Χαρακτήρας πυλωτής και απαγορεύσεις
Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθ. 1002, 1117 ΑΚ, 1, 2 παρ.1, 4 παρ. 1, 5 και 13 ν. 3741/1929 συνάγεται ότι στην οριζόντια ιδιοκτησία ιδρύεται χωριστή κυριότητα επί ορόφου οικοδομής ή διαμερίσματος ορόφου, παρεπομένως όμως αναγκαστική συγκυριότητα που αποκτάται αυτοδικαίως κατ’ ανάλογη μερίδα επί των μερών του όλου ακινήτου που χρησιμεύουν στην κοινή χρήση όλων των οροφοκτητών, μεταξύ των οποίων συμπεριλαμβάνονται κατά την ενδεικτική στις διατάξεις αυτές απαρίθμηση το φρεάτιο, ο ανελκυστήρας κ.λπ. Ο προσδιορισμός της κοινής χρήσης των μερών, η οποία συνεπάγεται και την αυτοδίκαιη συγκυριότητα των οροφοκτητών πάνω σ’ αυτά γίνεται είτε με τη συστατική πράξη της οροφοκτησίας είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών. Με ίδιες συμφωνίες μπορεί να τίθενται εγκύρως περιορισμοί και απαγορεύσεις ως προς τη χρήση των κοινών μερών (Ιωάννης Ν. Κατράς, Δίκαιο Οροφοκτησίας, Αθήνα – Θεσσαλονίκη, 2020 σελ. 349). Εάν ο προσδιορισμός των κοινόχρηστων μερών δεν ορίζεται ούτε με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία ούτε με ιδιαίτερες συμφωνίες, τότε ισχύει ο προσδιορισμός που προβλέπεται από τις παραπάνω αναγκαστικού δικαίου διατάξεις του νόμου, πράγμα που ισχύει επίσης οσάκις η προαναφερθείσα δικαιοπραξία αντίκειται σε πολεοδομικές διατάξεις αναγκαστικού δικαίου, όταν δηλαδή ο καθορισμός των κοινοχρήστων, κατ’ έκταση και περιεχόμενο, με βάση τις ανωτέρω συμφωνίες έρχεται σε ευθεία αντίθεση με ρητή πολεοδομική διάταξη που απαγγέλλει ρητώς ή εμμέσως πλην σαφώς ακυρότητα (ΑΠ 1658/07 και 1090/2014 ΑΠ, δημοσιευμένες σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).
Έτσι σύμφωνα με την προαναφερθείσα διάταξη του άρθρου 1 §5 εδ. τελευταίο του ν. 960/1979 “περί επιβολής υποχρεώσεων προς δημιουργίαν χώρων σταθμεύσεως αυτοκινήτων δια την εξυπηρέτησιν των κτιρίων”, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 ν. 1221/1981, κατά την οποία “αι τυχόν δημιουργούμενοι θέσεις σταθμεύσεως εις τον ελεύθερον ισόγειον χώρον του κτιρίου όταν τούτο κατασκευάζεται επί υποστηλωμάτων (pilotis) κατά τις ισχύουσες διατάξεις, δεν δύνανται ν’ αποτελέσουν διηρημένας ιδιοκτησίας”, στον προβλεπόμενο από την άδεια της οικοδομής ισόγειο ακάλυπτο χώρο, ο χώρος αυτός δεν μπορεί να αποτελέσει διαιρεμένες ιδιοκτησίες, που να ανήκουν είτε σε οροφοκτήτες είτε σε τρίτους, αλλά θα παραμείνει ως κοινόχρηστος, με την πιο πάνω έννοια υπέρ των οροφοκτητών της οικοδομής, δυναμένων να προβούν μόνο στο διαφορετικό καθορισμό μόνον της χρήσεως του χώρου αυτού. Για το λόγο αυτό η συμφωνία των οροφοκτητών για κατάργηση του κοινόχρηστου χαρακτήρα της πυλωτής και η μεταβίβαση του χώρου αυτής σε τρίτους κατά διαιρεμένες ιδιοκτησίες, έρχεται σε ευθεία αντίθεση προς την άνω αναγκαστικού δικαίου πολεοδομική διάταξη του ν. 1221/1981, η οποία είναι αναγκαστικού δικαίου και είναι απολύτως άκυρη κατ’ άρθ. 174 ΑΚ, η ακυρότητα δε αυτή μπορεί να προταθεί από καθένα που έχει έννομο συμφέρον (ΟλΑΠ 5/1991). Ειδικότερα έννομο συμφέρον για την προβολή της ως άνω ακυρότητας έχουν όλοι οι ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων της πολυκατοικίας, ως συγκύριοι του κοινοκτήτου και κοινοχρήστου μέρους της πυλωτής, το οποίο (έννομο συμφέρον) έγκειται στο δικαίωμα τους να μην ανέχονται την παρουσία τρίτων – μη συνιδιοκτητών, ως προς τη χρήση των κοινών μερών της πολυκατοικίας, παρά μόνον, είτε των συνιδιοκτητών, είτε τρίτων, οι οποίοι, κατόπιν συμβάσεως (π.χ. μισθώσεως) με τον συνιδιοκτήτη, έχουν και τη χρήση του διαμερίσματος, παρακολουθηματικό χαρακτήρα του οποίου έχει η δυνατότητα χρήσεως του χώρου σταθμεύσεως στην πυλωτή. Με άλλη διατύπωση οι θέσεις σταθμεύσεως στην πυλωτή δεν είναι αυθύπαρκτες, αλλά έχουν χαρακτήρα παρακολουθηματικό της οριζόντιας διαιρεμένης ιδιοκτησίας (διαμερίσματος ή ορόφου) και συνεπώς δεν είναι δυνατή ούτε η αυτοτελής διάθεση αυτών, ούτε η παραχώρηση της αποκλειστικής χρήσεως αυτών σε τρίτο μη ιδιοκτήτη (3/2015 ΕΦ ΛΑΡΙΣΑΣ, δημοσιευμένη σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).
Αγγελική Λιγοψυχάκη, δικηγόρος