Δικηγορικό Γραφείο Ευγενίας Α. Φωτοπούλου
Βασιλίσσης Σοφίας 6 Αθήνα 106 74
Τηλέφωνο: 210 36 24 769, 211 7 80 80 80
210 30 09 019
Email: info@efotopoulou.gr

Η διάρκεια της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας και η δυνατότητα αξίωσης της αμοιβής του μεσίτη με το πέρας αυτής

Σύμφωνα με το άρθρο 200 παρ. 4 του ν.4072/2012 προβλέπεται ότι: «4. Επιτρέπεται η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας, στο πλαίσιο της οποίας ο εντολέας δεν έχει το δικαίωμα να αναθέσει εντολή με το ίδιο περιεχόμενο σε άλλο μεσίτη ούτε και να δραστηριοποιηθεί ο ίδιος ή τρίτος για λογαριασμό του για την αναζήτηση ευκαιρίας για όσο χρόνο ισχύει η σύμβαση, ο δε μεσίτης έχει την υποχρέωση να δραστηριοποιηθεί για την εκτέλεση της εντολής. Εξαιρέσεις από τη μη δραστηριοποίηση τρίτων για λογαριασμό του εντολέα είναι δυνατές μόνο αν αφορούν φυσικά ή νομικά πρόσωπα που κατονομάζονται ρητά στη σύμβαση. Η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας δεν μπορεί να έχει διάρκεια πάνω από οκτώ (8) μήνες, με δικαίωμα παράτασης για τέσσερις (4) ακόμα μήνες, ύστερα από μονομερή έγγραφη δήλωση του εντολέα, μετά δε από τη λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση. Αν η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε κατά τη διάρκεια της αποκλειστικής μεσιτείας, τεκμαίρεται ότι καταρτίστηκε με την υπόδειξη ή μεσολάβηση του αποκλειστικού μεσίτη, εκτός εάν η κατάρτιση της κύριας σύμβασης έγινε με κάποιο από τα ρητά αναφερόμενα στη σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας πρόσωπα, για τα οποία συμφωνήθηκε ότι είναι δυνατή η προσωπική δραστηριοποίηση του εντολέα. Στην τελευταία αυτή περίπτωση, ο μεσίτης έχει αξίωση αποκατάστασης όλων των δαπανών, στις οποίες έχει υποβληθεί για την προώθηση του ακινήτου, πλέον μιας εύλογης αποζημίωσης, η οποία δεν μπορεί να υπερβαίνει το 1/3 της συμφωνηθείσας αμοιβής, χωρίς το συνολικό ποσό να είναι μεγαλύτερο από το ήμισυ της συμφωνηθείσας αμοιβής. Αν η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε μέσα στο τρίμηνο από τη λήξη του χρόνου της αποκλειστικής μεσιτείας και στο μεταξύ ο εντολέας έχει δώσει εντολή σε άλλο μεσίτη, τότε αμοιβή στον (πρώτο) αποκλειστικό μεσίτη οφείλεται μόνο αν αποδειχθεί ότι η κατάρτιση της σύμβασης οφείλεται σε δικές του ενέργειες.»

Επίσης, σύμφωνα με την απόφαση 922/2019 του Αρείου Πάγου (σκέψη 3) ορίζεται ότι: «Σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση του άρθρου 200 του ως άνω νόμου, θεσμοθετείται ο υποχρεωτικός έγγραφος τύπος της μεσιτείας, κατά τρόπο ώστε να κατοχυρώνεται η ασφάλεια και η αξιοποίηση των συναλλαγών. Κατά το εν λόγω άρθρο, η σύμβαση πρέπει να περιέχει, κατ` ελάχιστο, τα στοιχεία των συμβαλλόμενων μερών, το ΑΦΜ και τον αριθμό Γ.Ε.ΜΗ. του μεσίτη. Απαραίτητο στοιχείο, ακόμη, της σύμβασης μεσιτείας είναι ο προσδιορισμός του ποσού ή ποσοστού της μεσιτικής αμοιβής, ο καθορισμός του ύψους της οποίας δεν υπόκειται σε οποιονδήποτε θεσμοθετημένο περιορισμό ή όριο. Ακόμη, προβλέπεται ορισμένη διάρκεια της σύμβασης για λόγους ασφάλειας των συναλλαγών, με δικαίωμα παράτασης αυτής ή και υπογραφής νέας σύμβασης. Επίσης, προδιαγράφονται οι προϋποθέσεις της ανάθεσης αποκλειστικής εντολής σε μεσίτη, η οποία υποχρεωτικά είναι ορισμένης διάρκειας και δεν μπορεί να υπερβεί την καθορισμένη στο νόμο διάρκεια».

Τόσο από τη διάταξη του νόμου (άρθρο 200 παρ.4 ν.4072/2012) όσο και από τη νομολογία συνάγεται ότι η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας πρέπει να είναι υποχρεωτικώς ορισμένης διάρκειας και δεν μπορεί να υπερβεί την καθορισμένη στο νόμο διάρκεια. Ο νόμος προβλέπει ότι η διάρκεια της αποκλειστικής μεσιτείας είναι (8) μήνες, με δικαίωμα παράτασης για τέσσερις (4) ακόμα μήνες, ύστερα από μονομερή έγγραφη δήλωση του εντολέα, μετά δε από τη λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση. Η ορισμένη διάρκεια της σύμβασης αυτή, η οποία κατά την απόφαση του Αρείου Πάγου είναι υποχρεωτική, πιθανώς τίθεται ώστε να μην υφίσταται υπέρμετρη δέσμευση του εντολέα, ο οποίος κατά την αποκλειστική σύμβαση δεν έχει το δικαίωμα να αναθέσει εντολή με το ίδιο περιεχόμενο σε άλλο μεσίτη ούτε και να δραστηριοποιηθεί ο ίδιος ή τρίτος για λογαριασμό του για την αναζήτηση ευκαιρίας για όσο χρόνο ισχύει η σύμβαση, ενώ ο δε μεσίτης έχει την υποχρέωση να δραστηριοποιηθεί για την εκτέλεση της εντολής αυτής.  Αν η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε κατά τη διάρκεια της αποκλειστικής μεσιτείας, τεκμαίρεται ότι καταρτίστηκε με την υπόδειξη ή μεσολάβηση του αποκλειστικού μεσίτη, εκτός εάν η κατάρτιση της κύριας σύμβασης έγινε με κάποιο από τα ρητά αναφερόμενα στη σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας πρόσωπα, για τα οποία συμφωνήθηκε ότι είναι δυνατή η προσωπική δραστηριοποίηση του εντολέα.

Το ερώτημα, το οποίο τίθεται σχετικά με τη σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας είναι εάν κατά τη λήξη της διάρκειας της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας, ο εντολέας προχωρήσει σε σύναψη της κύριας σύμβασης λόγου χάρη πώλησης ακινήτου και στο μεταξύ ο εντολέας έχει δώσει εντολή σε άλλο μεσίτη, τότε ο πρώτος μεσίτης μπορεί να αξιώσει αμοιβή επί του έργου του. Ο νόμος 4072/2012 στο άρθρο 200 παρ.4 προβλέπει προς απάντηση του ανωτέρου ερωτήματος ότι: «Αν η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε μέσα στο τρίμηνο από τη λήξη του χρόνου της αποκλειστικής μεσιτείας και στο μεταξύ ο εντολέας έχει δώσει εντολή σε άλλο μεσίτη, τότε αμοιβή στον (πρώτο) αποκλειστικό μεσίτη οφείλεται μόνο αν αποδειχθεί ότι η κατάρτιση της σύμβασης οφείλεται σε δικές του ενέργειες». Συνεπώς, ενώ κατά τη διάρκεια της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας τεκμαίρεται ότι αν συναφθεί η κύρια σύμβαση, αυτή είναι απόρροια του έργου του μεσίτη, στην περίπτωση που έχει λήξει η διάρκεια σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας και εντός τριμήνου από τη λήξη καταρτίσθηκε η κύρια σύμβαση και στο μεταξύ ο εντολέας έχει δώσει εντολή σε άλλο μεσίτη, ο μεσίτης έχει δικαίωμα να αξιώσει αμοιβή, μόνο εάν αποδείξει ότι η κατάρτιση της σύμβασης πραγματοποιήθηκε κατόπιν δικών του ενεργειών. Τη θέση αυτή ακολουθεί και η νομολογία και συγκεκριμένα η απόφαση 367/2016 του Ειρηνοδικείου Αθηνών, σύμφωνα με την οποία: «Σύμφωνα με το νόμο, τέλος, αν η σκοπούμενη σύμβαση επιτεύχθηκε μετά τη λήξη της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας και στο μεταξύ διάστημα ο αντισυμβαλλόμενος του μεσίτη έδωσε εντολή και σε άλλον μεσίτη, ο πρώτος, για να δικαιούται αμοιβής, πρέπει να αποδείξει ότι η σύμβαση συνάφθηκε λόγω δικής του μεσολάβησης ή υπόδειξης. Διότι δεν τεκμαίρεται στην περίπτωση αυτή, ότι πράγματι συνάφθηκε λόγω της εργασίας του πρώτου μεσίτη».

 

Χαρά Ζούκα, Δικηγόρος

info@efotopoulou.gr

ΑΦΗΣΤΕ ΕΝΑ ΣΧΟΛΙΟ

Το email σας δεν θα δημοσιευτεί