Τροποποίηση των ποσοστών συμμετοχής στις κοινόχρηστες δαπάνες θέρμανσης και του αντίστοιχου πίνακα κατανομής κοινόχρηστων δαπανών θέρμανσης πολυκατοικίας

Κατά τη διάταξη του άρθρου 4 § 1 του ν. 3741/1929: “επιτρέπεται εις τους συνιδιοκτήτας, ίνα δι’ ιδιαιτέρας συμφωνίας, εις ην είναι απαραίτητος η κοινή πάντων συναίνεσις,   κανονίσουν τα της συνιδιοκτησίας δικαιώματακαι υποχρεώσεις”.

 

Κατά δε τη διάταξη του άρθρου 5 εδ. β` του ιδίου νόμου: “εν ελλείψει πάσης μεταξύ των συνιδιοκτητών συμφωνίας, ως προς τα   δικαιώματα και τας υποχρεώσεις αυτών περί των κοινών πραγμάτων έκαστος των συνιδιοκτητών υποχρεούται να συνεισφέρει εις τα   κοινά βάρη   επί   τη βάσει της αξίας του ορόφου, ή διαμερίσματος, ου είναι κύριος”. Τέλος κατά τη διάταξη του άρθρου 13 §   1 του αυτού νόμου: “πάσα σύμβασις κανονίζουσα ή μεταβάλλουσα τα αμοιβαία   δικαιώματα   και υποχρεώσεις των ιδιοκτήτων γίνεται δια συμβολαιογραφικού εγγράφου και καταχωρείται εις το βιβλίο μεταγραφών”.

Από το συνδυασμό των διατάξεων αυτών προκύπτει, ότι μεταξύ των εκατέρωθεν δικαιωμάτων και υποχρεώσεων ή βαρών των συνιδιοκτητών κοινής οικοδομής, διαιρεμένης κατ’ ορόφους ή μέρη αυτών, τα οποία, ελλείψει συμφωνίας τους, επιβάλλονται σ’ αυτούς με βάση την αξία του ορόφου ή διαμερίσματος, που είναι κύριοι, περιλαμβάνεται και η συμμετοχή καθένα από τους συνιδιοκτήτες στη δαπάνη συντηρήσεως και λειτουργίας της κεντρικής θερμάνσεως. Επομένως, η σύμβαση με την οποία απαλλάσσεται κάποιος συνιδιοκτήτης από την ως άνω δαπάνη,   ως άγουσα   στη μεταβολή των εκατέρωθεν υποχρεώσεων των συνιδιοκτητών, πρέπει να γίνει μόνο με κοινή όλων συμφωνία, υποβαλλόμενη στο συμβολαιογραφικό τύπο και μεταγραφή (Βλ. ΑΠ 900/1999, ΑΠ 1077/2001). Η συμφωνία για τον τρόπο κατανομής των κοινόχρηστων δαπανών στις χωριστές ιδιοκτησίες και ο καθορισμός των ποσοστών, που γίνεται στη συστατική πράξη της οροφοκτησίας ή στον κανονισμό, δεσμεύει τους συνιδιοκτήτες και τους διαδόχους τους. Για να μεταβληθεί η   συμφωνηθείσα   ποσοστιαία συμμετοχή των χωριστών ιδιοκτησιών στις κοινές δαπάνες, πρέπει να γίνει τροποποίηση του κανονισμού με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών που περιβάλλεται τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και υποβάλλεται σε μεταγραφή (ΕφΑΘ 1703/98 ΕΔΠ 1998/299). Η πλειοψηφία των συνιδιοκτητών δεν μπορεί να δεσμεύει τον μη συμφωνούντα ιδιοκτήτη στην τροποποίηση των όσων κοινή συναινέσει με τον κανονισμό, έχουν συνομολογηθεί περί του μέτρου συνεισφοράς στα κοινά βάρη, αυξάνοντας το ποσοστό συμμετοχής του στα βάρη αυτά (ΜονΠρωτΒολ 54./2007, ΕφΑΘ 3615/96 ΕΔ 1998/131, ΕφΑΘ 2634/91 ΕλΔ 34/1651).

Άλλωστε από τη διάταξη του άρθρου 3 του ν. 3741/1929 σε συνδυασμό με το άρθρο 1000 ΑΚ σαφώς προκύπτει ότι ο ιδιοκτήτης διαμερισμάτων της κοινής οικοδομής δικαιούται μεν σε απόλυτη χρήση του διαμερίσματος του και των κοινών πραγμάτων και μπορεί να επιχειρήσει μεταβολές, προσθήκες ή εγκαταστάσεις σ’ αυτά, υπό τον όρο όμως να μη βλάπτει τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών, να μη μεταβάλει τον συνήθη προορισμό αυτών και να μην παραβλάπτει τη χρήση των άλλων συνιδιοκτητών και την ασφάλεια αυτών ή του οικοδομήματος (ΑΠ 1177/1986 ΝοΒ 35.895, ΑΠ 1450/1983 ΝοΒ 32.1201).

Συνεπώς, δεν δικαιούται η πλειοψηφία των συνιδιοκτητών να δεσμεύει τον μη συμφωνούντα ιδιοκτήτη στην τροποποίηση των όσων κοινή συναινέσει με τον κανονισμό έχουν συνομολογηθεί περί του μέτρου της συνεισφοράς στα κοινά βάρη, αυξάνοντας το ποσοστό της συμμετοχής στα βάρη του μη συμφωνούντος συνιδιοκτήτη (βλ. ΑΠ 216/81 ΝοΒ29. 1404, 179/80 ΝοΒ 28. 14721). Άλλωστε στον Κανονισμό της Πολυκατοικίας αναφέρεται ότι ο κανονισμός αυτός μπορεί να τροποποιηθεί οποτεδήποτε κατόπιν συμφωνίας των συνιδιοκτητών και ότι τόσο ο κανονισμός αυτός, όσο και οι ενδεχόμενες τροποποιήσεις αυτού θα μεταγράφονται στα βιβλία μεταγραφών του αρμοδίου Υποθηκοφυλακείου. Και ακόμη και αν στον Κανονισμό υπάρχει πρόβλεψη ότι οι αποφάσεις των συνιδιοκτητών λαμβάνονται κατά πλειοψηφία, αυτές οι κατά πλειοψηφία αποφάσεις αφορούν προφανώς σε ζητήματα αναγόμενα σχετικά προς τη συντήρηση, βελτίωση και χρήση των κοινών μερών, ήτοι σε μέτρα που αφορούν τη χρήση αυτών προς το κοινό συμφέρον και όχι σε όσα ζητήματα αναφέρονται στον κανονισμό που έχουν αποφασιστεί με κοινή συναίνεση όλων, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται και η κατανομή των κοινόχρηστων δαπανών και κεντρικής θερμάνσεως. Στην τελευταία αυτή περίπτωση απαιτείται συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών, κατάρτιση νέας συμβολαιογραφικής πράξεως και μεταγραφή αυτής μαζί με το νέο πίνακα κοινοχρήστων δαπανών, η μεταγραφή του οποίου τότε μόνον απαιτείται, όταν δεν είχε επισυναφθεί και δεν είχε μεταγραφεί με την αρχική πράξη συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας.

 

Θεώνη Κάδρα, Δικηγόρος

e-mail: info@efotopoulou.gr