Κύριες προϋποθέσεις για την υποχρέωση καταβολής αμοιβής σε μεσίτη αποτελούν  α) η υπόσχεση αμοιβής για τη μεσολάβηση ή την υπόδειξη ευκαιρίας προς σύναψη συμβάσεως και β) η κατάρτιση της συμβάσεως ως συνέπεια της μεσολαβήσεως ή της υποδείξεως του μεσίτη

Σύμφωνα με το άρθρο 703 ΑΚ, εκείνος που υποσχέθηκε αμοιβή σε κάποιο (μεσίτη) για τη μεσολάβηση ή υπόδειξη ευκαιρίας προς σύναψη μιας συμβάσεως, έχει υποχρέωση να πληρώσει την αμοιβή, αν η σύμβαση καταρτισθεί ως συνέπεια αυτής της μεσολαβήσεως ή της υποδείξεως. Από τη διάταξη αυτή σαφώς προκύπτει ότι κύριες προϋποθέσεις για την εφαρμογή της είναι α) η υπόσχεση αμοιβής για τη μεσολάβηση ή την υπόδειξη ευκαιρίας προς σύναψη συμβάσεως και β) η κατάρτιση της συμβάσεως ως συνέπεια της μεσολαβήσεως ή της υποδείξεως του μεσίτη. Επίσης, για να δικαιούται ο τελευταίος αμοιβή πρέπει, εκτός των ανωτέρω, να υπάρχει αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της μεσιτικής δραστηριότητας (μεσολάβησης ή υπόδειξης ευκαιρίας) και της καταρτίσεως της πράξεως, για την οποία δόθηκε η εντολή (9639/2019 ΜΠΡ ΑΘ).

Πότε υπάρχει μεσολάβηση και πότε υπόδειξη ευκαιρίας δεν ορίζεται στο νόμο, αλλά, συνήθως, εφόσον το περιεχόμενο αυτών δεν προκύπτει από τη σύμβαση, η μεσολάβηση περιλαμβάνει κάθε πρόσφορη ενέργεια του μεσίτη για να έλθουν σε επαφή τα ενδιαφερόμενα μέρη, με σκοπό να συνεννοηθούν για την κατάρτιση της συμβάσεως. Είναι ενδεχόμενο, χωρίς να απαιτείται οπωσδήποτε, η μεσολάβηση να περιλαμβάνει, επιπλέον, την παρακολούθηση από τον μεσίτη των συνεννοήσεων των μερών, τη μεταφορά ή γνωστοποίηση των προτεινόμενων από το ένα μέρος στο άλλο όρων ή και τη διαπραγμάτευση των όρων αυτών (ΕφΘεσ 516/2016).

Ενώ η υπόδειξη ευκαιρίας είναι κάτι λιγότερο από τη μεσολάβηση, διότι με αυτή ο μεσίτης ενημερώνει, απλώς, με αυτή τον ένα ή και τους δύο ενδιαφερομένους για την ύπαρξη συγκεκριμένης και άγνωστης προηγουμένως σ’ αυτούς δυνατότητας συνάψεως της συμβάσεως, χωρίς να απαιτούνται περαιτέρω προσωπικές ενέργειες αυτού, αφού αρκεί ότι έλαβε χώρα υπόδειξη ευκαιρίας και ότι η σύμβαση καταρτίσθηκε λόγω της υπόδειξης αυτής (ΑΠ 67/2009). Ως ευκαιρία, η υπόδειξη της οποίας από το μεσίτη προς τον εντολέα του αποτελεί προαπαιτούμενο για τη γένεση της αξιώσεως του πρώτου προς απόληψη της οικείας αμοιβής, νοείται, στη διάταξη αυτή, η δυνατότητα συνάψεως της σκοπούμενης συμβάσεως (ήτοι, της συμβάσεως, περί της οποίας η υπόσχεση για αμοιβή και στην οποία απέβλεπε ο εντολέας) κατά το χρόνο της υποδείξεως, έτσι ώστε, αν κατά το χρόνο αυτό λείπει η δυνατότητα καταρτίσεώς της και, άρα, δεν συντρέχει το στοιχείο της ευκαιρίας, η τυχόν υπόδειξη του μεσίτη, ακόμη και αν σε μεταγενέστερο χρόνο καταρτίστηκε η σύμβαση, λόγω μεταβολής των συνθηκών, δεν παράγει την προβλεπόμενη από την παραπάνω διάταξη έννομη συνέπεια, δηλ. την υποχρέωση του εντολέα προς καταβολή μεσιτικής αμοιβής (ΑΠ 1118/1994).

Δεν είναι απαραίτητο οι ενέργειες του μεσίτη ν’ αποτελούν την μοναδική αιτία κατάρτισης της σύμβασης. Μέχρι ποίου σημείου πρέπει να προχωρήσουν οι ενέργειες αυτές για να θεωρηθεί ότι υπάρχει αιτιώδης συνάφεια δεν μπορεί να καθορισθεί με γενικούς ορισμούς εκ των προτέρων, μπορεί, όμως, να λεχθεί γενικά, ότι ο μεσίτης δεν υποχρεούται να παρακολουθήσει μέχρι τέλους τις διαπραγματεύσεις, αρκεί η ενέργειά του να είναι τέτοια, ώστε να μπορεί να φέρει το επιδιωκόμενο αποτέλεσμα και να χρησίμευσε ουσιωδώς προς τούτο. Και αν διακόπηκαν οι ενέργειες του μεσίτη για κάποιο χρονικό διάστημα, η κύρια, όμως, σύμβαση καταρτίσθηκε μεταγενέστερα συνεπεία των προτέρων ενεργειών του, υπάρχει η απαιτουμένη κατά νόμο αιτιώδης συνάφεια (ΑΠ 776/2013).

Η εντολή προς το μεσίτη μπορεί να αφορά μόνο στη μεσολάβηση ή μόνο στην υπόδειξη ευκαιρίας ή και στις δύο. Αν η εντολή και η υπόσχεση αμοιβής δόθηκαν για την υπόδειξη ευκαιρίας και η κύρια σύμβαση καταρτίσθηκε με μεσολάβηση του μεσίτη, πληρούται ο σκοπός του νόμου και οφείλεται η αμοιβή, εκτός αν προκύπτει κάτι άλλο από τη σύμβαση μεσιτείας. Στην αντίστροφη περίπτωση, δηλαδή όταν η υπόσχεση αμοιβής δόθηκε αποκλειστικά και μόνο για τη μεσολάβηση του μεσίτη, η κατάρτιση της σύμβασης με απλή υπόδειξη του τελευταίου δεν αρκεί για το εναγώγιμο της αμοιβής του (ΑΠ 17/2014).

Σημειωτέον ότι τις ως άνω προϋποθέσεις της αξιώσεως μεσιτικής αμοιβής, ήτοι την ύπαρξη έγκυρης συμβάσεως μεσιτείας για μεσολάβηση ή υπόδειξη ευκαιρίας προς σύναψη συμβάσεως και την έγκυρη σύναψη της σκοπούμενης (κυρίας) συμβάσεως ως συνέπεια της μεσολαβήσεως ή της υποδείξεως του μεσίτη, πρέπει να έχει ως αναγκαίο περιεχόμενο, για να είναι ορισμένη, η αγωγή, με την οποία ζητείται η αμοιβή (ΑΠ 1238/2007). Το βάρος της απόδειξής τους φέρει ο ενάγων. Με την απόδειξη της μεσιτικής δραστηριότητας και της σύναψης της κυρίας σύμβασης τεκμαίρεται και η αιτιώδης συνάφεια μεταξύ αυτών. Οπότε, το βάρος ανατροπής του τεκμηρίου μετατίθεται στον αμφισβητούντα την αιτιώδη συνάφεια μεσιτικό εντολέα (ΑΠ 776/2013, 335/2011, 1203/2009). Το εν λόγω δηλ. τεκμήριο αφορά μόνο στην αιτιώδη συνάφεια μεταξύ μεσιτικής δραστηριότητας και σύναψης της σκοπούμενης κυρίας σύμβασης και όχι στη μεσιτική δραστηριότητα ή στη σύναψη της σκοπούμενης σύμβασης καθ’ εαυτές, τις περιστάσεις των οποίων, όπως προαναφέρθηκε, είναι υποχρεωμένος να αποδείξει ο ενάγων ( ΑΠ 1023/2015).

Επιπροσθέτως, αξιοσημείωτη είναι η υπ’ αριθμόν 418/2019 απόφαση του Ειρηνοδικείου Αθηνών, η οποία έκανε δεκτό τον, εκ του άρθρου 707 του Αστικού Κώδικα, ουσιώδη και εν μέρει καταλυτικό της αγωγής, ισχυρισμό της πωλήτριας ακινήτου, βάσει του οποίου, η συμφωνηθείσα αμοιβή της ενάγουσας μεσιτικής εταιρείας, ανερχόμενη σε ποσό 2.000,00 ευρώ (4%), είναι ιδιαίτερα υπέρμετρη σε σχέση με την αξία του αντικειμένου της σύμβασης μεσιτείας, ενόψει του ότι η μεσιτική προσπάθεια εξαντλήθηκε στην επιτόπου επίσκεψη του προστηθέντος της ενάγουσας με τον αγοραστή του ακινήτου, χωρίς αυτή να καταβάλει κάποιο ιδιαίτερο κόπο ή να επιδοθεί σε κάποια περαιτέρω δραστηριότητα ως προς τη διαμεσολάβηση, ως προς τις διαπραγματεύσεις για τον καθορισμό του τιμήματος και τη σύναψη της οριστικής σύμβασης, ότι η μεσιτική της αμοιβή στην περιοχή του ακινήτου ανέρχεται στο ποσό του 1%, καθώς και ότι το ακίνητο πωλήθηκε στην πολύ χαμηλή τιμή των 50.000,00 ευρώ, από την αρχικά προταθείσα των 90.000,00 ευρώ. Συγκεκριμένα η ως άνω απόφαση δέχτηκε ότι «σε σχέση με τους κόπους, τις προσπάθειες, τη χρονική απασχόληση και όλες τις ενέργειες της ενάγουσας εταιρείας, η οποία εξαντλήθηκε στην υπόδειξη του ακινήτου μια φορά στον δεύτερο εναγόμενο και στην γνωριμία των εναγομένων μεταξύ τους, σε συνδυασμό με τις λοιπές συντρέχουσες περιστάσεις, μεταξύ των οποίων και η οικονομική κατάσταση των συμβαλλομένων στην αγοραπωλησία μερών, κρίνεται υπέρμετρη, συνεπώς θεωρείται δυσανάλογα μεγάλη (4%) επί της τιμής του ακινήτου, σε σχέση τόσο προς τη μεσιτική παροχή, όσο και ως προς το προδήλως αποκτώμενο οικονομικό όφελος των εναγομένων από τη σύναψη της συμβάσεως πωλήσεως, το δε συμφωνημένο ποσό της μεσιτικής αμοιβής, αφού ληφθούν υπόψη οι συγκεκριμένες συνθήκες, κυρίως το αντικείμενο της μεσιτείας, η έλλειψη ιδιάζουσας προσπάθειας, πέρα από τη συνηθισμένη επαγγελματική ενασχόληση της ενάγουσας για την επίτευξη της πωλήσεως του ακινήτου των εναγομένων και η περιουσιακή κατάσταση των εναγομένων, πρέπει να μειωθεί στο προσήκον μέτρο (2%) επί της τιμής του ακινήτου, δηλαδή στο ποσό των 1.000,00 ευρώ για τον καθένα».

Αγγελική Λιγοψυχάκη, ασκ. δικηγόρος

Email: info@efotopoulou.gr