Η έννοια του «δώματος» και του «δωματορόφου» υπό το πρίσμα της νομολογίας των ελληνικών δικαστηρίων

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ, 1,2 § 1, 3, 4 § 1, 5 και 13 του ν. 3741/1929 «περί ιδιοκτησίας κατ` ορόφους», ο οποίος διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ (ΕισΝΑΚ 54), προκύπτει ότι, επί οριζόντιας ιδιοκτησίας ιδρύεται, κυρίως μεν χωριστή κυριότητα επί ορόφου οικοδομής ή διαμερίσματος ορόφου, παρεπομένως δε και αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως κατ` ανάλογη μερίδα στα μέρη του όλου ακινήτου που χρησιμεύουν σε κοινή από όλους τους οροφοκτήτες χρήση, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται, κατά ενδεικτική, στις διατάξεις αυτές, απαρίθμηση, το έδαφος, οι αυλές κλπ. Ο προσδιορισμός των κοινόκτητων και κοινόχρηστων αυτών μερών γίνεται, είτε με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία, είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών. Αν αυτό δε συμβεί, αν δηλαδή δεν ορίζεται τίποτε από την ως άνω δικαιοπραξία ούτε με ιδιαίτερες συμφωνίες, τότε ισχύει ο προσδιορισμός που προβλέπεται από τις πιο πάνω διατάξεις (ΟλΑΠ 23/2000, 5/1991, ΑΠ 128/2009 δη μ/ση ΝΟΜΟΣ). Από τις ίδιες διατάξεις προκύπτει, περαιτέρω ότι, κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται να προβαίνει σε απόλυτη χρήση των εν λόγω μερών, να ενεργεί επισκευές και ανανεώσεις αυτών, καθώς και μεταβολές και προσθήκες αυτών, με τον όρο, όμως, ότι δε θα παραβλάπτει τη χρήση και τα δικαιώματα των άλλων συνιδιοκτητών, δε θα μειώνει την ασφάλεια του οικοδομήματος και δε θα μεταβάλλει το συνήθη προορισμό τους. Μπορεί, όμως, με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, η οποία πρέπει να καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγράφει, να παραχωρηθεί η αποκλειστική χρήση κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών της οικοδομής σε ορισμένο ή ορισμένους από τους συνιδιοκτήτες, με αντίστοιχο αποκλεισμό των άλλων. Όμως, το, με τέτοια συμφωνία, παρεχόμενο σε συνιδιοκτήτη δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης κοινόχρηστου πράγματος, δεν περιέχει και εξουσία άρσης του προβλεπόμενου προορισμού του. Αν και πότε θίγονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών, ή υπάρχει μεταβολή του συνήθους προορισμού των κοινών μερών με τη χρήση τους από ορισμένους συνιδιοκτήτες, κρίνεται, κατά περίπτωση, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες και στο πλαίσιο του γενικότερου συμφέροντος της ομαλής λειτουργίας της σχέσης της οροφοκτησίας. Ειδικότερα, βλαπτική, για τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών, είναι η χρήση, που εμποδίζει ή δυσχεραίνει υπερμέτρως αυτούς στη χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών τους, ή και στη σύγχρηση των κοινών μερών, ενώ μεταβολή του συνήθους προορισμού προκαλείται όταν η συγκεκριμένη χρήση αλλοιώνει τον προορισμό των κοινών μερών, που ορίζεται με δικαιοπρακτική ρύθμιση ή, σε περίπτωση ελλείψεώς της, προκύπτει από τη φύση των πραγμάτων και τον σκοπό, που αυτά υπηρετούν, κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας, στη λειτουργία της οροφοκτησίας, καθώς και από τις συνθήκες της συγκεκριμένης περίπτωσης (ΑΠ 381/2009, ΑΠ 1658/2007, ΕΑ 6770/2004, ΕΑ 756/2004 δημ/ση ΝΟΜΟΣ).

Περαιτέρω, ο νόμος 3741/1929, που ρυθμίζει την οροφοκτησία, περιέχει ειδική διάταξη για το δώμα ή ταράτσα ή ηλιακό δώμα ή σε περίπτωση που δεν υπάρχει αντίθετη συμφωνία, κοινόχρηστο δώμα και για συντομία “δωματοταράτσα”. Σύμφωνα με το αρθ. 7 nap. 1 του νόμου αυτού για τα ηλιακά δώματα εφαρμόζεται ό,τι και για τη στέγη, η οποία, σύμφωνα με το αρθ. 2 παρ. 1 του ίδιου νόμου, περιλαμβάνεται στα ενδεικτικά αναφερόμενα κοινά μέρη της οικοδομής. Συνεπώς, η δωματοταράτσα ανήκει από το νόμο, εφόσον δεν υπάρχει αντίθετη συμφωνία, στην αναγκαστική συνιδιοκτησία, ως κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος της οικοδομής, γι αυτό και ονομάζεται και κοινόχρηστο δώμα ή κοινόχρηστη ταράτσα.

Αντίθετα, οι διατάξεις του ν. 3741/1929 και τα σχετικά αρθ. 1002 και 1117 ΑΚ δεν περιέχουν, ειδική διάταξη σχετικά με το δώμα ή εν εσοχή όροφο ή ρετιρέ και για συντομία “Δωματόροφο“, του οποίου γίνεται ευρεία χρήση στην τεχνική πρακτική και συστατικές πράξεις οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας. Με τον όρο “δωματόροφος” εννοούμε το δομημένο κατά κανόνα χώρο ενός εν εσοχή ορόφου, συνήθως του τελευταίου, της οικοδομής (πολυκατοικίας), του οποίου το περιεχόμενο προκύπτει από τη βούληση των συνιδιοκτητών, προσδιοριζόμενο από τη συστατική πράξη και κανονισμό πολυκατοικίας ή άλλη συμφωνία των συνιδιοκτητών. Από τον ορισμό αυτό γίνεται αμέσως αντιληπτή η διάκριση μεταξύ δωματορόφου και δωματαράτσας, που είναι αδόμητη, ελεύθερη, ακάλυπτη επιφάνεια, η οποία κατά τα παραπάνω, σε περίπτωση που δεν υπάρχει αντίθετη συμφωνία, υπάγεται στα κοινά μέρη της οικοδομής. Ο δωματόροφος ως χώρος μπορεί να περιλαμβάνει διαιρεμένες (χωριστές) ιδιοκτησίες αλλά και ορισμένους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους, στους οποίους συνήθως δεν περιλαμβάνεται η δωματαράτσα. Όμως, με συμφωνία των συνιδιοκτητών μπορεί, κατ` εξαίρεση, μέρος, του δωματορόφου να παραμείνει ακάλυπτο (ελεύθερο) και να αποτελέσει αυτό τη δωματαράτσα ή κοινόχρηστο δώμα. Αν αυτό δε συμβεί, τότε ως τέτοιο (κοινόχρηστο δώμα) ορίζεται άλλο μέρος της οικοδομής, σε άλλο όροφο βέβαια. Ως προς τα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη ο δωματόροφος περιλαμβάνει συνήθως τα αντίστοιχα τμήματα απόληξης των κοινόχρηστων κλιμακοστασίων, φρεάτων ανελκυστήρων, καπνοδόχου κεντρικής θέρμανσης, φωταγωγών κ.λπ.

Ο όρος “δώμα”, επομένως, συσχετίζεται και με το δωματόροφο, αλλά και με τη δωματαράτσα και μπορεί να εννοεί το ένα ή το άλλο ή και τα δύο, ανάλογα με τη βούληση των συνιδιοκτητών. Από το περιεχόμενο της συστατικής της οροφοκτησίας πράξης θα διαπιστώσουμε αν, ο συγκεκριμένος χώρος ή η συγκεκριμένη επιφάνεια της οικοδομής που αναφέρεται ως δώμα αποτελεί το δωματόροφο ή τη δωματαράτσα. Εξάλλου, το ηλιακό δώμα (ταράτσα), εξομοιούμενο με τη στέγη της οικοδομής, όπως αναφέρθηκε παραπάνω, αποτελεί αντικείμενο συγκυριότητας και κοινόχρηστο πράγμα για όλους τους συνιδιοκτήτες και καθένας από αυτούς μπορεί να το χρησιμοποιεί, εκτός αν με συμφωνία που τον δεσμεύει αποκλείσθηκε από το δικαίωμα αυτό και το τελευταίο δόθηκε μόνο σε έναν ή μερικούς από αυτούς. Διαφορετικό από το δικαίωμα (αποκλειστικής) χρήσης, είναι το δικαίωμα επέκτασης με ανέγερση ορόφου στο δώμα, το οποίο ανήκει μεν κατ` αρθ. 8 του ν. 3741/1929 σε όλους τους ιδιοκτήτες ορόφων, αλλά μπορεί με τη συστατική πράξη ή με συμφωνία μόνο σε έναν ή μερικούς από αυτούς. Στην περίπτωση αυτή, αυτοί στους οποίους έχει παραχωρηθεί το δικαίωμα επέκτασης, δεν αποκτούν δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης ολοκλήρου του δώματος, αλλά μόνο του ορόφου που στο μέλλον θα ανεγείρουν στο δώμα, σύμφωνα με την πολεοδομική νομοθεσία (ΑΠ 2145/2013, ΝΟΜΟΣ). Εξάλλου από τις διατάξεις των άρθρων 786, 787, 961 και 962 ΑΚ προκύπτει ότι, σε περίπτωση αποκλειστικής χρήσης τού κοινού πράγματος από τον ένα των κοινωνών, δικαιούνται οι άλλοι, και αν ακόμη δεν πρόβαλαν αξίωση για σύγχρηση, να απαιτήσουν από εκείνον που έκανε αποκλειστική χρήση ανάλογη μερίδα από το όφελος το οποίο αποκόμισε από αυτήν την αιτία και συνίσταται στην αξία χρήσης του κοινού. Η εκ μέρους του κοινωνού αυθαίρετη επέμβαση στο κοινό πράγμα, που υπερβαίνει τα όρια της επιτρεπόμενης κατά το άρθρο 787 ΑΚ σύγχρησης, συνιστά πράξη παράνομη και, επομένως, αν από αυτήν προκαλείται ζημία, γεννάται αξίωση των λοιπών κοινωνών προς αποζημίωση. Ειδικότερα, σε περίπτωση κατά την οποία κάποιος κοινωνός αποστερεί τον άλλο παράνομα από τη χρήση του κοινού και την απόλαυση των από αυτό ωφελειών, όπως όταν αυθαιρέτως αποβάλλει το συγκοινωνό από το κοινό, ο κοινωνός αυτός, που κάνει με τον τρόπο αυτόν αποκλειστική χρήση του πράγματος με αντιποίηση της επ` αυτού εξουσίας των άλλων κοινωνών, υποχρεούται, σύμφωνα με τα άρθρα 297, 298, 914 ΑΚ, να αποζημιώσει τον βλαπτόμενο από την παραπάνω πράξη του κοινωνού λόγω αδικοπραξίας, η αποζημίωση, δε, αυτή περιλαμβάνει την αποκατάσταση της θετικής και αποθετικής ζημίας του βλαπτόμενου (ΑΠ 231/2004, ΑΠ 74/2004, ΑΠ 440/2002 δημ/ση ΕφΑΘ 6150/2010 ΑΠ381/2009, ΝΟΜΟΣ). Πηγή: ΠολΠρΑθ 107/2016 (ΝΟΜΟΣ)

Κατερίνα Μπασιαρίδου, δικηγόρος

info@efotopoulou.gr