Το ορισμένο της αγωγής αναζήτησης μεσιτικής αμοιβής και οι προϋποθέσεις έγκυρης σύμβασης μεσιτείας
Από τη διάταξη του άρθρου 703 εδ. α` ΑΚ συνάγεται ότι ουσιώδης προϋπόθεση για τη γέννηση, σε βάρος του μεσιτικού εντολέα, της υποχρέωσης να πληρώσει την αμοιβή, την οποία υποσχέθηκε στο μεσίτη κατά την ανάθεση της εντολής προς μεσολάβηση ή, έστω, υπόδειξη ευκαιρίας για σύναψη της σκοπούμενης σύμβασης, είναι, μεταξύ άλλων, το να επήλθε, πράγματι, η κατάρτιση της σύμβασης αυτής ως συνέπεια μόνο της συμβολής του μεσίτη. Ήτοι, είναι απαραίτητη η κατάφαση αιτιώδους συνάφειας μεταξύ αφ` ενός της δραστηριότητας του μεσίτη, ως αιτίου, και αφ` ετέρου της κατάρτισης της σκοπούμενης σύμβασης, ως αποτελέσματος, υπό την έννοια ότι αυτό δεν θα είχε επέλθει, οπωσδήποτε, χωρίς τη μεσολάβηση ή την υπόδειξη του μεσίτη (βλ. ΑΠ 52/2012 σε ΤΝΠ ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ).
Η εντολή προς τον μεσίτη μπορεί να αφορά μόνο στη μεσολάβηση ή μόνο στην υπόδειξη ευκαιρίας ή και στις δύο. Η υποχρέωση του μεσιτικού εντολέα προς πληρωμή της μεσιτικής αμοιβής δημιουργείται, εφόσον υπάρχει αιτιώδης συνάφεια μεσιτικής δραστηριότητας και καταρτίσεως της κύριας – σκοπούμενης συμβάσεως, δηλαδή η μεσολάβηση ή η υπόδειξη ευκαιρίας ευρίσκεται σε σχέση αιτίου και αποτελέσματος (καταρτίσεως της κύριας – σκοπούμενης συμβάσεως). Δεν είναι απαραίτητο οι ενέργειες του μεσίτη να αποτελούν τη μοναδική αιτία της καταρτίσεως της κύριας – σκοπούμενης συμβάσεως. Μέχρι ποιου σημείου πρέπει να προχωρήσουν οι ενέργειες αυτές για να θεωρηθεί ότι υπάρχει αιτιώδης συνάφεια δεν μπορεί να καθορισθεί με γενικούς ορισμούς εκ των προτέρων. Μπορεί, όμως, να λεχθεί γενικά ότι ο μεσίτης δεν υποχρεούται να παρακολουθήσει μέχρι τέλους τις διαπραγματεύσεις, αρκεί η ενέργειά του να είναι τέτοια ώστε να μπορεί να φέρει το επιδιωκόμενο αποτέλεσμα και να χρησίμευσε ουσιωδώς προς τούτο. Ακόμη και αν διακόπηκαν οι ενέργειες του μεσίτη για κάποιο χρονικό διάστημα, όμως, η κύρια – σκοπούμενη σύμβαση, καταρτίσθηκε μεταγενέστερα, συνεπεία των προτέρων ενεργειών του, υπάρχει η απαραίτητη κατά τον νόμο αιτιώδης συνάφεια (βλ. ΑΠ 19/2022 σε ΤΝΠ Nomos). Με την απόδειξη της μεσιτικής δραστηριότητας και της καταρτίσεως της κύριας συμβάσεως τεκμαίρεται και η αιτιώδης συνάφεια μεταξύ αυτών, σε σχέση αιτίου και αποτελέσματος, ενώ το βάρος ανατροπής του τεκμηρίου πίπτει στον αμφισβητούντο την αιτιώδη συνάφεια μεσιτικό εντολέα (βλ. ΑΠ 805/2005 και ΑΠ 565/2005 σε ΤΝΠ ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ).
Περαιτέρω, από τον συνδυασμό των διατάξεων 703 ΑΚ και 216 ΚΠολΔ συνάγεται ότι για να είναι ορισμένη η αγωγή με την οποία ο μεσίτης αξιώνει τη μεσιτική αμοιβή του πρέπει αυτός να επικαλεστεί και να αποδείξει τα θεμελιωτικά της αξιώσεώς του γεγονότα, δηλαδή α) τη σύναψη έγκυρης σύμβασης μεσιτείας β) τη μεσιτική του δραστηριότητα (μεσολάβηση ή υπόδειξη) γ) τη σύναψη της σκοπούμενης κυρίας σύμβασης και δ) την αιτιώδη συνάφεια μεταξύ της μεσιτικής δραστηριότητας και της σύναψης της κυρίας σύμβασης (βλ. ΑΠ 922/2019, ΕφΑθ 16/2023 σε ΤΝΠ NΟΜΟΣ). Τέλος, όσον αφορά στον τρόπο κατάρτισης της σύμβασης μεσιτείας, ο νόμος δεν προβλέπει κάποιον τύπο, παρά μόνο για τη σύμβαση μεσιτείας ακινήτων, και συγκεκριμένα, κατά τη διάταξη του άρθρου 200 παρ. 1 του ν. 4072/2012, προβλέπεται ότι «Η σύμβαση μεσιτείας ακινήτων καταρτίζεται εγγράφως. Για την πλήρωση του έγγραφου τύπου αρκεί η ανταλλαγή ενυπόγραφων επιστολών, ενυπόγραφων τηλεομοιοτυπιών, καθώς και τα μηνύματα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου». Στη διάταξη της παρ. 2 του ίδιου άρθρου ορίζεται ότι: «Η σύμβαση πρέπει: α) Να περιλαμβάνει τα στοιχεία των συμβαλλόμενων μερών, τον αριθμό φορολογικού τους μητρώου, καθώς και τον αριθμό Γ.Ε.ΜΗ. του μεσίτη. Σε περίπτωση διασυνοριακής παροχής μεσιτικών υπηρεσιών, αναγράφεται το μητρώο και η αρμόδια αρχή ή οργάνωση, στην οποία είναι εγγεγραμμένος ο μεσίτης, σύμφωνα με τη νομοθεσία της χώρας εγκατάστασης του, β) Να καθορίζει την ταυτότητα του αντικειμένου της μεσολάβησης ή υπόδειξης ευκαιρίας, το είδος της κύριας σύμβασης που πρόκειται να συναφθεί, καθώς και το ποσό ή ποσοστό της μεσιτικής αμοιβής, η οποία είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη και δεν υπόκειται σε κατώτατα νόμιμα όρια». Τα στοιχεία αυτά προβλέπονται ως ελάχιστο περιεχόμενο της σύμβασης, προκειμένου αυτή να είναι πλήρης και να εξυπηρετείται η ασφάλεια και η αξιοπιστία στις συναλλαγές. Αυτός άλλωστε είναι και ο λόγος της θεσμοθέτησης του υποχρεωτικού έγγραφου συστατικού τύπου της σύμβασης μεσιτείας ακινήτων (βλ. την αιτιολογική έκθεση του ν. 4072/2012 σελ. 44), με την οποία επιλύθηκαν ζητήματα που αναφύονταν κατά το προϊσχύσαν καθεστώς, ιδίως αναφορικά με τη διαπίστωση της κατάρτισης της σύμβασης και κατ’ επέκταση της ύπαρξης υποχρέωσης καταβολής μεσιτικής αμοιβής, καθώς και του περιεχομένου της δοθείσας εντολής και του πραγματικού ύψους της μεσιτικής αμοιβής (βλ. Μ. Περτσελάκη, Μεσιτεία Ακινήτων, 2023, σελ. 24-25).
Βασιλική Φλωκατούλα, δικηγόρος
info@efotopoulou.gr