποσόβηση κινδύνου να επιληφθεί άμεσα έστω και άνευ αποφάσεως της γενικής συνέλευσης εξευρίσκων πόρους για λογαριασμό των εντολέων του συνιδιοκτητών ακόμη και με προσφυγή σε δανεισμό (ΕφΑθ 11423/1986). Ευθύνεται, λοιπόν, ενδοσυμβατικά απέναντι στον ενιστάμενο συνιδιοκτήτη λόγω της αδράνειας της και της πλημμελούς εκπλήρωσης της οφειλόμενης παροχής – ενέργειας της, με απότοκο αυτός να δικαιούται αποζημίωση τουλάχιστον για τις περαιτέρω φθορές που υφίσταται λόγω της καθυστέρησης που του έχει προκαλέσει η χρονοτριβή και η άρνηση του διαχειριστή για τη σύγκληση γενικής συνέλευσης. Μάλιστα ο κανονισμός προβλέπει συνήθως ότι ο διαχειριστής ευθύνεται για κάθε ζημία που προκαλεί στους συνιδιοκτήτες από υπαιτιότητά του.
Επίσης ο διαχειριστής ευθύνεται και αδικοπρακτικά δεδομένου ότι έχουμε εκ μέρους του παράνομη και υπαίτια συμπεριφορά από την οποία προκαλείται ζημία. Επικουρικά, κατά συνέπεια, η αποζημίωση για τις περαιτέρω συνοδευτικές ζημίες π.χ. σε κινητά πράγματα ή έπιπλα λόγω της εισροής των υδάτων, εξαιτίας της αδράνειας και της αδικαιολόγητης άρνησης του αρμόδιου διαχειριστή να συγκαλέσει γενική συνέλευση προκειμένου να διευθετηθεί η υπόθεση μπορεί να ζητηθεί και με βάση τις διατάξεις περί αδικοπραξιών. Όταν δημιουργείται ζημία από πταίσμα του διαχειριστή αυτός ευθύνεται προσωπικώς έναντι του ζημιωθέντος λόγω αδικοπραξίας (ΕφΑθ 3959/1987, ΕφΑθ 4055/1981).
Τέλος, ο ενδιαφερόμενος και πληττόμενος συνιδιοκτήτης μπορεί να αιτηθεί την άμεση ανάκληση της διαχειρίστριας λόγω των συνεχών παραβάσεων των υποχρεώσεων της από τον κανονισμό (όπως έχει κριθεί σε πολλές περιπτώσεις από δικαστικές αποφάσεις ) και λογοδοσία της ενώπιον της γενικής συνέλευσης.
Λυδία Ζωγοπούλου, δικηγόρος
info@efotopoulou.gr