Τιμή πρώτης προσφοράς ακινήτου σε πλειστηριασμό πριν και μετά τη δικαστική ανάμειξη
Η απόφαση 35514/2010 του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης (ΑΡΜ 2012/1910) καθίσταται πραγματικά διαφωτιστική, ως προς το μείζονος σημασίας ζήτημα στο δίκαιο της αναγκαστικής εκτέλεσης και συγκεκριμένα του αναγκαστικού πλειστηριασμού,
ποια θα πρέπει να είναι η τιμή της πρώτης προσφοράς κατόπιν τουλάχιστον δύο ματαιωθέντων ως άγονων πλειστηριασμών ακινήτου του οφειλέτη. Εν συντομία η εν λόγω δικαστική απόφαση έκρινε, επιλύοντας ποικίλες κατά καιρούς γεννηθείσες διχογνωμίες και ερμηνευτικές δυσχέρειες στη θεωρία, ότι ο περιορισμός του άρθρου 2 του ν. 3714/2008, το οποίο προσετέθη ως τελευταίο εδάφιο στην παρ. 1 του άρθρου 995 ΚΠολΔ, σύμφωνα με το οποίο: «ως τιμή πρώτης προσφοράς για τον πλειστηριασμό ακινήτου ορίζεται η αξία που προκύπτει από τον προσδιορισμό της αξίας του με αντικειμενικά κριτήρια σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 41 και 41α του ν. 1249/1982, όπως εκάστοτε ισχύουν και των κατ’ εξουσιοδότηση αυτών εκδιδομένων κανονιστικών αποφάσεων», ισχύει μόνο κατά το χρόνο που η εκτελεστική διαδικασία κινείται με πρωτοβουλία του επισπεύδοντος και των δανειστών του καθ’ ου εκτέλεση. Αντιθέτως, δεν μπορεί να τύχει εφαρμογής, αφότου υπάρξει ρυθμιστική ανάμειξη του δικαστηρίου κατά τα οριζόμενα στις παρ. 3 και 4 του άρθρου 996 ΚΠολΔ. (βλ. σχετικά Παρατηρήσεις Ε. Ασημακοπούλου, Αρμ 2012/1912).
Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 966 παρ. 2 του ΚΠολΔ «Αν δεν παρουσιασθούν πλειοδότες το πράγμα που πλειστηριάζεται κατακυρώνεται στην τιμή πρώτης προσφοράς σε εκείνον υπέρ του οποίου έγινε η εκτέλεση αν το ζητήσει. Αν δεν υποβληθεί αίτηση γίνεται νέος πλειστηριασμός μέσα σε (40) σαράντα ημέρες», κατά δε την παράγραφο 3 του ίδιου άρθρου, «Αν στο νέο πλειστηριασμό δεν γίνει κατακύρωση το αρμόδιο δικαστήριο του άρθρου 933 που δικάζει κατά τη διαδικασία των άρθρων 686 επ, ύστερα από αίτηση οποιουδήποτε έχει έννομο συμφέρον μπορεί να διατάξει να γίνει νέος πλειστηριασμός μέσα σε τριάντα ημέρες με την ίδια ή κατώτερη τιμή πρώτης προσφοράς ή να επιτρέψει μέσα στην ίδια προθεσμία να πουληθεί ελεύθερα το πράγμα από τον υπάλληλο του πλειστηριασμού με τίμημα που ορίζεται από το δικαστήριο το οποίο μπορεί να ορίσει και να πληρωθεί με δόσεις μέρος του τιμήματος». Από τα παραπάνω προκύπτει, ότι η διάταξη του άρθρου 966 παρ. 3 του ΚΠολΔ έχει εφαρμογή εφόσον και ο δεύτερος πλειστηριασμός δεν τελειώθηκε δια κατακυρώσεως, προϋποθέτει δε δύο προηγούμενους πλειστηριασμούς που ματαιώθηκαν λόγω αδυναμίας κατακυρώσεως, η οποία οφείλεται στην μη προσέγγιση πλειοδοτών και στην απροθυμία του επισπεύδοντος να ζητήσει την κατακύρωση σ’ αυτόν, οπότε παρεμβάλλεται πλέον το κατά το άρθρο 933 ΚΠολΔ αρμόδιο δικαστήριο που δικάζει κατά τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων (άρθρα 686 επ. ΚΠολΔ), κατόπιν αιτήσεως οποιουδήποτε έχει έννομο συμφέρον. Η εξουσία του δικαστηρίου είναι περιορισμένη, δηλαδή το δικαστήριο στην περίπτωση αυτή μπορεί είτε να διατάξει τη διενέργεια νέου (τρίτου) πλειστηριασμού, μέσα σε προθεσμία τριάντα (30) ημερών με την ίδια ή κατώτερη τιμή πρώτης προσφοράς είτε να επιτρέψει την ελεύθερη εκποίηση του πράγματος μέσα στην ίδια προθεσμία. Αν το αίτημα συνίσταται μόνο στη διενέργεια πλειστηριασμού, το δικαστήριο οφείλει να προβεί στην παραδοχή του, οπότε καθορίζει κατά την κρίση του αν ο νέος πλειστηριασμός θα γίνει με την ίδια ή κατώτερη τιμή πρώτης προσφοράς μέσα σε προθεσμία τριάντα (30) ημερών, η οποία αρχίζει από την κατάθεση αντιγράφου της σχετικής απόφασης στον επί του πλειστηριασμού υπάλληλο. Από την ίδια παραπάνω διάταξη προκύπτει ότι για να διαταχθεί νέος (τρίτος) πλειστηριασμός με τις παραπάνω διαφοροποιήσεις απαιτείται η διαπίστωση αδυναμίας κατακυρώσεως στην τιμή που έχει καθοριστεί ως τιμή πρώτης προσφοράς (βλ ΕφΑΘ 3599/1988 αδημ. ΜονΠρ-Λαρ 2965/2003 ΑρχΝ ΝΕ 222, ΜονΠρθεσ 30257/2003 Αρμ 58, 585, ΜονΠρΑΘ 3543/2000 ΑρχΝ ΝΒ 100, ΜονΠρΑΘ 2824/1985 ΕλλΔνη 26.322, ΜονΠρΚορ 874/1987 αδημ, Ι. Μπρίνια «Αναγκαστική εκτέλεσις» άρθρο 1003, παρ. 568, άρθρο 966, παρ. 365). Αν και ο νέος πλειστηριασμός απέβη χωρίς αποτέλεσμα ή δεν επιτεύχθηκε η ελεύθερη εκποίηση, το ίδιο ως άνω δικαστήριο και κατά την ίδια ως άνω διαδικασία των άρθρων 686 ΚΠολΔ μπορεί να άρει την κατάσχεση ή να διατάξει την διενέργεια νέου (τέταρτου) πλειστηριασμού σε απώτερο χρονικό σημείο το οποίο δεν προσδιορίζεται από το νόμο για να ευρεθεί προφανώς ο προσφορότερος για τη διενέργεια του πλειστηριασμού και επιτυχή έκβαση αυτού χρόνος. Και ο τέταρτος πλειστηριασμός θα διεξαχθεί κατά τις διατυπώσεις και τους όρους των άρθρων 959-960 ΚΠολΔ, για τον προσδιορισμό δε αυτού πρέπει να λαμβάνεται υπόψη και η προθεσμία του άρθρου 1019 ΚΠολΔ. Η άρση της κατάσχεσης δεν αποτελεί εμπόδιο για τον ίδιο ή άλλο δανειστή να επιβάλλει νέα κατάσχεση (Κ. Βαθρακοκοίλης, ΚΠολΔ άρθρο 966 στοιχ. Β σελ. 833).
Συνεπώς, εφόσον μετά τη ματαίωση ως άκαρπων δύο πλειστηριασμών, διατάχθηκε από το δικαστήριο κατ’ εφαρμογή του άρθρου 966 παρ. 3 του ΚΠολΔ αντί της ελεύθερης εκποίησης του πράγματος ο νέος (τρίτος) πλειστηριασμός τούτου και μάλιστα με κατώτερη τιμή πρώτης προσφοράς, τότε, σε περίπτωση όπου απέβη άκαρπος και ο νέος (τρίτος) πλειστηριασμός, το δικαστήριο δεν μπορεί να επανέλθει και να διατάξει την ελεύθερη εκποίηση του πράγματος, αλλά η εκτελεστική διαδικασία συνεχίζεται σύμφωνα με την παράγραφο 4 του άρθρου 966 του ΚΠολΔ και το δικαστήριο κατόπιν αιτήσεως αυτού που έχει έννομο συμφέρον, είτε αίρει την κατάσχεση, είτε διατάσσει την διενέργεια νέου πλειστηριασμού σε απώτερο χρόνο (βλ. Ι. Μπρίνια, ό.π, ανωτ. Τόμος Δ, στο άρθρο 1033, παρ. 568 γ’ν ε’σ. 1791 και VII σ. 1795). Περαιτέρω με το άρθρο 2 του ν. 3714/2008 (ΦΕΚ Α’ 2317/7.11.2008) που ισχύει από την 711.2008 και στις εκκρεμείς εκτελέσεις ως προς το ατέλεστο μέρος της διαδικασίας αυτών και ως προς τις πράξεις εκτελέσεως που θα γίνουν μετά την έναρξη ισχύος του, χωρίς να θίγεται το κύρος και οι έννομες συνέπειες των πράξεων της διαδικασίας εκτελέσεως που έχουν γίνει πριν από την έναρξη ισχύος του ως άνω νόμου (βλ. τη μεταβατική διάταξη του άρθρου 7 του ως άνω νόμου) προσετέθη τελευταίο εδάφιο στην παρ. 1 του άρθρου 995 ΚΠολΔ, σύμφωνα με το οποίο «ως τιμή πρώτης προσφοράς για τον πλειστηριασμό ακινήτου ορίζεται η αξία που προκύπτει από τον προσδιορισμό της αξίας του με αντικειμενικά κριτήρια σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 41 και 41α του ν. 1249/1982 (ΦΕΚ 43Α) όπως εκάστοτε ισχύουν και των κατ’ εξουσιοδότηση αυτών εκδιδομένων κανονιστικών αποφάσεων».
Κατά την κρίση όμως του δικαστηρίου (και εδώ έγκειται το πλέον κρίσιμο πόρισμα της δικαστικής αυτής απόφασης), ο περιορισμός αυτός ισχύει μόνο κατά τον χρόνο που η εκτελεστική διαδικασία κινείται με πρωτοβουλία του επισπεύδοντος και των δανειστών του καθ’ ού η εκτέλεση. Αντιθέτως δεν μπορεί να τύχει εφαρμογής αφότου υπάρξει ρυθμιστική ανάμιξη του δικαστηρίου κατά τα οριζόμενα στις παραγράφους 3 και 4 του άρθρου 966 ΚΠολΔ, όταν δηλαδή (πλην των άλλων) και κατά τον δεύτερο ή τρίτο πλειστηριασμό του ακινήτου δεν γίνει κατακύρωση, οπότε βάσει της προμνησθείσας διατάξεως του άρθρου 966 παρ. 3 και παρ. 4 του ΚΠολΔ, το δικαστήριο κατόπιν αιτήσεως οιουδήποτε έχει έννομο συμφέρον έχει τη δυνατότητα ρυθμιστικής επεμβάσεως σε σχέση με την τιμή πρώτης προσφοράς του κατασχεθέντος ακινήτου ακόμα και σε τιμή κάτω της αντικειμενικής αξίας. Υπό την αντίθετη εκδοχή, της αδυναμίας δηλαδή διενέργειας τρίτου ή τέταρτου πλειστηριασμού με τιμή πρώτης προσφοράς κατώτερη της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, η μεν ρύθμιση του άρθρου 966 παρ. 3 και 4 του ΚΠολΔ θα είναι περιττή (ΜΠΡΤΘ 3.760/2009 αδημ.), η δε περάτωση της εκτελεστικής διαδικασίας θα κινδύνευε να μην ολοκληρωθεί.
Λυδία Ζωγοπούλου, δικηγόρος