Σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας προ του ν. 3741/1929

Οριζόντια ιδιοκτησία ή οριζόντια συνιδιοκτησία ή ιδιοκτησία κατ` ορόφους ή οροφοκτησία είναι η ιδιαίτερη μορφή κυριότητας πάνω σε ακίνητο, η οποία αποτελείται από δύο στοιχεία, ήτοι την αποκλειστική κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή σε διαμέρισμά του και την αναγκαστική συγκυριότητα στα κοινά μέρη του όλου ακινήτου (οικόπεδο, θεμέλια, εξωτερικοί τοίχοι, κλιμακοστάσιο κ.λ.π.) (βλ. Γεωργιάδη, Εμπράγματο δίκαιο Ι 1991, σελ. 659-660). Από τα δύο στοιχεία που απαρτίζουν την οριζόντια ιδιοκτησία, η αποκλειστική κυριότητα στον όροφο ή το διαμέρισμα αυτού είναι το κύριο, ενώ η αναγκαστική συγκυριότητα στο έδαφος ή στα κοινά μέρη της οικοδομής είναι το παρεπόμενο (βλ. Ολ. Α.Π. 7/1992, ΕλλΔ/νη 33.751, ΑΠ 448/1996, ΕλλΔ/νη 37.600). Συνήθως το ποσοστό συγκυριότητας καθενός οροφοκτήτη καθορίζεται με τη δικαιοπραξία σύστασης της οροφοκτησίας. Αν αυτό όμως δεν συμβεί τότε η ανάλογη μερίδα “πάνω στα μέρη του όλου ακινήτου” (άρθρο 1117 ΑΚ.) θα καθοριστεί με βάση την αξία κάθε διαμερίσματος σε σχέση με την αξία του όλου ακινήτου (βλ. ΑΠ. 356/1981, Νο.Β. 29.1540, ΑΠ. 1977/1986, Ε.Δ.Π. 1987/89, Γεωργιάδη, Εμπράγματο δίκαιο Ι 1991, σελ. 659- 660). Η οροφοκτησία (επί οριζόντιας, αλλά και κάθετης ιδιοκτησίας) μπορεί να συσταθεί περιοριστικά, τηρουμένων και των σχετικών διατυπώσεων δημοσιότητας (μεταγραφή), με έναν από τους εξής τρόπους : α) με σύμβαση μεταξύ των τυχόν συγκυρίων του όλου ακινήτου (άρθρα 1002 εδ. α` ΑΚ. 14 ν. 3741/1929), β) με σύμβαση μεταξύ του κυρίου (ή των συγκυρίων) του όλου ακινήτου και του αποκτώντος το διαμέρισμα, δηλ. του μέλλοντος οροφοκτήτη (άρθρα 1002 εδ. α` ΑΚ., 14 ν. 3741/1929), γ) μονομερή εν ζωή δικαιοπραξία του κυρίου του όλου ακινήτου (άρθρο 2 ν.δ. 1024/1971), δ) με διαθήκη του κυρίου του όλου ακινήτου (άρθρα 1002 εδ. α· ΑΚ., 14 ν. 3741/1929, 2 ν.δ. 1024/1971), ε) με δικαστική απόφαση που εκδίδεται σε δίκη διανομής κοινού οικοπέδου, στο οποίο υπάρχει οικοδομή (άρθρο 480Α Κ.Πολ.Δ., που προστέθηκε με το άρθρο 11 ν. 1562/1985), και στ) με απόφαση του δικαστηρίου και συμφωνία της πλειοψηφίας του 65% των συγκυρίων του οικοπέδου (άρθρα 1 και 6 ν. 1562/1985) (βλ. Γεωργιάδη, Εμπράγματο δίκαιο 1 1991, σελ. 662-665, ΑΠ. 356/1981, Νο.Β. 29.1540, Α.Π. 568/1979, Νο.Β, 27.1603, Εφ.Αθ 9144/1991, ΕλλΔ/νη 34.1503). Αντίθετα κατά την κρατούσα άποψη, που ακολουθεί το Δικαστήριο, δεν μπορεί να συσταθεί οροφοκτησία με χρησικτησία, τακτική ή έκτακτη (βλ. Α.Π. 885/1985, Νο.Β. 34.839, ΑΠ. 1642/1983, Νο.Β 32.1375, ΑΠ. 579/1982, Νο.Β. 31.366, Μπαλής, Εμπράγματον δίκαιον 1951, παρ. 121, διαφορετικά Γεωργιάδης, Εμπράγματο δίκαιο Ι 1991, σελ. 666), αν όμως έχει ήδη συσταθεί οροφοκτησία μπορεί με χρησικτησία να αποκτηθεί η κυριότητα αυτοτελούς διαμερίσματος (βλ. ΑΠ. 1/1984, Νο.Β. 33.225, Γεωργιάδη, Εμπράγματο δίκαιο 1 1991, σελ. 667). Πριν την ισχύ του ν. 3741/1929 η κατ’ ορόφους ιδιοκτησία αναγνωριζόταν και εφαρμοζόταν στα Επτάνησα επί τη βάσει των διατάξεων του άρθρου 544 του ιονίου αστικού κώδικα, από το έτος 1841 στην Κρήτη επί τη βάσει των διατάξεων των άρθρων 342-344 του κρητικού αστικού κώδικα, και στη Σάμο επί τη βάσει των άρθρων 596-598 του σαμιακού αστικού κώδικα (βλ. την εισηγητική έκθεση του ν. 3741/1929 της επί της δικαιοσύνης επιτροπής της βουλής σε Κατρά, Κώδικας μισθώσεων και οροφοκτησίας 1997, σελ. 458). Στην υπόλοιπη χώρα υπό την ισχύ του βυζαντινορωμαϊκού δικαίου δεν ήταν νοητή χωριστή κυριότητα σε οικοδομή ή σε διαμέρισμα αυτής, καθόσον ίσχυε ο κανόνας “τα επικείμενα είκει τοις υποκειμένοις“ (Πανδ. 41, 1, 7, 10, Βασ. 5, 1,6, 10. “Το εκ της σης ύλης εν τω τόπω μου κτιζόμενον εμόν έσται. είκει γαρ τω εδάφει”) (βλ. Γεωργιάδη, Εμπράγματα δίκαιο 1 1991, σελ. 660 και σημ. (3)).

Περαιτέρω με τη συνθήκη ειρήνης μεταξύ Ελλάδας και Τουρκίας της 1/14 Νοεμβρίου 1913, ορίστηκε (ιδιαίτερα με τα άρθρα 5 εδ. 5, 6 εδ. 2,7, 11 εδ. 1 και 12) ότι στις νέες χώρες (μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται η νήσος Λέσβος καθώς και η ΄Ηπειρος, η Μακεδονία, τα νησιά του Αιγαίου, εκτός από τη Σάμο, και η Κρήτη) τα αποκτημένα περιουσιακά δικαιώματα των ιδιωτών, σύμφωνα με την οθωμανική νομοθεσία, θα είναι σεβαστά και απαραβίαστα και κανένας δεν θα στερηθεί της ιδιοκτησίας του. Με το άρθρο δε 2 του νόμου 147/1914, όπως συμπληρώθηκε με το άρθρο 9 του νόμου 262/1914, ορίστηκε ότι “Διατηρούνται εν ισχύι αι περί γαιών διατάξεις (δηλαδή της οθωμανικής νομοθεσίας), οι οποίες ρυθμίζουν τα επ’ αυτών ιδιωτικής φύσεως δικαιώματα των περί τούτων δικαιοπραξιών συντελουμένων εφεξής κατά τους Ελληνικούς νόμους” (βλ. Ολ. ΑΠ. 409 και 411/1963, Νο.Β. 12.97, ΑΠ. 407/1966 Νο.Β. 15.205, ΑΠ. 677/1962, Νο.Β. 11.573, ΑΠ. 555/1950, Ε.Ε.Ν, 1ΗΌ88, ΑΠ, 273/1940 Θ. ΝΑ`.616, ΑΠ. 135/1937, Ε.Ε.Ν. Ε`.496, Εφ.Θεσ. 421/1935 Θέμις ΜΘ` 161, Πρωτ. Ιωαν. 143/1957, Νο.Β. 6.477, Διοικ. Δικ. Υπουργ. Γεωργίας 25/1925 Θέμις Μ` 295, Καραγιάννη, Νο.Β. 26.1133-1134).

Σύμφωνα με το άρθρο 1 του γενικού νόμου “Περί γαιών” της 7 Ραμαζάν 1274, ο οποίος διατηρήθηκε εν προκειμένω σε ισχύ κατά τα ανωτέρω, οι γαίες στο Οθωμανικό Κράτος διαιρούνται σε πέντε κατηγορίες: α) σε γαίες καθαράς ιδιοκτησίας, δηλαδή ολοκληρωτικής κυριότητας (μεμλουκέ-μούλκια), β) σε δημόσιες γαίες (εραζιί εμιριγιέ), γ) σε αφιερωμένες γαίες (μεβκουφέ βακουφικές), δ) σε εγκαταλελειμμένες γαίες (μετρουκέ) και ε) σε νεκρές γαίες (μεβύτ). Κατά το άρθρο 2 του νόμου “Περί γαιών” της 7 Ραμαζάν 1274 (παρ. 1) οι γαίες καθαράς ιδιοκτησίας ήταν τεσσάρων ειδών, και συγκεκριμένα: α) τα κείμενα σε χωριά και κώμες οικόπεδα, καθώς και οι γαίες που βρίσκονταν στον περίβολό τους και οι οποίες δεν μπορούσαν να είναι σε έκταση μεγαλύτερες από μισό στρέμμα, θεωρούνταν δε συμπλήρωμα της κατοικίας, β) οι γαίες οι οποίες αποσπάσθηκαν από δημόσιες γαίες και με την άδεια του ιερού νόμου υπάχθηκαν στην αληθινή ιδιοκτησία κάποιου προκειμένου να εξουσιάζονται κατά τους διάφορους τρόπους κυριότητας, γ) οι δεκατιζόμενες γαίες (ουο ριγέ (terres decimales), δηλαδή εκείνες οι οποίες διανεμήθηκαν ως λάφυρα στους πορθητές, και δ) οι φορολογούμενες γαίες (χαραδτζηέ – terres tribυtaires), δηλαδή εκείνες που είχαν μείνει στην κατοχή των μη μουσουλμάνων κατοίκων. Η κυριότητα (ρακαπέ – ρεκαμπέ), δηλαδή η ουσία των καθαράς ιδιοκτησίας γαιών ανήκει στον κύριο αυτών, μεταβιβαζομένων κληρονομικώς ως τα λοιπά πράγματα και διεπομένων από τις διατάξεις που ρυθμίζουν την αφιέρωση, την υποθήκη, τη δωρεά και το δικαίωμα προτίμησης (παρ. 3).

Επί των ιδιόκτητων γαιών εφαρμοζόταν το άρθρο 1194 του οθωμανικού αστικού κώδικα. Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 1194 «ο κύριος της γης είναι επίσης κύριος των επ’ αυτής και των υπ` αυτήν». Κατά συνέπεια και στο πλαίσιο του οθωμανικού αστικού δικαίου ίσχυε ο κανόνας “τα επικείμενα είκει τοις υποκειμένοις” και δεν ήταν κατ` επέκταση νοητή χωριστή κυριότητας σε οικοδομή ή σε διαμέρισμα αυτής. Σημειωτέον εν προκειμένω ότι στο Οθωμανικό Κράτος ολόκληρη η γη ήταν, κατ’ αρχήν, βασική, δηλαδή δημόσια, εκτός από τις γαίες καθαράς ιδιοκτησίας, που καθοριζόταν στο άρθρο 2 του νόμου “Περί γαιών” της 7 Ραμαζάν 1274 και οι οποίες παραχωρούνταν κατά κυριότητα (ρακαπέ – ρεκαμπέ) σε ιδιώτες ή βσκουφικές με Αυτοκρατορικά (Σουλτανικά) φιρμάνια (διατάγματα). Ο λόγος γι` αυτό ήταν ότι κατά το Κοράνιο και το Ιερό Μουσουλμανικό δίκαιο κάθε γη που προερχόταν από κατάκτηση (και ολόκληρη η Οθωμανική Αυτοκρατορία προερχόταν, ως επί το πλείστον, από κατάκτηση) περιέρχονταν στον κυρίαρχο Σουλτάνο ως εκπρόσωπο του Δημοσίου (βλ. Καραγιάννη, Νο.8. 26, σελ. 1134). Περαιτέρω το οθωμανικό δίκαιο δεν αναγνώριζε το θεσμό της χρησικτησίας (βλ. ΑΠ. 416/1963, Ε.Ε.Ν. 30.875, Α.Π. 147/1962, Νο.Β 10.717, ΑΠ. 289/1959, Ε.Ε.Ν. 17.544, ΑΠ. 492/1956, Νο.Β. 5.122, Εφ.Θρ. 93/1959, Αρμ 14.176, Π.Πρ.Χαλκ. 37/1973, Αρχ.Ν. 4.48, Εφ.Ιωαν, 113/1955, Νο.Β. 4.94, Καραγιάννη, Νο.Β. 26, σελ. 1135, Παπαδόπουλο, Αγωγές εμπραγμάτου δικαίου 1989, σελ. 562).

Κατά συνέπεια, σε περίπτωση που ζητείται να αναγνωριστεί κυριότητα επί ορόφου σε οιοδήποτε μέρος της Ελληνικής Επικράτειας, πλην των Επτανήσων, της Κρήτης και της Σάμου, θα πρέπει να εκτίθεται στο δικόγραφο ότι ο εν΄γων απέκτησε την κυριότητα με έναν από τους προεκτεθέντες δυνάμει του ν. 3741/1929 ή και των μεταγενέστερων αυτού νόμων τρόπους, καθόσον υπό το προϊσχύσαν δικαιικό καθεστώς (οθωμανικό και βυζαντινορωμαϊκό) δεν ήταν νοητή χωριστή κυριότητα σε οικοδομή ή διαμέρισμα αυτής.

(108/2019 ΜΠρ Ρόδου NOMOS, 219/1999 ΜΠρ Μυτιλήνης NOMOS)

Έλενα Ψαρρού

Δικηγόρος

info@efotopoulou.gr