Παραχώρηση αποκλειστικής χρήσης σε πυλωτή πολυκατοικίας

Όπως προκύπτει από τις διατάξεις των άρθρων 3 παρ. 1 του ν. 3741/1929 (που διατηρήθηκε σε ισχύ με το άρθρο 54 Εισ.Ν.ΑΚ), 1003-1005 του ΑΚ, το εμπράγματο δικαίωμα καθενός από τους ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων δεν περιορίζεται μόνον επί της διαιρεμένης (χωριστής) ιδιοκτησίας του αλλά επεκτείνεται εξ αδιαιρέτου επί των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων πραγμάτων της οικοδομής. Από τα δικαιώματα δε αυτά του ιδιοκτήτη οριζόντιας ιδιοκτησίας απορρέουν και αξιώσεις του για παράλειψη ή εκτέλεση ενεργειών κατά άλλου συνιδιοκτήτη ιδιαίτερα, όταν αυτός κάνει χρήση της διαιρεμένης ιδιοκτησίας, ή προβαίνει σε ενέργειες στη δική του ιδιοκτησία κατά τρόπο που υπερβαίνει τα νόμιμα όρια και αντιβαίνει στο νόμο ή στους περιορισμούς που έχουν συμφωνηθεί με τη συστατική πράξη που έχουν εμπράγματη ισχύ (βλ. σχετ. ΑΠ 416/77 ΝοΒ 26.22, ΑΠ 462/77 ΝοΒ 26.45, ΕφΑθ 480/1981 Ελλ. Δνη 22.541).

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002, 1117 του AΚ, 1, 2 παρ. 1, 5 και 13 του νόμου 3741/1929 που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ με το άρθρο 54 του Εισαγωγικού αυτού Νόμου, συνάγεται ότι στην οριζόντια ιδιοκτησία ιδρύεται, κυρίως χωριστή κυριότητα επί ορόφου οικοδομής ή διαμερίσματος ορόφου, παρεπομένως όμως αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως κατ` ανάλογη μερίδα, επί των μερών του όλου ακινήτου που χρησιμεύουν στην κοινή χρήση όλων των οροφοκτητών, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται κατά ενδεικτική στις διατάξεις αυτές απαρίθμηση, το έδαφος, οι αυλές κ.λ.π. Ο προσδιορισμός της κοινής χρήσης των μερών, η οποία συνεπάγεται και την αυτοδίκαιη συγκυριότητα των οροφοκτητών επάνω σ’ αυτά γίνεται είτε με τη συστατική δικαιοπραξία της οροφοκτησίας, είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών. Με ίδιες συμφωνίες μπορεί να τίθενται εγκύρως περιορισμοί και απαγορεύσεις ως προς τη χρήση των κοινών. Αν ο προσδιορισμός των κοινόχρηστων μερών δεν ορίζεται ούτε με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία, ούτε με ιδιαίτερες συμφωνίες, τότε ισχύει ο προσδιορισμός που προβλέπεται από τις παραπάνω αναγκαστικού δικαίου διατάξεις του νόμου, πράγμα το οποίο ισχύει επίσης και οσάκις η προαναφερθείσα δικαιοπραξία και συμφωνίες αντίκεινται σε διατάξεις πολεοδομικές αναγκαστικού δικαίου, όταν δηλαδή ο τοιούτος καθορισμός των κοινοχρήστων κατ’ έκταση και περιεχόμενο με βάση τις ανωτέρω συμφωνίες έρχεται σε ευθεία αντίθεση προς ρητή πολεοδομική διάταξη που απαγγέλλει ακυρότητα.

Εξάλλου από τις διατάξεις του άρθρο 1 παρ. 12 εδ., βα, ββ και παρ. 5 του νόμου 960/1979 σε συνδυασμό προς τη διάταξη του εδαφίου γ` της παραγράφου 5 του άρθρου 1 του ιδίου νόμου, όπως το άρθρο αυτό τροποποιήθηκε με το άρθρο 1 του νόμου 1221/1981, με τις οποίες επιβλήθηκε η εκπλήρωση υποχρεώσεως για τη δημιουργία χώρων σταθμεύσεως αυτοκινήτων κατά την ανέγερση των κτιρίων, συνάγεται ότι όταν η οικοδομή ανεγείρεται με άδεια από το πολεοδομικό σύστημα της αφέσεως του ισογείου χώρου ακαλύπτου (PILΟTIS) προς δημιουργία χώρων επ` αυτού σταθμεύσεως αυτοκινήτων, ο χώρος αυτός δεν μπορεί να αποτελέσει διαιρεμένες ιδιοκτησίες, δηλαδή ιδιοκτησίες που να ανήκουν στην αποκλειστική κυριότητα ενός ή περισσοτέρων ιδιοκτητών, είτε αυτοί είναι οροφοκτήτες, είτε είναι τρίτοι αλλά παραμένει κοινόχρηστος και ως τέτοιος είναι κοινόκτητος ανήκων στην συγκυριότητα των ιδιοκτητών της οικοδομής. Οποιαδήποτε επομένως συμφωνία για κατάργηση του κοινοχρήστου χαρακτήρα της πιλοτής και η μεταβίβαση του χώρου αυτής σε οροφοκτήτες ή τρίτους κατά διηρημένες ιδιοκτησίες, έρχεται σε ευθεία αντίθεση προς την άνω πολεοδομική διάταξη του ν. 1221/1981, η οποία είναι αναγκαστικού δικαίου και είναι για το λόγο αυτόν απολύτως άκυρη (ΑΚ 174). Με συμφωνία βέβαια όλων των συνιδιοκτητών, που γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο μεταγραφόμενο νομίμως μπορεί έγκυρα κατ’ άρθρα 5 και 13 του νόμου 3741/1929, να παραχωρηθεί η χρήση του χώρου αυτού αποκλειστικά σε ένα ή ορισμένους ιδιοκτήτες ορόφου ή διαμερίσματος. Τότε ο περιορισμός της χρήσης του από τους λοιπούς οροφοκτήτες έχει απλώς τον χαρακτήρα δουλείας κατ’ άρθρο 13 παρ. 3 ν. 3741/1929, χωρίς όμως να είναι πραγματική δουλεία με την έννοια των άρθρων 1118 και 1119 (AΠ 5/1991 ολομέλεια Ελλ. Δνη 32 σελ. 750, AΠ 186/1996 ΕΔΠ 1996/27, AΠ 448/1996 ΕΔΠ 1996/57).

Μαρία Τζαβέλα

E-mail: info@efotopoulou.gr

Δικηγόρος, LL.M.