Παράβαση του κανονισμού πολυκατοικίας από τον μισθωτή – Παθητικά νομιμοποιημένος στην αγωγή άρσης μόνο ο εκμισθωτής
Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1, 2 § 1, 3 §§ 1, 2, 4 § 1, 5 και 13 § 1 ν. 3741/129 προκύπτει ότι οι συνιδιοκτήτες οικοδομής, υπαγόμενης στο καθεστώς του ως άνω νόμου, μπορούν να ρυθμίσουν ελεύθερα, με σύμβαση που καταρτίζεται συμβολαιογραφικώς με τη σύμπραξη όλων και μεταγράφεται, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους,
τόσο ως προς τα αναγκαστικά αδιαίρετα (κοινά) μέρη της οικοδομής, όσο και ως προς τις χωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες σε ορόφους και διαμερίσματα και μάλιστα κατά παρέκκλιση από τις ενδοτικού δικαίου διατάξεις του ανωτέρω νόμου και του Α.Κ. Πάντα οι κατά τον τρόπο αυτό δημιουργούμενοι περιορισμοί της κυριότητας έχουν το χαρακτήρα πραγματικής δουλείας, και μπορούν να μεταβληθούν ή και να καταργηθούν εν όλω ή εν μέρει με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, που υποβάλλεται στον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και μεταγράφεται (άρθ. 13 §§ 1, 2 του ν. 3741/29) και δεσμεύουν και τους διαδόχους των εξ αρχής συμβληθέντων ή εκείνων που προσχώρησαν μεταγενέστερα στον καταρτισθέντα με τη σύμβαση κανονισμό. Κατά συνέπεια με τον κανονισμό, που έχει ισχύ νόμου για τις μεταξύ των συνιδιοκτητών σχέσεις, έγκυρα συμφωνούνται περιορισμοί και απαγορεύσεις για ορισμένη χρήση κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας (ΑΠ 847/2001 ΕλΔ 2002.760 βλ. ΑΠ 1713/1991 ΕλΔ 34.339, ΑΠ 1184/86 ΝοΒ 35.899, ΑΠ 1177/86 ΝοΒ 35.895, ΕφΑθ 10907/1990 ΕλΔ 34.1650, ΕφΠειρ 878/1994 ΕλΔ 36.701).
Ειδικότερα το περιεχόμενο του κανονισμού, το σχετικό με τη συμφωνημένη ή απαγορευμένη χρήση (που αποτελεί το περιεχόμενο της δουλείας) μπορεί να είναι α) η απαγόρευση ορισμένης χρήσεως ρητά β) ο ορισμός ότι οι οριζόντιες ιδιοκτησίες θα χρησιμοποιούνται για ορισμένη χρήση (λ.χ. για κατοικία) και γ) η απαγόρευση γενικά οποιασδήποτε χρήσεως, η οποία συνεπάγεται τη δημιουργία υπερβολικών θορύβων, ρύπανσης, δυσοσμίας κλπ (Χ. Παπαδάκης, Αγωγές απόδοσης μισθίου αριθ. 1738 επ., ΑΠ 493/1983 ΕΔΠ 1984.171 ΕφΑθ 1522/1986 ΕΔΠ 1986.119).
Περαιτέρω, ο μισθωτής, ακόμη και αν αποδέχθηκε με τη μισθωτική σύμβαση τον κανονισμό, σε περίπτωση που τον παραβιάζει δεν μπορεί να εναχθεί, κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 647 επ. ΚΠολΔ, από τους λοιπούς (μη εκμισθωτές) συνιδιοκτήτες άλλων οριζοντίων της ίδιας πολυκατοικίας ιδιοκτησιών ή από το διαχειριστή της πολυκατοικίας, με αίτημα, ανάλογα με την πράξη ή παράλειψη (από μέρους του μισθωτή), που συνιστά την από αυτούς επικαλούμενη παραβίαση του κανονισμού της πολυκατοικίας, διότι, σύμφωνα με το άρθρο 17 αρ. 2 ΚΠολΔ, η διαδικασία αυτή εφαρμόζεται μόνο αν η διαφορά από τη σχέση της οροφοκτησίας ανέκυψε μεταξύ συνιδιοκτητών ή μεταξύ διαχειριστών και οροφοκτητών (ΠολΠρωτ Αθ 1187/2005, ΑΠ 819/2000 ΕλλΔνη 41, 1653, ΕφΑθ 8964/2000 ΕλλΔνη 42, 482, ΕφΑθ 3182/2003, ΕφΑθ 1713/96 ΕΔΠ 1997-225).
Στην περίπτωση δε παραβάσεως του Κανονισμού από τρίτο, όπως είναι και ο μισθωτής, οι συνιδιοκτήτες έχουν τις εξής δύο δυνατότητες:
α) να στραφούν κατά του εκμισθωτή – συνιδιοκτήτη με αγωγή ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου κατά τη διαδικασία των άρθρων 647 επ. ΚΠολΔ και να αξιώσουν απ’ αυτόν να πάψει την διαμέσου του μισθωτή του παράβαση του κανονισμού, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 17 § 2 ΚΠολΔ,
ή (και)
β) να στραφούν κατά του μισθωτή με τακτική εμπράγματη αγωγή περί αποβολής του από την οιονεί νομή τους (από την προσβολή του δικαιώματός τους που απορρέει από τον τεθέντα στον Κανονισμό περιορισμό της κυριότητας, που “έχει τον χαρακτήρα δουλείας”) στο αρμόδιο καθ’ ύλην Δικαστήριο (μετά από αποτίμηση του αντικειμένου της προσβληθείσης οιονεί νομής τους) ή εάν συντρέχουν οι προϋποθέσεις λήψεως ασφαλιστικών μέτρων (επικείμενος κίνδυνος – κατεπείγον) στο αρμόδιο τοπικά ειρηνοδικείο, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 996, 989 επ. ΑΚ και 733 επ. ΚΠολΔ (ΑΠ 819/2000 οπ. ΕφΑθ 2966/1983 ΕλΔ 25. 694, Χ. Παπαδάκης Αγωγές απόδοσης μισθίου Νο 1750, 1751, Ι. Κατράς, Πανδέκτης Μισθώσεων και Οροφοκτησίας σελ. 56 και 57, Φίλ. Τσετσέκου, οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία, Γ’ έκδοση σελ. 222 και 223).
Συμπερασματικά, η σύμβαση μισθώσεως μεταξύ συνιδιοκτήτη οριζόντιας ιδιοκτησίας πολυκατοικίας και τρίτου δεν δημιουργεί κανένα συμβατικό δεσμό μεταξύ του τελευταίου και των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας, γι’ αυτό, όπως προελέχθηκε, δε νομιμοποιείται να στραφεί κατά του μισθωτή για παράβαση από μέρους του του προβλεπόμενου από τον κανονισμό περιορισμού και φέροντος τον χαρακτήρα πραγματικής δουλείας. Σε μια τέτοια περίπτωση η συνιδιοκτησία μπορεί να εναγάγει το συνιδιοκτήτη εκμισθωτή και να ζητήσει δικαστικώς την άρση των παραβάσεων του κανονισμού από το μισθωτή του και την παράλειψή τους στο μέλλον. Για την ικανοποίηση της σχετικής αξιώσεως της συνιδιοκτησίας ο εναγόμενος συνιδιοκτήτης μπορεί εφόσον ο μισθωτής του δεν προβαίνει οικειοθελώς στην άρση της γενόμενης παραβάσεως του κανονισμού, συνιστώσας υπό τις προϋποθέσεις του άρθρου 954 του ΑΚ και κακή χρήση του μισθίου, να καταγγείλει τη μίσθωση και να στραφεί κατ’ αυτού δικαστικώς με αίτημα την απόδοση της χρήσης του, για να επιτύχει με την απομάκρυνση του μισθωτή από το μίσθιο την άρση των παραβάσεων του κανονισμού (ΕφΑθ 9414/2005, ΕφΑθ 1522/1986 ΕΔΠ 1986, 119).
Στο σημείο αυτό πρέπει να επισημανθεί ότι ο μισθωτής δεν καταλαμβάνεται από το δεδικασμένο της απόφασης που εκδίδεται επί της αγωγής των συνιδιοκτητών κατά του συνιδιοκτήτη εκμισθωτή (του μισθωτή) για παύση λειτουργίας της επιχείρησης που ασκείται στο μίσθιο ακίνητο, γιατί δεν είναι διάδοχος, κατά την έννοια του άρθρου 325 ΚΠολΔ, ούτε νέμεται ούτε κατέχει το επίδικο, αφού επίδικο είναι όχι το μίσθιο, αλλά το δικαίωμα λειτουργίας της επιχείρησης που ασκείται σε αυτό, όχι από τον εκμισθωτή, αλλά από τρίτο, δηλαδή το μισθωτή (βλ. Βαθρακοκοίλης Β., Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας, άρ. 325 παρ. 20).
Θεώνη Κάδρα, Δικηγόρος
e-mail: info@efotopoulou.gr