Νομικό καθεστώς αδεσπότων ακινήτων

Κατά το οθωμανικό δίκαιο της 7ης Ραμαζάν 1274, τις νεκρές γαίες («μεβάτ») αποτελούσαν γαίες, που ουδείς κατείχε, ούτε εξουσίαζε, και ούτε καλλιεργούσε, όπως πχ τα βουνά, τα ορεινά και πετρώδη μέρη, και τα αδέσποτα δάση. Αδέσποτα μπορούσαν να καταστούν μόνον οι γαίες αυτές, που βρίσκονταν μακριά από πόλεις και χωριά («όσο η φωνή μεγαλόσωμου ανθρώπου»), οι υπόλοιπες κατηγορίες γαιών δεν μπορούσαν να καταστούν αδέσποτες. Αδέσποτα πράγματα θεωρούνταν εκείνα τα οποία είναι μεν ικανά να τεθούν υπό ανθρώπινη εξουσίαση, αλλά δεν υπάρχει τούτων κύριος (βλ. Τούση, Εμπρ. Δίκ., έκδ. 3, παρ. 21, σελ. 116, Μπαλή, ΕμπρΔ, παρ. 85, Δ. Μπόσδα, Νομικαί συνέπειαι της εγκαταλείψεως πράγματος, ΑρχΝ ΜΓ 137 επ., ο ίδιος, Περί καταλήψεως αδέσποτου πράγματος, εις ΕΕΝ 33. 229).

Η κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου επί των αδέσποτων ακινήτων, καθιερώθηκε, για πρώτη φορά το έτος 1837, με το άρθρο 16 του νόμου της 21.6/10.7.1837 “Περί διακρίσεως δημοσίων κτημάτων”, με το οποίο ορίστηκε, ότι “όλα τα παρ` ιδιωτών ή κοινοτήτων μη δεσποζόμενα, δηλαδή όλα τα αδέσποτα, καθώς και τα των …ακλήρων αποθανόντων κτήματα, επί των οποίων δεν υπάρχουν άλλων αποδεδειγμέναι απαιτήσεις, ανήκουν εις το Δημόσιον”. Ο νόμος αυτός «περί διακρίσεως κτημάτων» τροποποίησε τον προϊσχύσαντα αυτού κανόνα του βυζαντινορωμαϊκού δικαίου, κατά τον οποίο όποιος καταλάμβανε αδέσπoτο, αποκτούσε την κυριότητα του ((Ν. 1, 23, Πανδ. (47 ,1), Εισηγ. 47 (2-1) Πανδ. 41.1), έτσι ώστε να μην ήταν απαιτούμενη πλέον η πραγματική κατάληψη των αδέσποτων ακινήτων, προκειμένου να επέλθει κτήση της κυριότητας τους, νομοθετική μεταβολή που υπαγορεύτηκε από την ανάγκη να καταστεί ευχερής η κτήση από το δημόσιο της κυριότητας των κτημάτων, τα οποία είχαν τότε εγκαταλειφθεί από τους Οθωμανούς ιδιοκτήτες τους, οι οποίοι αποχώρησαν από την Ελλάδα, λόγω του απελευθερωτικού αγώνα. Συγχρόνως, ο ίδιος νόμος δεν μετέβαλε τις προϋποθέσεις για να καταστεί ένα ακίνητο αδέσποτο, διότι η εγκατάλειψη των κτημάτων από τους Οθωμανούς, που αποχώρησαν από την ελεύθερη πλέον Ελλάδα, θεωρούνταν οριστική (χωρίς πρόθεση επιστροφής τους) και επομένως ότι γινόταν με πρόθεση οριστικής παραίτησης από την κυριότητα. Ο νόμος αυτός θέσπιζε, όπως και το άρθρο 972 ΑΚ, έναν πρωτότυπο τρόπο κτήσης κυριότητας, με συνέπεια από το χρόνο ισχύος του (1837) όλα τα παραπάνω αδέσποτα ακίνητα να περιέλθουν στο δημόσιο, ενώ η κυριότητα των λοιπών ακινήτων, δηλαδή είτε αυτών που ήδη ανήκαν στο ελληνικό δημόσιο λόγω της κατά τα παραπάνω διαδοχής του οθωμανικού δημοσίου, είτε αυτών που τότε ανήκαν στην κυριότητα των ιδιωτών (Ελλήνων ή Οθωμανών), παρέμεινε ως είχε. Κατά συνέπεια, από την έναρξη ισχύος του παραπάνω ειδικού νόμου έπαυσαν να υφίστανται τα εξαρχής (αείποτε) αδέσποτα και έκτοτε ο μόνος νόμιμος τρόπος για να καταστεί ένα ακίνητο αδέσποτο ήταν, όπως και σήμερα εξακολουθεί να είναι, αυτός της παραίτησης του κυρίου από την κυριότητα, για την οποία (παραίτηση), όμως, όπως γινόταν δεκτό κατά το βυζαντινορωμαϊκό δίκαιο, δεν ήταν απαραίτητο να τηρηθεί κάποιος τύπος, αλλά αρκούσε να υπήρχε και να αποδεικνυόταν η σαφής πρόθεση του κυρίου να εγκαταλείψει οριστικά την κυριότητα (Απ. Γεωργιάδης, ό.π. 858-859). Προϋπόθεση, δηλαδή, και υπό την ισχύ του άρθρου 16 του προαναφερόμενου ειδικού νόμου για να περιέλθει ένα πράγμα στην κατηγορία των αδέσποτων και έτσι να ανήκει στο δημόσιο, δεν ήταν μόνον η εγκατάλειψη της νομής του πράγματος, αλλά και η βούληση του κυρίου περί παραιτήσεως αυτού από την κυριότητα, χωρίς πρόθεση περαιτέρω μεταβίβασης του πράγματος σε συγκεκριμένο πρόσωπο, η οποία μάλιστα βούληση πρέπει να εκδηλώνεται υπό συνθήκες μη καθιστώσες αυτήν αμφίβολη (ΠολΠρΝαξ 642004 ό.π, ΠολΠρθεσ 2677/1990 Αρμ 1991.766).

Υπό τον ισχύον νομικό καθεστώς του Αστικού Κώδικα, η διάταξη του άρθρου 972 ΑΚ προβλέπει ότι τα αδέσποτα ακίνητα ανήκουν κατά κυριότητα στο δημόσιο και η διάταξη του άρθρου 2§1 του α.ν. 1539/1938, που διατηρήθηκε σε ισχύ με το άρθρο 53 ΕισΝΑΚ, προβλέπει ότι το δημόσιο θεωρείται νομέας αυτών, έστω και αν δεν έχει ενεργήσει ουδεμία πράξη νομής. Τα ακίνητα καθίστανται αδέσποτα με την παραίτηση του κυρίου αυτών από την κυριότητα τους, που αναπτύσσει τα αποτελέσματα της μόνο μετά τη μεταγραφή της σχετικής συμβολαιογραφικής δήλωσης παραίτησης (Απ. Γεωργιάδης, ό.π, σ. 858,859) (βλ. Μπαλή, Εμπρ. Δίκ., παρ. 85, Γεωργιάδη, ό.π., Κ. Παπαδόπουλου, Αγωγές Εμπραγμάτου δικαίου, σελ. 67, με παραπομπές εις νομολογία, Μπόσδα, ό.π. σελ. 138, ΑΠ 200/1981 ΝοΒ 29.1398, ΑΠ 447/1976, ΑρχΝ ΚΖ 781 ΠΠρΘεσ 2677/1990 ΑΡΜ/1991, 766).. Η παραίτηση αποτελεί μονομερή και εκποιητική δικαιοπραξία, καθώς τείνει στην κατάργηση του εμπράγματου δικαιώματος της κυριότητας, ως δε τέτοια απαιτείται να περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου, όπως και κάθε άλλη δικαιοπραξία παραίτησης από εμπράγματο δικαίωμα, και να μεταγραφεί, προκειμένου να αναπτύξει τα έννομα αποτελέσματά της. Ακολούθως, μόνον με και από την μεταγραφή της συμβολαιογραφικής δήλωσης παραίτησης επέρχεται απώλεια της κυριότητας του ιδιώτη και περιέλευσή της στο Δημόσιο (Γεωργιάδης Απόστολος, ΧρΙΔ 2005.858), (67/2024 Εφετείο Αιγαίου NOMOS). Εκ των ανωτέρω συνάγεται ότι υπό το καθεστώς ισχύος του ΑΚ όπου τα αδέσποτα ακίνητα ρυθμίζονται από το άρθρο 972 ΑΚ και το άρθρο 2 παρ. 1 α.ν.1539/1938, προκειμένου να καταστεί ένα ακίνητο αδέσποτο δεν αρκεί ούτε και απαιτείται εγκατάλειψη της νομής του από τον κύριο, αλλά προϋπόθεση για να καταστεί αδέσποτο ένα ακίνητο είναι να προβεί ο κύριος σε δήλωση παραίτησης από την κυριότητα, η οποία (δήλωση) θα πρέπει να υποβληθεί στο συμβολαιογραφικό τύπο και να μεταγραφεί (62/2004 ΠΠρ Νάξου). Το Δημόσιο σύμφωνα με τις ανωτέρω διατάξεις αποκτά πρωτότυπα την κυριότητα και συγχρόνως με την κυριότητα αποκτά αυτοδίκαια και τη νομή του ακινήτου, ανεξάρτητα αν έλαβε τη φυσική εξουσία αυτού ή αν ενήργησε πάνω σε αυτό πράξεις διακατοχής. Έτσι επί των αδέσποτων κτημάτων ο κάτοχος αυτών δεν μπορεί να αποκτήσει νομή ολικά ή κατά ένα μέρος, αφού αυτή παρεμποδίζεται από την προαναφερθείσα διάταξη του άρθρου 2 του α.ν. 1539/1938 κατά την οποία τα κτήματα του Δημοσίου είναι ανεπίδεκτα νομής τρίτου (ΑΠ 132/2000 Δνη 41, 1025).

Διάκριση από τα εγκαταλελειμμένα:

Έπεται ότι τα αδέσποτα ακίνητα πρέπει να διακρίνονται από τα εγκαταλελειμμένα, τα οποία εξακολουθούν να ανήκουν στην κυριότητα κάποιου προσώπου αλλά ο κύριος αυτών εγκατέλειψε τη νομή ή κατοχή τους (δεδομένου ότι η κυριότητα ως απεριόριστο δικαίωμα περιλαμβάνει ακόμα και την ευχέρεια του κυρίου να μην κάνει καμία χρήση του ακινήτου) και είτε ουδείς τα κατέχει είτε κάποιος τρίτος τα κατέλαβε και τα κατέχει, χωρίς όμως ο κύριος να ασκήσει αγωγή κατά του κατόχου αυτού (Απ. Γεωργιάδης, ό.π, σ. 859,860), καθώς αυτά είναι δυνατόν να επανέλθουν στην ενεργό κυριότητα των εγκαίρως εμφανιζομένων ιδιοκτητών, είτε περιέρχονται στην κυριότητα των αληθώς και νομίμως χρησιδεσποσάντων αυτά, είτε τέλος καταλαμβάνονται από το δημόσιο προς δεκαετή διαχείριση, κατά τους όρους του σχετικού άρθρου 334 του α.ν. 1539/1938 (ΠολΠρΝαξ 64/2004 ό.π, ΠολΠρθεσ 2677/1990 ό.π.). Δεν συνάγεται τεκμήριο εγκατάλειψης εκ του λόγου και μόνο ότι ο αντίδικος του Δημοσίου αδυνατεί να αποδείξει με εγγράφους τίτλους την άσκηση νομής στο ακίνητο από τους απώτερους δικαιοπαρόχους του. Διότι ακόμη και αν δεν αποδειχθεί ότι οι δικαιοπάροχοι του σημερινού νομέα ασκούσαν πράξεις νομής στο ακίνητο, τούτο δεν αποδεικνύει ασφαλώς ότι αυτό ήταν αδέσποτο, καθόσον την προϋπόθεση αυτή πρέπει να αποδείξει το Δημόσιο (Κιτσαρά, ό.π.). Στα εγκαταλελειμμένα ακίνητα περιλαμβάνονται επομένως α) εκείνα, των οποίων δεν επιμελείται προς απόλαυση των ωφελημάτων ο ιδιοκτήτης τους, ο οποίος όμως διατηρεί τη διάνοια κυρίου, και β) εκείνα, τη νομή των οποίων εγκαταλείπει ο κύριός τους ατύπως, με σκοπό παραίτησης από την κυριότητά τους (ΕφΔωδ 3/2019 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).(67/2024 Εφετείο Αιγαίου NOMOS).Η έννοια των αδέσποτων είναι διάφορος της τοιαύτης των εγκαταλελειμμένων, τα οποία είτε επανέρχονται στην ενεργό κυριότητα των εγκαίρως εμφανιζομένων ιδιοκτητών, είτε περιέρχονται στην κυριότητα των αληθώς και νομίμως χρησιδεσποσάντων αυτά, είτε τέλος καταλαμβάνονται υπό του Δημοσίου προς δεκαετή διαχείριση (αρθρ. 34 α.ν. 1539/1938) υπέρ και διά λογαριασμό των ενδεχομένως εμφανισθησομένων νομίμων δικαιούχων αυτών παράλληλα με την σοβαρή προσδοκία της, μετά χωρίς διακοπή παρέλευση της δεκαετίας αυτής, αποκτήσεως ιδίας (του Δημοσίου) επ’ αυτών αποκλειστικής κυριότητας (βλ. Ε. Δωρή, Τα δημόσια κτήματα, έκδ. 1980, σελ. 424, 602 επ., Δ. Παίζη, Τα εγκαταλελειμμένα και παρά των ιδιοκτητών ακίνητα και τα επ’ αυτών δικαιώματα του Δημοσίου, εις ΝοΒ 22. 424 επ., Γεωργιάδη, ό.π., σελ. 196, με παραπομπή εις νομολογία). (48/2024 Εφετείο Πειραιά NOMOS) Το Δημόσιο δεν καθίσταται κύριος με μόνη την κατάληψή τους, αλλά προσαπαιτείται: ά): η έκδοση πρωτοκόλλου κατάληψης, β) η παρέλευση δεκαετίας και γ) η καθ’ όλο αυτό το χρονικό διάστημα μη εκδήλωση αναζήτησης εκ μέρους του κυρίου. (ΕφΑιγ 1/1971, ΝοΒ 19.644).

Απόδειξη κυριότητας Δημοσίου:

Το Ελληνικό Δημόσιο επικαλούμενο ότι είναι κύριο του επίδικου κτήματοας λόγω περιέλευσης σε αυτού ως δημόσιο, πρέπει να αποδείξει είτε α) ότι πριν από την απελευθέρωση το ακίνητο αυτό δεν δεσποζόταν από ιδιώτη ή ανήκε σε άκληρο αποθανόντα,  είτε β) ότι μετά την απελευθέρωση το επίδικο ακίνητο κατέστη αδέσποτο με την εγκατάλειψή του από Οθωμανό ιδιοκτήτη του λόγω της οριστικής αποχώρησής του από την Ελλάδα, οπότε το Ελληνικό Δημόσιο θα μπορούσε να αποκτήσει την κυριότητά του επ` αυτού είτε με κατάληψη , είτε αυτοδικαίως, σύμφωνα με το προαναφερθέν άρθρο 16 του Ν. 21-6/10-7-1837, είτε γ) ότι υπό την ισχύ των διατάξεων του βυζαντινορωμαϊκού δικαίου εγκαταλείφθηκε η νομή του επιδίκου ακινήτου από τον ιδιοκτήτη αυτού, με βούληση εγκατάλειψής του, δηλαδή απόφαση αυτού περί παραιτήσεώς του από την κυριότητα, χωρίς πρόθεση περαιτέρω μεταβίβασης του πράγματος σε συγκεκριμένο τρίτο πρόσωπο και δ) ότι μετά την εισαγωγή του ΑΚ υπήρξε παραίτηση από την κυριότητα του επιδίκου, περιβληθείσα τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και μεταγραφείσα. (27/2019 ΑΠ NOMOS). Συγκεκριμένα, το ενάγον Δημόσιο οφείλει να προσδιορίσει πως το επίδικο ακίνητο κατέστη αδέσποτο, εάν πρόκειται για εξ αρχής αδέσποτο ή όχι, οπότε στην τελευταία περίπτωση που αυτό έχει προϋπάρξει υπό την δεσποτεία άλλου, οφείλει περαιτέρω να προσδιορίσει ποιο ήταν αυτό το πρόσωπο και πως απέβαλε την κυριότητά του. Περαιτέρω και εφόσον το Δημόσιο επικαλείται ότι το αδέσποτο ακίνητο περιήλθε στην κυριότητά του πριν την ισχύ του νόμου “περί διακρίσεως κτημάτων” της 10.7.1837, πρέπει επιπλέον να επικαλεστεί και όλα εκείνα τα πραγματικά περιστατικά που θεμελιώνουν την πραγματική κατάληψή του ακινήτου από αυτό, η οποία απαιτείτο κατά τις διατάξεις του βυζαντινορωμαϊκού δικαίου προκειμένου να επέλθει κτήση της κυριότητάς του (Εφ.Πατρ. 62/2022 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).

Έλενα Ψαρρού

Δικηγόρος

info@efotopoulou.gr