Θέσεις στάθμευσης στο χώρο της πιλοτής: κοινόχρηστοι/κοινόκτητοι χώροι ή αυτοτελείς διαιρεμένες ιδιοκτησίες;
Αναμφίβολα η οριοθέτηση του ιδιοκτησιακού καθεστώτος εν σχέσει με τις ευρισκόμενες επί της πιλοτής των πολυκατοικιών θέσεις στάθμευσης, στα πλαίσια της σημαντικής πρακτικής και οικονομικής τους αξίας, αποτέλεσε σημαντική θεματική, η οποία απασχόλησε αρκετά τη νομολογία των εθνικών Δικαστηρίων.
Σε πρώτο επίπεδο, κάνοντας λόγο για τον χώρο της πιλοτής, αξίζει να διευκρινιστεί ότι αυτός ταυτίζεται με τον ισόγειο ανοικτό στεγασμένο χώρο, ο οποίος αφήνεται εξ ολοκλήρου κενός ούτως ώστε να αξιοποιηθεί για τη στάθμευση οχημάτων των ενοίκων και δημιουργείται στα πλαίσια ανέγερσης οικοδομών επί υποστηλωμάτων. Ο τρόπος αυτός ανέγερσης οικοδομών προβλέφθηκε το πρώτον επί τη βάσει των άρθρων 22, παρ. 9 και 32, παρ. 4 Ν.Δ. 8/1973 περί Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού, όπως αντικαταστάθηκαν από τις παρ. 22 και 33, άρθρου 1 Ν.Δ. 205/1974 και συνεπάγεται τη δημιουργία του ως άνω περιγραφέντος κενού χώρου, ο οποίος ονομάστηκε πιλοτή, αναφέρεται δε σε μεταγενέστερα νομοθετήματα ως «PILOTIS» (άρθρο 1, παρ. 5, περ. γ΄ Ν. 960/1979, όπως αντικαταστάθηκε με τον Ν.1221/1981, άρθρο 7, παρ. 1 και 9, παρ. 10 ΓΟΚ/1985) και είναι εξ ορισμού ανοικτός, η σημασία του χαρακτηριστικού αυτού επισημαίνεται κατωτέρω.
«… Από τις διατάξεις των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ και 1, 2§1, 3§1, 4§1, 5, 13 του ν. 3741/1929, προκύπτει ότι, επί ιδιοκτησίας κατ` ορόφους (οριζόντιας ιδιοκτησίας), δημιουργείται χωριστή κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου και αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ’ ανάλογη μερίδα, επί του εδάφους και επί των μερών της οικοδομής που χρησιμεύουν στην κοινή χρήση όλων των οροφοκτητών. Αντικείμενα οροφοκτησίας κατ’ άρθ. 1002 ΑΚ μπορούν να είναι οι όροφοι και τα διαμερίσματα και τα εξομοιούμενα προς αυτά υπόγεια (Τασίκας σε ΣΕρμΑΚ τ. II υπό άρθ. 1117, σελ. 286, αριθ. 4). Οι ως άνω βασικές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας προκύπτουν σαφώς από τις παραπάνω διατάξεις, οι οποίες όμως δεν προσδιορίζουν επαρκώς την έννοια του ορόφου και διαμερίσματος ορόφου. Από το πνεύμα, εντούτοις, των διατάξεων για την οροφοκτησία και ιδίως από το σκοπό τους, συνάγεται ότι όροφος ή διαμέρισμα ορόφου είναι το αναποχώριστο τμήμα της οικοδομής ή του ορόφου, μετά των συστατικών του και του εντός αυτού χώρου, που περικλείεται τεχνικώς από κάτω, από τα πλάγια και από πάνω, με τοίχους ή άλλα οικοδομικά στοιχεία, ώστε να διαχωρίζεται σαφώς από τα λοιπά (διαιρετά ή αδιαίρετα) τμήματα της οικοδομής και να έχει αναχθεί σε συγκεκριμένο και ανεξάρτητο τμήμα αυτής, κατάλληλο προς χωριστή και αυτοτελή οικιστική εν γένει χρήση. Μόνον οι όροφοι και τα διαμερίσματα ορόφων, με την παραπάνω έννοια, καθώς και τα, εξομοιούμενα από το νόμο με ορόφους, υπόγεια και δωμάτια κάτω από τη στέγη (άρθρ. 1002 ΑΚ και 1 §
2 ν.3741/1929), μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας. Επομένως, δεν είναι δυνατό να συσταθεί διαιρεμένη ιδιοκτησία επί ανοικτού χώρου, εκτός αν προβλέπεται στη συστατική της οροφοκτησίας πράξη ή σε μεταγενέστερη συμφωνία όλων των οροφοκτητών που έχει μεταγράφει νόμιμα, ότι ο χώρος αυτός πρόκειται να οικοδομηθεί, οπότε η σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας αναφέρεται στους μελλοντικούς ορόφους ή διαμερίσματα και τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής τους (άρθρο 201 ΑΚ). Εξάλλου, αν ληφθεί υπόψη ότι η θεσπιζόμενη με τα άρθρα 1002 ΑΚ και 1 του ν. 3741/1929 αποκλειστική (χωριστή) κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου αποτελεί την εξαίρεση του κανόνα που έχει περιληφθεί στο άρθρο 1001 ΑΚ, οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου που δεν ορίστηκε ή δεν ορίστηκε έγκυρα, με το συστατικό της οροφοκτησίας τίτλο, ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδικαίως από το νόμο, κατ’ εφαρμογή του ανωτέρω κανόνα, στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται γι` αυτό κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου…» (3/2015 ΕΦ ΛΑΡ, ΤΝΠ NOMOS)
Η ερμηνευτική αυτή προσέγγιση είναι σαφής και ερείδεται επί της 23/2000 δικαστικής απόφασης του ανωτάτου Δικαστηρίου του Αρείου Πάγου, συγκροτουμένου μάλιστα σε τακτική ολομέλεια, στην οποία επισημαίνεται: «… Από το πνεύμα, εντούτοις, των διατάξεων για την οροφοκτησία και ιδίως από το σκοπό τους- που, όπως προκύπτει και από την Εισηγητική Έκθεση του Ν. 3741/1929, είναι η ευχερέστερη κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των πολιτών και η καθ` ύψος επέκταση των πόλεων- καθώς και από τα ερμηνευτικά πορίσματα εκ της κοινής πείρας και από τις σχετικές διατάξεις της πολεοδομικής νομοθεσίας (άρθρ. 11 του Γεν. Οικοδομικού Κανονισμού των ετών 1929, 1955 και 1973), συνάγεται ότι όροφος ή διαμέρισμα ορόφου είναι το αναποχώριστο τμήμα της οικοδομής ή του ορόφου, μετά των συστατικών του και του εντός αυτού (κυβικού) χώρου, που περικλείεται τεχνικώς από κάτω, από τα πλάγια και από πάνω, με τοίχους ή άλλα οικοδομικά στοιχεία, ώστε να διαχωρίζεται σαφώς από τα λοιπά (διαιρετά ή αδιαίρετα) τμήματα της οικοδομής και να έχει αναχθεί σε συγκεκριμένο και ανεξάρτητο τμήμα αυτής, κατάλληλο προς χωριστή και αυτοτελή οικιστική εν γένει χρήση…», «…Επομένως δεν είναι δυνατό να συσταθεί διαιρεμένη ιδιοκτησία επί ανοικτού χώρου, εκτός αν προβλέπεται στη συστατική της οροφοκτησίας πράξη ή σε μεταγενέστερη συμφωνία όλων των οροφοκτητών που έχει μεταγραφεί νόμιμα, ότι ο χώρος αυτός πρόκειται να οικοδομηθεί, οπότε η σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας αναφέρεται στους μελλοντικούς ορόφους ή διαμερίσματα και τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής τους (άρθρο 201 ΑΚ)…»
Δέον όπως υπογραμμισθεί σε αυτό το σημείο ότι η ανωτέρω εκτεθείσα ερμηνευτική προσέγγιση, στα πλαίσια της οποίας δεν είναι νοητή η υπαγωγή των χώρων στάθμευσης επί του ανοικτού χώρου της πιλοτής στις διατάξεις για τη σύσταση αυτοτελών διαιρεμένων ιδιοκτησιών, λόγω ακριβώς της φύσης και των χαρακτηριστικών τους, όχι μόνο δεν είναι αντίθετη, αλλά πολύ περισσότερο επιβεβαιώνεται ουσιαστικά από τις ειδικές ρυθμίσεις των Ν.960/1979 και Ν.1221/1981 για τις θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων. Πράγματι, οι διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 5 εδ. α΄ και β΄ του Ν. 960/1979, όπως αντικαταστάθηκαν με το άρθρο 1 του Ν. 1221/1981, προβλέπουν ότι προκειμένου για θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων που βρίσκονται σε στεγασμένους χώρους κτιρίου, το οποίο έχει υπαχθεί στο σύστημα της διαιρεμένης ιδιοκτησίας, κάθε θέση στάθμευσης αποτελεί διαιρεμένη ιδιοκτησία, της οποίας επιτρέπεται η αυτοτελής μεταβίβαση και σε τρίτους που δεν έχουν σχέση με το κτίριο. Με τις διατάξεις αυτές, δηλαδή, αναγνωρίζεται χωριστή κυριότητα και επί των θέσεων σταθμεύσεως αυτοκινήτων που δεν είναι περίκλειστοι, αλλά απλώς στεγασμένοι, κατ’ εξαίρεση του κανόνα ότι αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας αποτελούν μόνον οι κλειστοί χώροι ορόφων ή διαμερισμάτων. Ειδικά όμως για την πιλοτή, στο τελευταίο εδάφιο της παρ. 5 του άνω άρθρου ορίζεται ότι οι δημιουργούμενες στην πιλοτή θέσεις στάθμευσης δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας. Οι παραπάνω ρυθμίσεις και ιδίως αυτές των εδαφίων α΄ και β΄ , καθώς και εκείνη του εδαφίου γ’, θα ήταν ασφαλώς περιττές, αν ήταν δυνατό, με βάση τις ισχύουσες μέχρι τότε διατάξεις, να συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία επί ορισμένων ανοικτών χώρων του κοινού ακινήτου για να χρησιμοποιηθούν ως θέσεις σταθμεύσεως αυτοκινήτων (23/2000 ολΑΠ, ΤΝΠ NOMOS).Ανέκυψε ωστόσο το ερώτημα, ενόψει και της ανωτέρω ρητής νομοθετικής πρόβλεψης, η οποία εισήχθη με τους Ν.960/1979 και Ν.1221/1981, εν σχέσει με την εγκυρότητα ή μη των πράξεων σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών, οι οποίες είχαν συνταχθεί και μεταγραφεί πριν την έναρξη ισχύος των ανωτέρω νομοθετημάτων και προέβλεπαν τη σύσταση αυτοτελών διαιρεμένων ιδιοκτησιών επί χώρων στάθμευσης της πιλοτής πολυκατοικιών, αγνοώντας τον κοινόκτητο/κοινόχρηστο χαρακτήρα αυτών. Η απάντηση που δόθηκε στα πλαίσια της ίδιας ως άνω απόφασης της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου (23/2000) είναι ότι ανεξάρτητα από το χρονικό σημείο πρόβλεψης των ανωτέρω χώρων ως αυτοτελών και διαιρεμένων ιδιοκτησιών, ήτοι και προγενέστερα ακόμα της θέσης σε ισχύ των ως άνω νομοθετικών κειμένων, «… ο χώρος της πυλωτής ή ανοικτά τμήματα του χώρου αυτού, παρ’ ότι στεγασμένα, δεν ήταν δυνατό ούτε πριν από τους ν. 960/1979 και 1221/1981, να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας. Εξαίρεση θεσπίσθηκε για τους λοιπούς στεγασμένους χώρους της οικοδομής (π.χ. στο υπόγειο), όπου επιτρέπεται η σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας σε χώρους που δεν είναι περίκλειστοι και μπορούν να λειτουργούν ως θέσεις πάρκινγκ σε υπόγεια, ενώ η απαγόρευση παρέμεινε, ως προς τους χώρους της πυλωτής. Οι χώροι της πυλωτής ανήκαν και τότε στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, επί των οποίων μπορούσε μόνο να παραχωρηθεί, με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία, ή με μεταγενέστερη συμφωνία μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών, δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως σε ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων ή άλλων οριζόντιων ιδιοκτησιών της ίδιας οικοδομής…». (Σε αντιδιαστολή, κατά τη μειοψηφούσα γνώμη τεσσάρων Δικαστών στα πλαίσια της ίδιας ως άνω δικαστικής απόφασης, πριν το χρονικό διάστημα, κατά το οποίο ετέθησαν σε ισχύ οι ανωτέρω νομοθετημάτων, η πρόβλεψη, επί τη βάσει της πράξης σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών και κανονισμού πολυκατοικιών ή μεταγενέστερης συμφωνίας μεταξύ των συνιδιοκτητών, ότι οι δημιουργούμενες θέσεις στάθμευσης στο χώρο της πιλοτής μπορούν να αποτελέσουν ανεξάρτητες διαιρεμένες ιδιοκτησίες ήταν καθόλα επιτρεπτή και έγκυρη, υπό το πρίσμα αφενός της ερμηνείας ότι από το πλέγμα των διατάξεων του Ν. 3741/1929, άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ δεν προκύπτει περιορισμός της δυνατότητας σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας μόνο σε χώρους που ήταν ήδη ή πρόκειται να καταστούν περίκλειστοι, αφετέρου της επιλογής του νομοθέτη να προβεί σε συγκεκριμένη ρύθμιση στα πλαίσια του άρθρου 1, παρ. 5,τελευταίο εδάφιο Ν. 960/1979, ως αυτό ισχύει μετά την αντικατάστασή του με το πρώτο άρθρο του Ν. 1221/1981, ερμηνεύοντας αυτήν ως συνειδητή επιλογή μεταβολής του ήδη ισχύοντος μέχρι τότε νομοθετικού καθεστώτος, ήτοι εκείνου που επέτρεπε τη σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας στον ανοικτό χώρο της πιλοτής).
Καθίσταται πλέον σαφές ότι η συμφωνία των συνιδιοκτητών για κατάργηση του κοινόχρηστου χαρακτήρα της πιλοτής και η μεταβίβαση του χώρου αυτής σε τρίτους κατά διαιρεμένες ιδιοκτησίες, έρχεται σε ευθεία αντίθεση προς την ως άνω πολεοδομική διάταξη του ν. 1221/1981, η οποία είναι αναγκαστικού δικαίου και είναι απολύτως άκυρη κατ’ άρθ. 174 ΑΚ, η ακυρότητα δε αυτή μπορεί να προταθεί από οποιονδήποτε θεμελιώνει έννομο συμφέρον (ΟλΑΠ 5/1991). Ειδικότερα, έννομο συμφέρον για την προβολή της ως άνω ακυρότητας έχουν όλοι οι ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων της πολυκατοικίας, ως συγκύριοι του κοινοκτήτου και κοινοχρήστου μέρους της πιλοτής, το οποίο (έννομο συμφέρον) έγκειται στο δικαίωμα τους να μην ανέχονται την παρουσία τρίτων – μη συνιδιοκτητών, ως προς τη χρήση των κοινών μερών της πολυκατοικίας, παρά μόνον, είτε των συνιδιοκτητών, είτε τρίτων, οι οποίοι, κατόπιν συμβάσεως (π.χ. μισθώσεως) με τον συνιδιοκτήτη, έχουν και τη χρήση του διαμερίσματος, παρακολουθηματικό χαρακτήρα του οποίου έχει η δυνατότητα χρήσεως του χώρου σταθμεύσεως στην πιλοτή. Με άλλη διατύπωση οι θέσεις σταθμεύσεως στην πιλοτή δεν είναι αυθύπαρκτες, αλλά έχουν χαρακτήρα παρακολουθηματικό της οριζόντιας διαιρεμένης ιδιοκτησίας (διαμερίσματος ή ορόφου) και συνεπώς δεν είναι δυνατή ούτε η αυτοτελής διάθεση αυτών, ούτε η παραχώρηση της αποκλειστικής χρήσεως αυτών σε τρίτο μη ιδιοκτήτη, ενώ είναι δυνατή με τη συστατική πράξη της οροφοκτησίας ή με μεταγενέστερη συμφωνία μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών, να αναγνωρισθεί δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως σε ιδιοκτήτες διαιρεμένων ιδιοκτησιών ορόφων ή διαμερισμάτων της ίδιας οικοδομής (ΟλΑΠ 23/2000).
Γιάννης Μπάλλιας, δικηγόρος
info@efotopoulou.gr