Δικηγορικό Γραφείο Ευγενίας Α. Φωτοπούλου
Βασιλίσσης Σοφίας 6 Αθήνα 106 74
Τηλέφωνο: 210 36 24 769, 211 7 80 80 80
210 30 09 019
Email: info@efotopoulou.gr

Πραγματικό ελάττωμα μίσθιου πράγματος: ευθύνη εκμισθωτή και δικαιώματα μισθωτή

Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574 επ., 584 επ. και 591 § 1 εδ. α` του ΑΚ, προκύπτει ότι ο εκμισθωτής έχει την υποχρέωση να παραδώσει στο μισθωτή το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να το διατηρεί κατάλληλο σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης (ΑΠ 509/2020, ΑΠ 269/2019, ΑΠ 1222/2015 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»). Ως συμφωνημένη χρήση νοείται εκείνη που ανταποκρίνεται στις ειδικότερες συμφωνίες και στους συγκεκριμένους σκοπούς των συμβαλλομένων, το είδος και τον προορισμό του μίσθιου πράγματος και, συμπληρωματικά, στην καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Η έννοια αυτή είναι ευρύτερη από την απλώς συνηθισμένη χρήση, η οποία ισχύει αν δεν υπάρχει ιδιαίτερη συμφωνία, η οποία επιτρέπεται, κατ’ άρθρ. 361 του ΑΚ, λόγω του ότι οι σχετικές διατάξεις των άρθρων 591, 592 και 599 § 1 του ίδιου Κώδικα είναι ενδοτικού δικαίου (ΑΠ 529/2017 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ», ΕφΑθ 2826/2008, ΕλλΔνη 2009.595).

Αν κατά τον χρόνο της παράδοσης του μισθίου στον μισθωτή, το μίσθιο έχει ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση (πραγματικό ελάττωμα), ο μισθωτής έχει δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος, κατ’ άρθρο 576 του ΑΚ (ΑΠ 1011/2018, ΑΠ 28/2014 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ», ΕφΛαρ 398/2014, ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ 2016.440).[1] Ο μισθωτής, εναγόμενος από τον εκμισθωτή για την καταβολή μισθώματος, προκειμένου να απαλλαγεί από την υποχρέωσή του αυτή, αρκεί, κατ` ένσταση, να ισχυριστεί και αποδείξει ότι, εξαιτίας πραγματικού ελαττώματος του μισθίου πράγματος, εμποδίζεται η ελεύθερη και ανενόχλητη χρήση αυτού σε τέτοιο βαθμό, ώστε το από τη μισθωτική σύμβαση δικαίωμα του για χρήση είναι πλέον χωρίς περιεχόμενο. Η ύπαρξη δε τέτοιου ελαττώματος θεμελιώνει έλλειψη υπαιτιότητας στην καθυστέρηση καταβολής μισθώματος, η οποία, προβαλλόμενη και αποδεικνυόμενη από το μισθωτή αίρει την υπερημερία του (ΑΠ 399/2004).

Από την προεκτεθείσα ανάπτυξη προκύπτει σε σχέση με την έννοια του πραγματικού ελαττώματος, ότι για τη συγκρότηση του ελαττώματος δεν αρκεί οποιαδήποτε δυσμενής κατάσταση της υλικής υπόστασης του μισθίου πράγματος, αλλά απαιτείται κατάσταση τέτοια που επηρεάζει την προσφορότητα για λειτουργική χρήση αυτού. Αν το ελάττωμα του μισθίου είναι ασήμαντο και η εξαιτίας αυτού η παρακώλυση της χρήσης επουσιώδης, κατά τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών (άρθρο 288 ΑΚ) δεν πρέπει να ληφθεί υπόψη, δηλαδή δεν πρέπει να θεωρηθεί ως ελάττωμα, οπότε δεν χορηγούνται τα άνω εξεταζόμενα δικαιώματα στο μισθωτή (ΑΠ 633/2003). [2]

Από τις διατάξεις των άρθρων 576 επ. του ΑΚ συνάγεται ότι, αν, κατά τη συνομολόγηση της μίσθωσης, λείπει η συμφωνημένη ιδιότητα του μισθίου ή ο εκμισθωτής γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει το πραγματικό ελάττωμα, που υπήρχε στο μίσθιο κατά τη συνομολόγησή της, ή αν από υπαιτιότητά του έλειψε η συμφωνημένη ιδιότητα ή εμφανίσθηκε το ελάττωμα του μισθίου, μετά τη συνομολόγηση της μίσθωσης, ή αν αυτός κατέστη υπερήμερος ως προς την άρση του πραγματικού ελαττώματος ή της έλλειψης της ιδιότητας, ο μισθωτής, αντί της μείωσης ή της μη καταβολής του μισθώματος, δικαιούται να απαιτήσει αποζημίωση για τη μη εκτέλεση της σύμβασης. Έτσι, αποκαθίσταται η ζημία που υπέστη ο μισθωτής για τις δαπάνες του στο μίσθιο, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει κατά τα συμπεφωνημένα, καθώς και το διαφυγόν κέρδος του από τη μη χρησιμοποίηση του μισθίου, λόγω του ελαττώματος και μέχρι την άρση του ή τη λύση ή λήξη της μίσθωσης [ΕφΠατρ(Μον) 33/2020 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»].

Στις περιπτώσεις αυτές, όπως προκύπτει από τις παραπάνω διατάξεις, σε συνδυασμό με εκείνη του άρθρου 306 εδάφιο α’ ΑΚ ο μισθωτής έχει κατ’ επιλογή αγωγή για μείωση ή μη καταβολή του μισθώματος ή αγωγή για αποζημίωση. Τα προαναφερόμενα δικαιώματα του μισθωτή για μη καταβολή ή μείωση του μισθώματος ή για αποζημίωση μπορούν να ασκηθούν όχι μόνο με αγωγή, αλλά και με ανταγωγή ή κατ’ ένσταση, ακόμη και εξώδικα με μονομερή, άτυπη, απευθυντέα (στον εκμισθωτή) και αμετάκλητη δήλωση, που αναλώνει το δικαίωμα επιλογής του (βλ. ΟλΑΠ 50/2005 ΕλλΔνη 47, 84, ΑΠ 1269/2004 ΧρΙΔ 2005, 213, ΑΠ 1270/2004 ΕλλΔνη 48,832, ΑΠ 922/2004 ΕλλΔνη 46,1702, ΑΠ 1600/2002 ΕλλΔνη 44,766, ΜΕφΔωδ 54/2013 δημ. νόμος, Απ. Γεωργιάδη Ενοχ. Δικ. Ειδ. μέρος, έκδ. 2004, τόμος Ι, σελ 345 αρ. 10 και σελ 352 αρ. 35, Γεωργιάδη-Σταθόπουλο στην ΕρμΑΚ άρθρα 577-578 αρ 15).[3]

Επιπροσθέτως, ο μισθωτής έχει δικαίωμα, εκτός από αυτά των άρθρων 575 και 576 ΑΚ, να καταγγείλει τη σύμβαση υπό τους όρους του άρθρου 585 ΑΚ, εφόσον εξαιτίας του προβαλλόμενου από αυτόν πραγματικού ελαττώματος ή έλλειψης της συμφωνηθείσας ιδιότητας αναιρείται η δυνατότητα να κάνει ελεύθερη ή ανενόχλητη χρήση κατά τους όρους της σύμβασης, οπότε, σύμφωνα μα το άρθρο 587 ΑΚ, αίρεται για το μέλλον η μισθωτική σχέση και δεν υποχρεούται πλέον ο μισθωτής σε καταβολή μισθωμάτων για το χρόνο μετά την καταγγελία. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, το δικαίωμα της καταγγελίας κατά το ανωτέρω άρθρο 585 ΑΚ παρέχεται για κάθε είδους αθέτηση της κύριας υποχρεώσεως του εκμισθωτή, του να παραδώσει στο μισθωτή τη συμφωνημένη χρήση, στην οποία περιλαμβάνονται και τα πραγματικά ελαττώματα και η έλλειψη συμφωνηθείσας ιδιότητας, ανεξαρτήτως εάν ο εκμισθωτής βαρύνεται ή όχι με υπαιτιότητα. Για την καταγγελία αυτή, η οποία προϋποθέτει μη έγκαιρη και ανεμπόδιστη παραχώρηση ή αφαίρεση της συμφωνημένης χρήσεως του μισθίου, πρέπει προηγουμένως να ταχθεί εύλογη προθεσμία στον εκμισθωτή για την αποκατάσταση της χρήσης και αυτή να περάσει άπρακτη, εκτός αν ο μισθωτής, εξαιτίας του λόγου που δικαιολογεί την καταγγελία, δεν έχει συμφέρον στην εκτέλεση της σύμβασης, ή αν από την όλη στάση του εκμισθωτή προκύπτει ότι η θέση της προθεσμίας θα ήταν άσκοπη (ΑΠ 1516/2011).[4]

Οι προαναφερόμενες διατάξεις των άρθρων 576 επ. ΑΚ, με τις οποίες ρυθμίζεται η ευθύνη του εκμισθωτή για κάθε είδους ελαττώματα του μισθίου, πραγματικά ή νομικά, όπως από αυτές τις ίδιες προκύπτει, είναι ενδοτικού δικαίου, με την έννοια ότι επιτρέπεται, με τους όρους πάντοτε των γενικών διατάξεων των άρθρων 332 επ. ΑΚ, να συμφωνηθεί ο αποκλεισμός ή ο περιορισμός της ειδικής αυτής ευθύνης του εκμισθωτή. Η συμφωνία αυτή, στα πλαίσια της αρχής της ελευθερίας των συμβάσεων (άρθρο 361 ΑΚ), με την οποία ο εκμισθωτής δεν φέρει καμία ευθύνη για φθορές ή βλάβες του μισθίου που θα προκύψουν κατά την πορεία της μίσθωσης από οποιαδήποτε αιτία ακόμη και για τα τυχερά ή την ανώτερη βία, είναι άκυρη αν τα ελαττώματα αποσιωπήθηκαν από δόλο ή βαριά αμέλεια (ΑΠ 1474/2004, 850/2004, 498/2002). Εφόσον συντρέχει η άνω προϋπόθεση, επέρχεται ακυρότητα της απαλλακτικής ρήτρας, πράγμα που σημαίνει, ότι δεν λαμβάνεται υπόψη αυτή και, επομένως, ο εκμισθωτής φέρει πλήρως την από το νόμο ευθύνη του. Στην αντίθετη περίπτωση, αν δηλαδή δεν συντρέχει η άνω προϋπόθεση, η συμφωνία μη ευθύνης είναι έγκυρη (άρθρο 361 σε συνδ. με 332 § 1 Κ.Πολ.Δ.) και επιφέρει τα αποτελέσματά της, ήτοι απαλλάσσεται ο εκμισθωτής για την ευθύνη του από την ύπαρξη των πραγματικών ή νομικών ελαττωμάτων, μέσα στα πλαίσια και το εύρος της συγκεκριμένης κάθε φορά συμφωνίας (ΑΠ 1469/2013 δημ.ΝΟΜΟΣ).[5]

Αγγελική Λιγοψυχάκη, ασκ. δικηγόρος

Email: info@efotopoulou.gr

[1] ΕφΠειρ 267/2021, δημοσιευμένη σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ

[2] ΕφΑιγ 53/2019, δημοσιευμένη σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ

[3] ΕφΠειρ 112/2021, δημοσιευμένη σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ

[4] ΑΠ 1559/2018, δημοσιευμένη σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ

[5] ΕφΑιγ 53/2019, δημοσιευμένη σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ

ΑΦΗΣΤΕ ΕΝΑ ΣΧΟΛΙΟ

Το email σας δεν θα δημοσιευτεί