Αυτοδίκαιη λύση της μίσθωσης λόγω ολικής καταστροφής του μισθίου
Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 575, 336, 380 και 288 ΑΚ, εάν μετά την παράδοσή του στο μισθωτή το μίσθιο υποστεί ολική ή μερική καταστροφή ο εκμισθωτής, εάν δεν έχει υπαιτιότητα προς τούτο, απαλλάσσεται από την υποχρέωσή του να διατηρεί τούτο κατάλληλο καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης και λύεται η σύμβαση, χωρίς να υποχρεούται να ανακατασκευάσει το μίσθιο (βλ. Καυκάς: ΕνοχΔ άρθ. 575. 4, Αποστολίδης: ΕνοχΔ άρθ. 575. 4 σελ. 302, Ζέπος. ΕνοχΔ σελ. 198, 228 σημ. 2, ΑΠ 519/1988 ΝΟΒ 37.1415, ΑΠ 1396/1989 ΕλλΔνη 26.411, ΕφΑθ 5178/1992). Έτσι, η ανυπαίτια αδυναμία παροχής του εκμισθωτή να διατηρεί το μίσθιο κατάλληλο, συνιστώντας αποσβεστικό λόγο της ενοχής (ΑΚ 336 εδ. α, 380 εδ. α), συνεπάγεται την αυτοδίκαιη και χωρίς προθεσμία λύση της ενοχικής σύμβασης της μίσθωσης (βλ. Παπαδάκης Χ., Αγωγές Απόδοσης Μισθίου, Τρίτη έκδοση, τόμος Β΄, αρ. 5018).
Εάν, η καταστροφή είναι μερική δυναμένη να επανορθωθεί χωρίς ριζική επισκευή του μισθίου, ο εκμισθωτής, σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης που διέπουν τις συναλλαγές, υποχρεούται στην επισκευή του μισθίου, έτσι ώστε να συνεχιστεί ακώλυτα η μίσθωση (Καυκάς: ΕνοχΔ, άρθ. 575. 4, σελ. 264). Το ποσό της απαιτούμενης δαπάνης για την αποκατάσταση των φθορών σε μία τέτοια περίπτωση είναι, κατ’ αρχήν, αδιάφορο. Αν, όμως, οι δαπάνες αυτές είναι υπέρογκες και απαιτείται ριζική επισκευή, κατά τις αρχές της καλής πίστης, δεν είναι δυνατόν να υποχρεωθεί ο εκμισθωτής να τις πληρώσει και να ανακατασκευάσει το μίσθιο, αλλά αντιθέτως θα κριθεί ότι πρόκειται για περίπτωση που εξομοιώνεται με ολική καταστροφή, η οποία συνεπάγεται κατά την ορθή εφαρμογή των παραπάνω διατάξεων του ΑΚ τη λύση της μίσθωσης (Καυκάς: ο.π., Βάλληνδας: άρθ. 575 σελ. 50, Παπαδάκης: ο.π. 5037), αλλά και την αντίστοιχη απαλλαγή του μισθωτή από την υποχρέωση πληρωμής του μισθώματος, ο οποίος στην περίπτωση που είχε προβεί σε προκαταβολή για χρόνο μετά την καταστροφή δικαιούται σε αναζήτηση, κατ’ άρθ. 904 ΑΚ (Καυκάς: ο.π., Αποστολίδης: ο.π.).
Αν ο μισθωτής αρνείται την απόδοση της χρήσης του μισθίου, απορρέουσα από το άρθρο 599ΑΚ, η αξίωση της απόδοσης του μισθίου εκδικάζεται κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 647 επ. ΚΠολΔ, ενώ ο μισθωτής δεν έχει πλέον την ένσταση της ΑΚ 1095, αφού επήλθε η λήξη της μίσθωσης (Βαθρακοκοίλης Β., ΕΡΝΟΜΑΚ, άρθρο 599 – αρ. 14). Πρέπει δε να σημειωθεί ότι για να είναι δυνατή η άσκηση αγωγής περί νομής από τον εκμισθωτή απαιτείται μετατροπή της βούλησης του μισθωτή να νέμεται το μίσθιο, όχι πλέον με διάνοια κατόχου, αλλά διάνοια νομέα. Δεν συντρέχουν όμως οι όροι αποβολής από τη νομή του εκμισθωτή και συνακόλουθα δε χωρεί αίτηση ασφαλιστικών μέτρων ενώπιον του ειρηνοδικείου κατά του κατόχου-μισθωτή, όταν απλώς αρνείται την απόδοση του μισθίου προβάλλοντας άρνηση λύσης της μίσθωσης, χωρίς όμως να αντιποιείται τη νομή (982 ΑΚ). Στην τελευταία αυτή περίπτωση, η διαφορά ανάγεται στη σχέση της μίσθωσης λόγω λήξης του χρόνου και όχι διαφορά από τη νομή, γι’ αυτό και η αγωγή που ασκείται είναι αγωγή από την ειδική διαδικασία των άρθρων 647 επ. ΚΠολΔ για απόδοση του μισθίου.
Θεώνη Κάδρα, Δικηγόρος
e-mail: info@efotopoulou.gr