Η μίσθωση κύριας κατοικίας που είναι βάσει νόμου τριετούς χρονικής διάρκειας μπορεί να λυθεί με νεότερη σιωπηρή συμφωνία των συμβαλλομένων μερών (βλ. σχετικά ΑΠ 2162/2013, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ= Ε7 2014, 1282= ΝοΒ 2014, 1128)
Σύμφωνα με το άρθρο 1 § 1 του Ν. 2235/1994 έπαυσαν να ισχύουν από 30.6.1997 οι προστατευτικές της κύριας κατοικίας διατάξεις του Ν. 1703/1987, πλην εκείνης του άρθρου 2 § 1, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 § 5 του Ν. 2235/1994 (άρθρ. 10 § 2 Ν. 1703/1987). Κατά την εν λόγω διάταξη «η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη και αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο. Η διάταξη αυτή ισχύει και μετά την 1.7.1997».
Η εν λόγω διάταξη είναι ειδική, εξαιρετική, δημόσιας τάξης και αναγκαστικού δικαίου, γι’ αυτό αν η συμφωνημένη χρονική διάρκεια της μίσθωσης είναι μικρότερη της τριετίας, η μίσθωση ισχύει για τρία (3) έτη, ενώ, αν συμφωνήθηκε διάρκεια μεγαλύτερη της τριετίας, ισχύει η συμφωνημένη μεγαλύτερη διάρκεια. Η ρύθμιση είναι δεσμευτική για τα συμβαλλόμενα μέρη (εκμισθωτή και μισθωτή), πλην δεν έχει αναδρομική δύναμη, δηλαδή δεν καταλαμβάνει τις μισθώσεις που προϋπήρχαν της άνω ρυθμιστικής διάταξης, καθόσον από καμία διάταξη αυτής (άρθρ. 1 § 5 Ν. 2235/1994) ή άλλης δεν προσδίδεται αναδρομική ισχύς σ’ αυτή (ΑΠ 650/2007).
Περαιτέρω, κατά το άρθρο 574 ΑΚ με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα. Κατά δε το άρθρο 596 ΑΚ ο μισθωτής δεν απαλλάσσεται από το μίσθωμα, αν εμποδίζεται να χρησιμοποιήσει το μίσθιο από λόγους που αφορούν τον ίδιο. Έχει δικαίωμα όμως να αφαιρέσει από το μίσθωμα καθετί που ωφελήθηκε ο εκμισθωτής χρησιμοποιώντας το μίσθιο με άλλο τρόπο. Από τις παραπάνω διατάξεις προκύπτει ότι επί μίσθωσης ορισμένης διάρκειας ο μισθωτής, στον οποίο παραχωρήθηκε η χρήση του μισθίου, υποχρεούται να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα στο μισθωτή, και αν ακόμη αδυνατεί από λόγους που αφορούν τον ίδιο ή δεν θέλει να κάνει χρήση του μισθίου. Έτσι, αν ο μισθωτής εγκαταλείψει το μίσθιο πριν τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου χωρίς νόμιμο ή συμβατικό δικαίωμα, η μίσθωση δεν λύνεται και ο μισθωτής υποχρεούται να καταβάλει το μίσθωμα για ολόκληρο το μέχρι τη λήξη υπόλοιπο χρόνο της μίσθωσης, έστω και αν δεν κάνει χρήση του μισθίου για λόγους που αφορούν τον ίδιο, ή δεν οφείλει κανένα μίσθωμα κατά το χρόνο της εγκατάλειψης του μισθίου (ΑΠ 760/2000, ΑΠ 617/2000).
Εξάλλου από τις διατάξεις των άρθρων 185, 189, 192, 361, 574, 599, 608 παρ.1 ΑΚ, συνάγεται ότι η σύμβαση μισθώσεως κατοικίας η διάρκεια της οποίας έχει συμφωνηθεί για χρόνο βραχύτερο της τριετίας ή και για το νόμιμο χρόνο της τριετίας, μπορεί να λυθεί με νεότερη συμφωνία η οποία υπάρχει και όταν, πριν από την παρέλευση του συμβατικού ή νόμιμου χρόνου, ο μισθωτής αποδίδει το μίσθιο στον εκμισθωτή και ο τελευταίος το παραλαμβάνει με σκοπό τη λύση της μισθώσεως, για την απόδειξη δε της συμφωνίας αυτής δεν απαιτείται έγγραφο. Κατάρτιση τέτοιας συμφωνίας, η οποία μπορεί να είναι και σιωπηρή, ενέχει η εκούσια παράδοση από τον μισθωτή των κλειδιών του μισθίου στον εκμισθωτή και η εκ μέρους αυτού παραλαβή τους (Α.Π. 998/2006, 495/2001). Από δε το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 159 παρ. 2, 164 και 361 ΑΚ συνάγεται, ότι, αν η σύμβαση μίσθωσης κατοικίας, η οποία, σύμφωνα με το νόμο, δεν υπόκειται σε έγγραφο τύπο, καταρτιστεί εγγράφως και συμφωνηθεί, ότι κάθε τροποποίησή της θα γίνει εγγράφως, μπορεί, παρά τη συμφωνία αυτή, να τροποποιηθεί με νεότερη προφορική, ακόμη και σιωπηρή, συμφωνία, διότι η νεότερη αυτή συμφωνία καταργεί την αρχική συμφωνία για έγγραφη τροποποίηση. Επίσης, σύμφωνα με το άρθρο 650 παρ.1 ΚΠολΔ, το δικαστήριο, κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών, λαμβάνει υπόψη του και αποδεικτικά μέσα που δεν πληρούν τους όρους του νόμου. Συνεπώς, στην ειδική αυτή διαδικασία δεν ισχύει ο συμβατικός αποκλεισμός των αποδεικτικών μέσων, όπως η συμφωνία ότι κάθε τροποποίηση της σύμβασης θα αποδεικνύεται εγγράφως. Έτσι το δικαστήριο λαμβάνει υπόψη του όλα τα επιτρεπόμενα από το νόμο αποδεικτικά μέσα, μεταξύ των οποίων και τους μάρτυρες, για την απόδειξη της σύστασης ή τροποποίησης της δικαιοπραξίας, για την οποία είχε οριστεί με τη σύμβαση σαν αποδεικτικός τύπος το έγγραφο (ΑΠ 424/2001, 501/05).
Κωνσταντίνα Β. Πουρνάρα
Δικηγόρος