Το περιεχόμενο, ο σκοπός και η φύση της περιορισμένης προσωπικής δουλείας συνοίκησης –Κατανομή της ευθύνης εκάστου δουλειούχου για την πληρωμή των αναγκαίων εξόδων και δαπανών χρήσης / οίκησης (ηλεκτρικό ρεύμα, νερό, τηλέφωνο, θέρμανση, κοινόχρηστα κλπ)

Το περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα της συνοίκησης, ή με άλλα λόγια, η περιορισμένη προσωπική δουλεία της συνοίκησης [βλ. ΕΦΑΘ 14598/1988 ΑρχΝ 41, 234 και Απόστολο Γεωργιάδη, Εμπράγματο Δίκαιο, τόμος ΙΙ, 1993, σελ. 108, § 83 Ι, κατά τον οποίο «οι περιορισμένες προσωπικές δουλείες είναι περιορισμένα εμπράγματα δικαιώματα πάνω σε ξένο ακίνητο (…)] υφίσταται όταν περισσότερα πρόσωπα (π.χ. τα μέλη μιας οικογένειας) έχουν την ορισμένη εξουσία -η οποία μπορεί να περιορίζεται σε ορισμένες μόνο περιόδους- να χρησιμοποιούν το αλλότριο δουλεύον ακίνητο ως κατοικία, όχι δε και να το χρησιμοποιούν ή να το εκμεταλλεύονται με οποιονδήποτε άλλο τρόπο, π.χ. να το εκμισθώνουν, να το μεταβιβάζουν ή να συνιστούν εις βάρος του περιορισμένα εμπράγματα δικαιώματα, όπως π.χ. υποθήκη ή πραγματικές δουλείες, αφού η έννοια της συνοίκησης δεν περιλαμβάνει και την έννοια της οικονομικής εκμετάλλευσης ή άλλης προσοδοφόρας αξιοποίησης. Εφόσον δεν έχει συμφωνηθεί άλλως, δικαίωμα σύγχρησης του δουλεύοντος ακινήτου ως κατοικίας έχει και ο ίδιος ο ιδιοκτήτης / κύριος αυτού (ΠΠΡΘΕΣ 3326/2012, ΕΙΡΠΑΤΡ 268/2008, ΑΠ 868/2005 ΕλλΔνη 2005, 1085 και την εκεί περαιτέρω παραπομπή σε ΑΠ 53/1993 ΕλλΔνη 36, 1083 και ΕΦΑΘ 1023/2009 ΕλλΔνη 2010, 1050), εφόσον βεβαίως δεν παραβλάπτει το δικαίωμα της δουλείας οικήσεως των δουλειούχων (ΑΚ 1129) και τη δυνατότητα αυτών να προσπορίζονται την εξ αυτής ωφέλεια (βλ. Γεωργιάδη, Εμπρ. Δ. τόμος ΙΙ εκδ. 1993, παρ. 83Ι σημ. 5 σελ. 109 και 110, Παπαδόπουλο στον ΑΚ Γεωργιάδη-Σταθόπουλου αρθρ. 1184 αριθ. 8, 9 σελ. 195, Σπυριδάκη-Περάκη ΑΚ 1188, Παπαχρήστου Εμπρ. Δ άρθρα 1188-1191, παρ. 311 σελ. 497).

Το δικαίωμα αυτό της περιορισμένης προσωπικής δουλείας οικήσεως είναι αδιαίρετο, διότι λόγω της φύσεώς του δεν μπορεί να διαιρεθεί σε ιδανικά μερίδια (Μπαλής Εμπρ. Δ παρ. 113, Σύντης Περιωρισμέναι προσωπικαί δουλείαι παρ. 28 σελ. 251, Βαβούσκος Εμπρ. Δ αριθ. 361, Βαθρακοκοίλης Ερμ ΑΚ άρθρο 1188, σελ 1689, ΕΦΑΘ 828/1971 ΝοΒ 19 σελ. 1271) και η έκτασή του προσδιορίζεται από τις προσωπικές ανάγκες του δικαιούχου. Ως προσωπικές ανάγκες του δικαιούχου νοούνται όχι εκείνες που αναφέρονται μόνο στο πρόσωπό του, αλλά και όσες αφορούν τα μέλη της οικογένειάς του ή το επάγγελμά του (Μπαλή ό.π. παρ. 183, Βαρθακοκοίλης ό.π. υπό το άρθρο 1189 σελ. 1690, ΑΠ 1349/1987 ΝοΒ 36, 1452). Εξαιτίας της φύσεως της περιορισμένης προσωπικής δουλείας ως αδιαιρέτου δικαιώματος δεν υφίσταται κοινωνία ως προς το δικαίωμα αυτό μεταξύ των μελών της οικογένειας. Καθένα από τα μέλη αυτά έχει δική του χωρική δουλεία, έστω και αν όλες βαρύνουν το ίδιο ξένο ακίνητο. Μπορούν, όμως, να τύχουν ανάλογης εφαρμογής όσες από τις περί κοινωνίας διατάξεις του Αστικού Κώδικα αρμόζουν στη φύση του δικαιώματος της δουλείας. Έτσι, επί διαφωνίας των συνδικαιούχων / δουλειούχων ως προς τη χρησιμοποίηση του κληρονομιαίου διαμερίσματος τυγχάνει αναλογικής εφαρμογής η διάταξη του άρθρου ΑΚ 790, κατά την οποία «Αν  η  διοίκηση  και  η χρησιμοποίηση δεν καθορίστηκε με κοινή συμφωνία ή με πλειοψηφία, καθένας από τους κοινωνούς έχει δικαίωμα να ζητήσει να την κανονίσει το δικαστήριο με τον τρόπο που είναι ο πιο πρόσφορος και συμφέρει περισσότερο σε όλους τους κοινωνούς. Αν υπάρχει ανάγκη, το δικαστήριο μπορεί να διορίσει διαχειριστή». Επομένως, έκαστος εξ αυτών, συμπεριλαμβανομένου και του κυρίου του δουλεύοντος ακινήτου, δικαιούται να ζητήσει από το Δικαστήριο να κανονίσει τη χρησιμοποίησή της κατά τον πλέον πρόσφορο για όλους τρόπο.

Αντιθέτως, δεν μπορούν να τύχουν ανάλογης εφαρμογής οι περί κοινωνίας διατάξεις που αφορούν στη χρήση του κοινού αντικειμένου (άρθρα ΑΚ 786, 787), διότι στην προκειμένη περίπτωση δεν υφίσταται «κοινό» πράγμα, ώστε ο καθένας από τους συνδικαιούχους να έχει ανάλογη μερίδα στους καρπούς του κοινού πράγματος. Απ’ αυτό έπεται ότι τα μέλη της οικογένειας και δικαιούχοι της περιορισμένης προσωπικής δουλείας οικήσεως επί του δουλεύοντος ακινήτου δεν ωφελούνται από το γεγονός ότι ο ιδιοκτήτης αυτής ή τα λοιπά μέλη δεν το χρησιμοποιούν, διότι, όπως προελέχθη, καθένα από τα μέλη αυτά έχει ξεχωριστή και αυτοτελή δουλεία, εκτεινόμενη σε όλο το διαμέρισμα, το περιεχόμενο της οποίας δεν μεταβάλλεται από τη μη χρησιμοποίησή της από τους λοιπούς συνδικαιούχους (ΕΦΠΕΙΡ 97/2015 ΤΝΠ Νόμος, Παπαδόπουλος ό.π σελ. 91, 92).

Το δικαίωμα των μελών της οικογένειας συνίσταται πρωτίστως στο να έχουν αυτά στέγη, η οποία να ικανοποιεί τις στοιχειώδεις ανάγκες τους. Στην περίπτωση που αυτά αποχωρήσουν οικειοθελώς από το διαμέρισμα, με πρόθεση να μην επανέλθουν σε αυτό και να εγκατασταθούν σε άλλη οικία, με την οικογένειά τους ή προκειμένου να ιδρύσουν την οικογένειά τους, τότε δεν συντρέχει λόγος να παραμείνει η προστασία της δουλείας και αν επανέλθουν, ο ιδιοκτήτης μπορεί να αποκρούσει τυχόν αγωγή του δουλειούχου, με ένσταση του άρθρου ΑΚ 281 (ΑΠ 284/1961 ΝοΒ 10 σελ. 76). Την ένσταση αυτή μπορεί να προβάλει κατά των δουλειούχων και μελών της οικογένειας και ο τρίτος, στον οποίο μεταβιβάστηκε η κυριότητα της οικίας (ΕΦΘΕΣ 757/1999).

Στην περίπτωση που κάποιος δουλειούχος προβεί σε χρήση του δουλεύοντος ακινήτου τέτοια, που δεν ανταποκρίνεται στο περιεχόμενο της δουλείας του οίκησης και δεδομένου ότι καθένας από τους δουλειούχους θεωρείται ότι έχει ξεχωριστή και αυτοτελή δουλεία, έκαστος εκ των λοιπών συνδουλειούχων έχει κατά του προσβολέα την προστασία του άρθρου ΑΚ 1132, ήτοι την αγωγή ομολογήσεως δουλείας, κατά παραπομπή από το άρθρο ΑΚ 1191.

Το αυτό θα πρέπει να γίνει δεκτό -για την ταυτότητα του νομικού λόγου- και για τον ιδιοκτήτη του δουλεύοντος διαμερίσματος, ο οποίος δεν έχει κατ’ αρχήν δικαίωμα να ενοικιάσει το διαμέρισμα σε τρίτους, πλην των δουλειούχων, διότι έτσι ματαιώνει το ουσιαστικό περιεχόμενο και το σκοπό της δουλείας των δικαιούχων, που συνίσταται στον προσπορισμό σε αυτούς της δυνατότητας να ωφελούνται άμεσα από την ουσία του δουλεύοντος ακινήτου, ήτοι από τη χρήση του ως κατοικίας.

Εξάλλου, η εκ μέρους του κυρίου μεταβίβαση της κυριότητας του δουλεύοντος δεν επιφέρει απόσβεση του περιορισμένου εμπράγματου δικαιώματος δουλείας, αλλά τούτο το τελευταίο μεταβαίνει αυτοδίκαια στον εκάστοτε κύριο του δουλεύοντος ακινήτου, τουτέστιν μαζί με την κυριότητα συμμεταβιβάζεται και η επ΄ αυτής συσταθείσα δουλεία οικήσεως, δοθέντος ότι η μεταβίβαση δεν ανήκει ούτε στους γενικούς λόγους απόσβεσης των δουλειών (πλήρωση διαλυτικής αίρεσης, χρησικτησία ελευθέρωσης, αναγκαστική απαλλοτρίωση του δουλεύοντος ακινήτου, αναγκαστικός πλειστηριασμός του δουλεύοντος ακινήτου), ούτε στους ειδικούς λόγους απόσβεσης αυτών (παραίτηση του δουλειούχου, ολική καταστροφή του δουλεύοντος ακινήτου, απόλυτη και διαρκής πραγματική ή νομική αδυναμία άσκησης της δουλείας, σύγχυση, αχρησία) (βλ. Γεωργιάδη-Σταθόπουλου ΑΚ από το άρθρο 1134 παρ. 5, ΑΠ 329/1959 ΝοΒ 7 σελ. 1079, ΕΦΘΕΣ 757/1999, ΕΦΠΕΙΡ 97/2015 ΤΝΠ Νόμος). Από τις διατάξεις δε των άρθρων ΑΚ 1187, 1161, 1183 προκύπτει ότι ο κύριος του δουλεύοντος διαμερίσματος μπορεί, μετά τη λήξη ή την απόσβεση της οίκησης, να ζητήσει την απόδοσή του σε αυτόν, ασκώντας διεκδικητική αγωγή, κατά το άρθρο ΑΚ 1094 (ΑΠ 764/2016 ΤΝΠ Νόμος).

Εξάλλου, κατά το άρθρο ΑΚ 1187 στην οίκηση εφαρμόζονται αναλόγως οι γενικές διατάξεις για την επικαρπία ακινήτων, εφόσον συμβιβάζονται με τη φύση της οικήσεως, μεταξύ δε αυτών και τα ΑΚ 1152, 1153, 1155 και 1157. Από το γράμμα και το πνεύμα των ως άνω διατάξεων συνάγεται ότι ο δικαιούχος της οικήσεως, όντας οιονεί νομέας (ΑΚ 975), και όχι απλός κάτοχος του βεβαρημένου με την οίκηση πράγματος, βαρύνεται με τις κοινές δαπάνες λειτουργίας, χρήσης, επισκευής και συνήθους συντήρησης αυτού (ΑΚ 1152), καθώς επίσης, διαρκούσης της οικήσεως, φέρει τα τακτικά δημόσια βάρη αυτού (φόρους, πάγια τέλη ύδρευσης, ηλεκτρικού ρεύματος, καθαριότητας κλπ.), ανεξάρτητα αν αυτά έχουν γεννηθεί ήδη κατά την έναρξη της οικήσεως ή εμφανίζονται το πρώτον κατά τη λειτουργία της (ΑΚ 1155), ενώ ο κύριος βαρύνεται με τις δαπάνες που αναφέρονται σε μόνιμες εγκαταστάσεις π.χ. με τη δαπάνη εγκατάστασης κεντρικής θέρμανσης.

Δεδομένου δε ότι, όπως ήδη προελέχθη, το δικαίωμα της -περιορισμένης ή μη- προσωπικής δουλείας οίκησης είναι αδιαίρετο, αφού μπορεί να συσταθεί υπέρ περισσότερων προσώπων, έκαστο εκ των οποίων δικαιούται την άσκησή της εξ ολοκλήρου και εις το ακέραιον, δεν μπορεί, για το λόγο αυτό, να διαιρεθεί σε ιδανικά μερίδια, αλλά η έκτασή της προσδιορίζεται από τις προσωπικές ανάγκες ενός εκάστου δικαιούχου (ΑΚ 1189), συνεπώς η ευθύνη εκάστου δουλειούχου για την πληρωμή των αναγκαίων εξόδων και δαπανών χρήσεως / οικήσεως (ηλεκτρικό ρεύμα, νερό, τηλέφωνο, θέρμανση) βαρύνει τον κάθε δουλειούχο χωριστά, ανάλογα με την πραγματική χρήση που κάνει και δεν επιμερίζεται μεταξύ των δουλειούχων κατ’ ιδανικά εξ αδιαιρέτου ίσα μερίδια. Επομένως, αν κάποιος δικαιούχος δεν κάνει de facto χρήση του δουλεύοντος πράγματος, δεν ασκεί δηλαδή εν τοις πράγμασι το περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμά του της οίκησης δεν βαρύνεται με έξοδα και δαπάνες χρήσεως, αλλά τα κόστη αυτά τα επωμίζεται όποιος απολαμβάνει την ωφέλεια της χρήσεως, κατά τον άγραφο κανόνα του εμπράγματου δικαίου ότι όποιος απολαμβάνει τα ωφελήματα από την κατοχή και χρήση ενός πράγματος, φέρει παράλληλα όλους τους κινδύνους, τα βάρη και τις αναγκαίες, τακτικές και συνήθεις δαπάνες του πράγματος που απαιτούνται, προκειμένου να διατηρηθεί κατάλληλο για τακτική εκμετάλλευση και να εκπληρώνει τον οικονομικό του προορισμό (βλ. ΑΚ 522, 525, 1095, 1101).

Τα ανωτέρω ισχύουν και για την καταβολή των κοινοχρήστων δαπανών, πλην όμως στην περίπτωση αυτή η διαχείριση δύναται κατ’ άρθρο 17 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας να στραφεί ευθέως δικαστικώς μόνο κατά του ιδιοκτήτη του ακινήτου και όχι κατά του ενοίκου ή άλλου δικαιούχου χρήσης και εν συνεχεία ο ιδιοκτήτης, εφόσον καταβάλει τα κοινόχρηστα που κανονικά δεν του αναλογούν, έχει το δικαίωμα αναγωγικά να τα αναζητήσει από τον πραγματικό χρήστη, κατά τα ανωτέρω.

Μπενάκη Βικεντία – Άννα

Δικηγόρος Αθηνών Μ.Δ.Ε.

info@efotopoulou.gr