Δικαίωμα μισθωτή για μείωση μισθώματος: προϋποθέσεις και τρόπος υπολογισμού
Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574 επ., 584 επ. και 591 § 1 εδ. α` του ΑΚ, προκύπτει ότι ο εκμισθωτής έχει την υποχρέωση να παραδώσει στο μισθωτή το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να το διατηρεί κατάλληλο σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης (ΑΠ 509/2020, ΑΠ 269/2019, ΑΠ 1222/2015 δημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»). Έτσι, αν κατά τον χρόνο της παράδοσης του μισθίου στον μισθωτή το μίσθιο έχει ελάττωμα που εμποδίζει ολικά ή μερικά τη συμφωνημένη χρήση (πραγματικό ελάττωμα) ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει δικαίωμα μη καταβολής ή μείωσης του μισθώματος, κατά άρθρο 576 του ΑΚ (ΑΠ 1011/2018, ΑΠ 28/2014 δημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ», ΕφΛαρ 398/2014, ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ 2016.440).
Ειδικώς, δικαίωμα μείωσης του μισθώματος παρέχεται σε περίπτωση μερικής παρακώλυσης, ανάλογη με τον βαθμό της ελάττωσης της χρήσης, έστω και αν δεν υπάρχει ολική αποβολή αυτού από το μίσθιο, εφόσον εξαιτίας του πραγματικού ελαττώματος, αναιρείται η δυνατότητα να κάνει χρήση ελεύθερη και ανενόχλητη, κατά τους όρους της σύμβασης, με αποτέλεσμα να καθίσταται χωρίς περιεχόμενο το δικαίωμά του και να αναιρείται και η γενόμενη παράδοση της χρήσης (ΑΠ 835/2021, δημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ», ΑΠ 1011/2018 ό.π). Επομένως, αν από την ύπαρξη πραγματικού ελαττώματος εμποδίστηκε ολικά η συμφωνημένη χρήση, ο μισθωτής έχει δικαίωμα, προβαλλόμενο και κατ΄ ένσταση, προς απόκρουση αγωγής του εκμισθωτή για καταβολή των μισθωμάτων, να μη καταβάλλει το μίσθωμα όσο διάστημα διαρκεί η παρεμπόδιση της χρήσης του μισθίου από το ελάττωμα [ΟλΑΠ 50/2005, ΕλλΔνη 2006.84, ΑΠ 1469/2013, ΕφΑιγ (Μον) 122/2021, ΕφΠειρ(Μον) 112/2021 δημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»].
Η ύπαρξη δε, τέτοιου ελαττώματος στοιχειοθετεί έλλειψη υπαιτιότητας στην καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος, η οποία, προβαλλόμενη και αποδεικνυόμενη από τον μισθωτή, αίρει την υπερημερία του και αποκλείει το δικαίωμα του εκμισθωτή να καταγγείλει τη μίσθωση για καθυστέρηση του μισθώματος. Η άσκηση του δικαιώματος αυτού του μισθωτή δεν προαπαιτεί καμία υπαιτιότητα ή γνώση του εκμισθωτή σχετικά με την ύπαρξη του ελαττώματος στο μίσθιο [ΑΠ 1011/2018, ό.π, ΕφΑθ (Μον) 1277/2021, ΕφΑιγ(Μον) 95/2019 δημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»].
Για τη συγκρότηση δε, του ελαττώματος δεν αρκεί οποιαδήποτε δυσμενής κατάσταση της υλικής υπόστασης του μισθίου, αλλά απαιτείται κατάσταση τέτοια που επηρεάζει την προσφορότητα για λειτουργική χρήση αυτού και κάθε απόκλιση από την, κατά τη σύμβαση, προσδοκώμενη κατάστασή του, που εμποδίζει ολικά ή μερικά τη συμφωνημένη (ή τη συνηθισμένη) χρήση του (ΑΠ 1469/2013 δημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ») όπως για παράδειγμα η αδυναμία χρήσης του μισθίου, όπως συμφωνήθηκε, λόγω απαγόρευσης της χρήσης από δημόσια αρχή ή λόγω αδυναμίας χορήγησης της απαιτούμενης άδειας δημόσιας αρχής (ΟλΑΠ 50/2005, ό.π, ΑΠ 896/2020, ΑΠ 269/2019 δημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»)[1].
Ως βάση για τη μείωση λαμβάνεται η αξία του μισθώματος το οποίο μειώνεται κατά την υφιστάμενη αναλογία μεταξύ της χρήσης που παρακωλύθηκε (εν μέρει) λόγω του ελαττώματος και της αξίας της χρήσης του μισθίου που αντιστοιχεί στην κατάσταση του μισθίου με το ελάττωμα. Για την εξεύρεση της μείωσης αυτής το Δικαστήριο εκτιμά καταρχήν τη μισθωτική αξία του ελαττωματικού μισθίου και ακολούθως εκτιμά αυτή σε φυσική κατάσταση (δίχως το ελάττωμα) και διαπιστώνει την υφιστάμενη αναλογία μεταξύ των δύο αυτών εκτιμήσεων. Πρέπει δε, και οι δύο αυτές μισθωτικές αξίες, αφενός μεν δίχως το ελάττωμα, αφετέρου δε με το ελάττωμα, να εκτιμηθούν για τον ίδιο χρόνο με ίδιο κόστος ζωής (το χρόνο παράδοσης του μισθίου ή κατά τη διάρκεια της μίσθωσης), οπότε η μεταξύ τους αναλογία, κατά την οποία θα μειωθεί το μίσθωμα, είναι σταθερή (ΑΠ 605/2001, ΕΦΔωδ 74/2004, ΕφΑθ 3566/2006, ΕφΑθ 6631/2008, δημοσιευμένες στην Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών ΝΟΜΟΣ, Κατράς, Αστικές και νέες εμπορικές μισθώσεις, τρίτη έκδοση, 2020, πργ. 23.Β.3,4 και 5.1, σελ. 292-293). Συνακόλουθα, το ποσό, κατά το οποίο θα μειωθεί το μίσθωμα, είναι ανάλογο με την ελαττωματικότητα του μισθίου, τον βαθμό παρακώλυσης της χρήσης και τη διάρκεια. Λαμβάνεται υπόψη το συμφωνημένο μίσθωμα (μ), η αξία του μισθίου χωρίς το ελάττωμα (α), η αξία με το ελάττωμα (ε) και με τη μέθοδο του σχετικού υπολογισμού το ζητούμενο μισθωμένο μίσθωμα (χ), θα είναι ίσο με το (μ) επί το (ε) δια το (α) [χ=μ.ε/α (Παντελίδου, σε Γεωργιάδη ΣΕΑΚ, άρθρο 576 αριθ. 14, σελ. 1131, Κορνηλάκης, Ειδικό ενοχικό δίκαιο ΙΙ, 2005, πργ. 133.3.lV.3, σελ. 151-152, Παπαδάκης, Αγωγές απόδοσης μισθίου, τρίτη έκδοση, πρώτος τόμος, 2006, πργ. 30/5, αριθ. 782-783, σελ. 266-267), αντίστοιχα όπως και στην περίπτωση της μείωσης του τιμήματος στην πώληση (για την οποία -μείωση- βλ. Κορνηλάκη, Ειδικό ενοχικό δίκαιο Ι, 2002, πργ.45.ΙΙ, σελ. 268 269)[2].
Αγγελική Λιγοψυχάκη, ασκ. δικηγόρος
Email: info@efotopoulou.gr
[1] 600/2022 ΕΦ ΠΕΙΡ, δημοσιευμένη σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ
[2] 1277/2021 ΕΦ ΑΘ, δημοσιευμένη σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ