Αξιοποίηση ακινήτου κοινωφελούς ιδρύματος με τη διαδικασία της μακροχρόνιας μίσθωσης (άρθρα 58 παρ. 1, 42 παρ. 4 και 24 παρ. 10 του Ν. 4182/2013)
Το άρθρο 58 παρ. 1 του Ν. 4182/2013 (Κώδικας κοινωφελών περιουσιών, σχολαζουσών κληρονομιών και λοιπές διατάξεις, ΦΕΚ Α΄ 185/10.9.2013)[1], όπως αντικαταστάθηκε με την παρ. 9 του άρθρου 32 του Ν. 4223/2013, ορίζει ότι «Για την εκποίηση κινητών και ακινήτων και για την εκμίσθωση ακινήτων των ιδρυμάτων εφαρμόζονται ανάλογα οι διατάξεις των παραγράφων 1, 2, 3 και 4 του άρθρου 42 του παρόντος Κώδικα». Ακόμη, το προς ο η παραπομπή άρθρο 42 παρ. 1-4 του αυτού ως άνω νόμου προβλέπει ότι «1. Κατά την εκκαθάριση της περιουσίας ο εκτελεστής διενεργεί πράξεις που προσιδιάζουν στο σκοπό της εκκαθάρισης, όπως την απογραφή της περιουσίας, τη λήψη ασφαλιστικών μέτρων, την είσπραξη απαιτήσεων και εισοδημάτων των στοιχείων της κληρονομίας, την υπό όρους εκποίηση ακινήτων, κινητών ή τιμαλφών, την εκμίσθωση κινητών και ακινήτων και εν γένει τη συνομολόγηση συμβάσεων που δεν αντιβαίνουν στο σκοπό της ταχείας εκκαθάρισης της περιουσίας, την πληρωμή χρεών και βαρών της κληρονομίας, τη διάλυση ή συνέχιση εμπορικής ή βιομηχανικής επιχείρησης, το συμβιβασμό και την επένδυση κληρονομικής περιουσίας, καθώς και κάθε άλλη πράξη σχετική με τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της περιουσίας. Αν δεν ορίζεται διαφορετικά στη διαθήκη, για την ενέργεια των παραπάνω πράξεων εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις των άρθρων 22 έως 28, κατά παρέκκλιση του άρθρου 2021 Α.Κ.. 2. Η εκποίηση ακινήτων της περιουσίας που κρίνεται αναγκαία για την εκκαθάριση ή την επίτευξη του σκοπού αυτής εγκρίνεται με απόφαση της αρμόδιας αρχής. Κατά τα λοιπά, για την εκποίηση και εκμίσθωση εφαρμόζονται ανάλογα οι διατάξεις του άρθρου 24. 3. Οι διατάξεις της παραγράφου 10 του άρθρου 24 εφαρμόζονται ανάλογα και στις μισθώσεις του άρθρου αυτού. 4. Εφόσον κριθεί, με απόφαση της αρμόδιας αρχής, που εκδίδεται ύστερα από αίτημα του εκτελεστή, ότι επιβάλλεται η ανοικοδόμηση ή η ουσιώδης ανακατασκευή ακινήτου της περιουσίας για την επωφελέστερη εκμετάλλευση του, μπορεί να συμφωνηθεί η ανάθεση σε ενδιαφερόμενο, ο οποίος βαρύνεται με τη συνολική ή μερική δαπάνη, έναντι μακροχρόνιας μίσθωσης του ακινήτου. Με τη σύμβαση ορίζεται η διάρκεια της μίσθωσης, που δεν μπορεί να υπερβαίνει τα πενήντα (50) έτη και η καταβολή, καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης ή μέρους αυτής, μισθώματος τουλάχιστον επαρκούς για την επίτευξη του σκοπού της περιουσίας. Για την έκδοση της απόφασης της αρμόδιας αρχής απαιτείται η εκπόνηση οικονομοτεχνικής μελέτης περί του κόστους ανακατασκευής ή ανοικοδόμησης του ακινήτου και της αναγκαίας διάρκειας της μίσθωσης. Εφόσον δεν υφίστανται οι αναγκαίοι για την εκπόνηση της μελέτης πόροι, δημοσιεύεται πρόσκληση σε κάθε ενδιαφερόμενο να υποβάλει τεκμηριωμένη πρόταση εκμετάλλευσης του ακινήτου και γνωμοδοτεί για την πιο συμφέρουσα πρόταση το Συμβούλιο. Η ανάθεση της ανοικοδόμησης ή ανακατασκευής γίνεται ύστερα από διαπραγμάτευση του εκτελεστή με τους ενδιαφερόμενους, που καλούνται με ανοιχτή πρόσκληση η οποία δημοσιοποιείται με ανάρτηση στην ιστοσελίδα της αρμόδιας αρχής, επί τρεις (3) τουλάχιστον μήνες, και με οποιοδήποτε άλλο μέσο κριθεί κατάλληλο. Η αρμόδια αρχή εγκρίνει το πρακτικό της διαπραγμάτευσης και τη σύναψη της σύμβασης. Το έργο παραλαμβάνεται μετά την ολοκλήρωση του, ποιοτικά και ποσοτικά, από Επιτροπή Παραλαβής που συγκροτείται από την αρμόδια αρχή, στην οποία μετέχει τεχνικός υπάλληλος της αρχής και εκπρόσωπος του διοικούντος την περιουσία. Στη διαπραγμάτευση μπορεί να λάβει μέρος και το Δημόσιο ή φορέας του δημόσιου τομέα ύστερα από γνώμη ελεγκτικού γραφείου του άρθρου 21, σχετικά με την απαιτούμενη δαπάνη εκτέλεσης και τη μισθωτική αξία του ακινήτου μετά την ανακατασκευή του». Τέλος, το άρθρο 24 παρ. 10 του Ν. 4182/2013 (για αναλογική εφαρμογή του οποίου κάνει λόγο το προρρηθέν άρθρο 42 παρ. 3) διαλαμβάνει ότι «Η αρχική διάρκεια της μίσθωσης ορίζεται στα ελάχιστα χρονικά όρια που προβλέπονται από το νόμο, ανάλογα με το είδος της μίσθωσης. Μετά τη λήξη της μίσθωσης μπορεί να συμφωνείται η ανανέωση για χρόνο ίσο ή και βραχύτερο, με τους ίδιους, ή επουσιωδώς διαφορετικούς, όρους, το δε σχετικό μισθωτήριο υποβάλλεται στην αρμόδια αρχή προς ενημέρωση αυτής. Με το μισθωτήριο συμβόλαιο συμφωνείται η αναπροσαρμογή του μισθώματος κατά τις ισχύουσες κατά περίπτωση διατάξεις. Κατ’ εξαίρεση μπορεί να συμφωνηθεί έκτακτη αναπροσαρμογή όταν συντρέχουν εξαιρετικοί λόγοι (ιδίως απρόοπτη μεταβολή των οικονομικών συνθηκών της αγοράς). Η σχετική τροποποιητική σύμβαση υποβάλλεται στην αρμόδια αρχή προς ενημέρωση αυτής. Η αρμόδια αρχή μπορεί, εντός προθεσμίας δεκαπέντε (15) ημερών, να μην εγκρίνει την υποβληθείσα σε αυτήν τροποποιητική σύμβαση, αλλιώς τεκμαίρεται η συναίνεση της. Για την υπεκμίσθωση του ακινήτου με τους ίδιους όρους της αρχικής μίσθωσης ενημερώνεται ο εκτελεστής και η αρμόδια αρχή».
Η περί ης ο λόγος διαδικασία αναθέσεως σε ιδιώτη της ανοικοδόμησης ή ουσιώδους ανακατασκευής ακινήτου κοινωφελούς ιδρύματος προς το σκοπό επωφελέστερης εκμετάλλευσής του, με αντάλλαγμα τη μακροχρόνια μίσθωσή του, αναλύθηκε περαιτέρω δυνάμει της υπ’ αριθμ. 1/2014 Εγκυκλίου του Υπουργείου Οικονομικών («Παροχή οδηγιών για την ορθή εφαρμογή του Ν.4182/2013 «Κώδικας Κοινωφελών Περιουσιών και Σχολαζουσών Κληρονομιών και λοιπές διατάξεις»)[2], η οποία προβλέπει (κατά πιστή αντιγραφή) τα ακόλουθα επί του υπό κρίσιν ζητήματος:
«Η διαδικασία που προτείνεται να ακολουθηθεί αναλύεται ακολούθως:
Φάση Α: Εκπόνηση Μελετών-Υποβολή προτάσεων αξιοποίησης
Περίπτωση α – Με εκπόνηση οικονομοτεχνικής μελέτης
Αν υπάρχουν οι διαθέσιμοι πόροι για την εκπόνηση μελέτης ο εκτελεστής αναθέτει την εκπόνηση της οικονομοτεχνικής μελέτης για την ανακατασκευή ή ανοικοδόμηση του ακινήτου, καθώς και για την διάρκεια της μίσθωσης. Η επιλογή του μελετητή γίνεται από το διαχειριστή της περιουσίας. Η αρμόδια αρχή αξιολογώντας τη μελέτη εκδίδει ή όχι σχετική έγκριση (απαιτείται γνωμοδότηση Συμβουλίου για τις περιπτώσεις ακινήτων των οποίων η αντικειμενική αξία μετά την ανακατασκευή/ανοικοδόμηση υπερβαίνει τις 500.000€).
Περίπτωση β – Αναζήτηση εναλλακτικών προτάσεων αξιοποίησης
Αν δεν υπάρχουν οι διαθέσιμοι πόροι για την εκπόνηση μελέτης η διαδικασία που θα ακολουθηθεί είναι η εξής: προβαίνει στη δημοσίευση πρόσκλησης στην ιστοσελίδα της αρμόδιας αρχής για την υποβολή τεκμηριωμένης πρότασης εκμετάλλευσης του ακινήτου από κάθε ενδιαφερόμενο (αρχιτεκτονική λύση, προϋπολογισμό έργου, μηνιαίο μίσθωμα κλπ) επί της οποίας γνωμοδοτεί το Συμβούλιο (ανεξαρτήτως ποσού) ως προς τη συμφερότερη λύση. Η ανάρτηση εκτιμάται ότι δεν πρέπει να μικρότερη των δύο (2) μηνών.
ΦΑΣΗ Β – Ανάθεση αξιοποίησης
Η ανάθεση της ανοικοδόμησης ή ανακατασκευής γίνεται ύστερα από διαπραγμάτευση του διαχειριστή της περιουσίας με τους ενδιαφερόμενους, που καλούνται με ανοιχτή πρόσκληση η οποία δημοσιοποιείται με ανάρτηση στην ιστοσελίδα της αρμόδιας αρχής, επί τρεις (3) τουλάχιστον μήνες. Η αρμόδια αρχή εγκρίνει το πρακτικό της διαπραγμάτευσης και τη σύναψη της σύμβασης κατόπιν γνωμοδότησης του Συμβουλίου αν υπερβαίνει τα 500.000€. Στη διαπραγμάτευση μπορεί να λάβει μέρος και το Δημόσιο ή φορέας του Δημοσίου, ύστερα όμως από γνώμη ελεγκτικού γραφείου του άρθρου 21 σχετικά με την απαιτούμενη δαπάνη εκτέλεσης και τη μισθωτική αξία του ακινήτου μετά την ανακατασκευή του. Το έργο παραλαμβάνεται μετά την ολοκλήρωσή του, ποιοτικά και ποσοτικά, από Επιτροπή Παραλαβής που συγκροτείται από την αρμόδια αρχή, στην οποία μετέχει τεχνικός υπάλληλος της αρχής και εκπρόσωπος του διοικούντος την περιουσία».
Τέλος, όπως επισημαίνεται στην Αιτιολογική Έκθεση του Ν. 4182/2013 αναφορικά με την τυποποιούμενη στα ως άνω άρθρα διαδικασία της μακροχρόνιας εκμισθώσεως ακινήτων κοινωφελών ιδρυμάτων ως τρόπο επωφελέστερης εκμετάλλευσής τους, «Ιδιαίτερα σηµαντική κρίνεται η ρύθµιση της παραγράφου 4, που αφορά την ανοικοδόµηση ή ανακατασκευή ακινήτου µε ιδιωτικούς πόρους µε αντάλλαγµα τη µακροχρόνια µίσθωση του ανεγερθέντος ή ανακατασκευασθέντος κτίσµατος. Με τον τρόπο αυτό λύεται ένα σηµαντικότατο ζήτηµα που κατατρύχει τις κοινωφελείς περιουσίες, όταν καταλείπεται οικόπεδο ή κτίσµα σε κακή κατάσταση που απαιτεί µεγάλη δαπάνη για να καταστεί εκµεταλλεύσιµο. Στην περίπτωση αυτή τα κεφάλαια που δεν υπάρχουν στην περιουσία, προσφέρουν ιδιώτες, οι οποίοι ανοικοδοµούν το κτίσµα ή ανακατασκευάζουν ήδη υπάρχον κτίσµα, µε αντάλλαγµα τη µακροχρόνια µίσθωσή του και αφού διασφαλισθεί ότι θα καταβάλλεται µέρος του µισθώµατος για την εξυπηρέτηση των αναγκών της περιουσίας. Κρίσιµο στοιχείο στην περίπτωση αυτή αποτελεί η ύπαρξη οικονοµοτεχνικής µελέτης, από την οποία θα προκύψει το εκτιµώµενο κόστος της ανοικοδόµησης ή ανακατασκευής και η απαιτούµενη διάρκεια της µίσθωσης ώστε αφενός να αποπληρωθεί η δαπάνη του, αλλά και να υπολογισθεί το µίσθωµα που πρέπει να καταβάλλεται για την εξυπηρέτηση των σκοπών της περιουσίας. Η ανάθεση γίνεται ύστερα από διαπραγµάτευση του εκτελεστή µε τους ενδιαφερόµενους, οι οποίοι καλούνται µε ανοιχτή πρόσκληση που δηµοσιοποιείται µε ανάρτηση στην ιστοσελίδα της αρµόδιας αρχής. Στη διαπραγµάτευση µπορεί να λάβει µέρος και το Δηµόσιο ή φορέας του Δηµοσίου, ύστερα όµως από γνώµη ελεγκτικού γραφείου του άρθρου 21».
Εμμανουέλα Μανωλιδάκη, δικηγόρος
[1] Για τον εν λόγω Κώδικα, βλ. Φ. Λάμπου σε Εφαρμογές Ειδικών Αστικών Νόμων (επιμέλεια έργου: Μ. Γεωργιάδου), Νομική Βιβλιοθήκη, 2015, σελ. 1054 επ. και Γ. Κ. Σχοινοχωρίτη, Το νέο καθεστώς του Κώδικα Κοινωφελών Περιουσιών. Εξέταση μερικών βασικών καινοτομιών, ΕλλΔνη 5/2015, σελ. 1292 επ.. Όπως επισημαίνεται από τον Φ. Λάμπου, όπ.π., σελ. 1063, κατά πάγια νομολογία, η οποία είχε διαμορφωθεί ήδη κατά την εφαρμογή του προϊσχύσαντος Α.Ν. 2039/1939 (ο οποίος καταργήθηκε με την εισαγωγή του Ν. 4182/2013), οι σχετικές διατυπώσεις που προβλέπονται για τις εκμισθώσεις ακινήτων που διαχειρίζονται ιδρύματα υπέρ κοινωφελών σκοπών, αποτελούν συστατικές του κύρους των σχετικών συμβάσεων προϋποθέσεις και συνεπώς, εάν δεν τηρηθούν ή παραλειφθεί κάποια από αυτές, η σύμβαση είναι άκυρη και λογίζεται ως ανύπαρκτη σύμφωνα με τα άρθρα 159 παρ. 1, 174 και 180 ΑΚ. Η τήρηση των διατυπώσεων αυτών, ως προβλεπομένων από ειδικές διατάξεις, και ειδικότερα η τήρηση τύπου για την κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης και γενικά για κάθε συμφωνία που αφορά και ανάγεται στη μίσθωση ακινήτου της υπό κρίσιν κατηγορίας, απαιτείται και όταν η μίσθωση του ακινήτου αυτού εμπίπτει στην προστασία του Π.Δ. 34/1995. Η ανωτέρω ακυρότητα δε θεραπεύεται με τη μεταγενέστερη εκπλήρωση της σύμβασης, εφόσον δεν υπάρχει σχετική νομοθετική πρόβλεψη, όπως συμβαίνει στη νομοθεσία για τις εκμισθώσεις ακινήτων του Δημοσίου και των Ν.Π.Δ.Δ.. Βλ. ΑΠ 735/2008, ΝοΒ 2009, σελ. 1380. Εκ του γεγονότος, μάλιστα, ότι η ανωτέρω σύμβαση μίσθωσης είναι άκυρη, αν δεν τηρηθούν οι προαναφερόμενες προϋποθέσεις, συνάγεται ότι δε δημιουργούνται δικαιώματα και υποχρεώσεις μεταξύ των συμβαλλομένων, δεν οφείλονται πλέον μισθώματα από τη σύμβαση και ο εκμισθωτής, ο οποίος εκμίσθωσε άκυρα, προστατεύεται από τις διατάξεις περί αδικαιολόγητου πλουτισμού και μπορεί να διεκδικήσει το οικονομικό αντάλλαγμα της χρήσης του μισθίου. Βλ. ΜΠΑ 1710/2013, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 735/2008, ΝοΒ 2009, σελ. 1380, ΕφΘεσσ 2622/2006, Αρμ 2007, σελ. 726.
[2] Διαθέσιμη ηλεκτρονικά στο http://www.apdattikis.gov.gr/wp-content/uploads/2013/06/EGYKLIOS_N-4182-2013.pdf. Βλ. ακόμη το υπ’ αριθμ. πρωτ. Οικ.60928/4347/20.7.2017 έγγραφο της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Αττικής για το εν θέματι ζήτημα, διαθέσιμο ηλεκτρονικά στο http://www.apdattikis.gov.gr/wp-content/uploads/2013/06/diadikasia-makroxronion-misthoseon.pdf.