Δικηγορικό Γραφείο Ευγενίας Α. Φωτοπούλου
Βασιλίσσης Σοφίας 6 Αθήνα 106 74
Τηλέφωνο: 210 36 24 769, 211 7 80 80 80
210 30 09 019
Email: info@efotopoulou.gr

Αγωγές συνιδιοκτητών στα πλαίσια ακύρως ορισθέντων ανοικτών θέσεων στάθμευσης επί της πυλωτής πολυκατοικιών ως αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών και μεταβίβασής τους υπό αυτή τη μορφή σε τρίτους

Το ζήτημα της ακυρότητας τόσο της πράξης σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών – κανονισμού πολυκατοικίας, κατά το μέρος που προβλέπει την οριοθέτηση ανοικτών θέσεων στάθμευσης επί της πυλωτής ως αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών, όσο και των πράξεων, μέσω των οποίων οι ως άνω θέσεις στάθμευσης μεταβιβάζονται κατά κυριότητα είτε σε ιδιοκτήτες οριζοντίων ιδιοκτησιών επί της πολυκατοικίας είτε σε τρίτους (μη ιδιοκτήτες), έχει αναδειχθεί και διευκρινιστεί στα πλαίσια προηγούμενων άρθρων που έχουν αναρτηθεί στη σελίδα του γραφείου μας. Με το παρόν δε, γίνεται αναφορά σε ορισμένα ζητήματα, τα οποία ανακύπτουν κατά την έγερση αγωγών των συνιδιοκτητών, ή ακόμα και ενός εξ αυτών, εν σχέσει με την αναγνώριση της ως άνω ακυρότητας και επιστροφής της τυχόν ακύρως μεταβιβασθείσας θέσης στάθμευσης στην κοινή χρήση των συνιδιοκτητών.

Κατά το άρθρο 3 παρ.1 και 5 του Ν.3741/1929, προκύπτει ότι το εμπράγματο δικαίωμα καθενός από τους ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων δεν περιορίζεται μόνο επί της διαιρεμένης (χωριστής) ιδιοκτησίας του, αλλά επεκτείνεται εξ αδιαιρέτου και επί των κοινόκτητων μερών της οικοδομής. Από το δικαίωμα αυτό του ιδιοκτήτη οριζόντιας ιδιοκτησίας απορρέουν και αξιώσεις του για παράλειψη ή εκτέλεση ενεργειών από άλλο συνιδιοκτήτη οριζόντιας ιδιοκτησίας ή τρίτο, όταν παραβλάπτεται το δικαίωμα αυτό της χρήσης (ΑΠ 464/2006 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Περαιτέρω, αν ο ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας προσβάλλεται από συνιδιοκτήτη ή τρίτο στις εξουσίες του που απορρέουν από τη συγκυριότητα του στα κοινόκτητα μέρη, έχει εναντίον του προσβολέα, όσον αφορά την έκταση της ιδανικής του μερίδας, την προστασία που έχει σε ανάλογη περίπτωση ο συγκύριος, δηλαδή τη διεκδικητική αγωγή στην περίπτωση της αποβολής του, την αρνητική αγωγή στην περίπτωση της προσβολής με άλλο τρόπο εκτός από αφαίρεση ή κατακράτηση του πράγματος και την αναγνωριστική αγωγή στην περίπτωση της αμφισβήτησης (ΑΠ 115/2003 ΕλλΔνη 2003.494, ΑΠ 1450/1983 ΝοΒ 1984.1201, ΕφΠατρ 1165/2006 ΑχΝομ 2007.690).

Ειδικότερα, κατά τη διάταξη του άρθρου 1108 παρ.1 εδ. α’ ΑΚ, αν η κυριότητα προσβάλλεται με άλλον τρόπο εκτός από αφαίρεση ή κατακράτηση, ο κύριος του πράγματος δικαιούται να απαιτήσει, από εκείνον που προσέβαλε την κυριότητα, να άρει την προσβολή και να την παραλείπει στο μέλλον. Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι η αρνητική αγωγή, της οποίας βάση είναι η κυριότητα του ενάγοντος επί του πράγματος και η προσβολή της με πράξεις διατάραξης ή επέμβασης, ασκείται στην περίπτωση μερικής και όχι ολικής προσβολής της κυριότητας, δηλαδή όταν ο κύριος διαταράσσεται στη νομή του που ασκεί επί του πράγματος και όχι όταν προσβάλλεται με άλλον τρόπο, όπως με την αφαίρεση ή κατακράτηση του πράγματος, οπότε προστατεύεται με τη διεκδικητική αγωγή κατά αυτού που κατέχει το πράγμα. Διατάραξη της κυριότητας (ή συγκυριότητας) αποτελεί κάθε έμπρακτη εναντίωση στο θετικό ή αποθετικό περιεχόμενο της κυριότητας, δηλαδή όταν ο εναγόμενος ενεργεί στο πράγμα πράξεις, τις οποίες μόνον ο κύριος δικαιούται να ενεργήσει, ή όταν εμποδίζει τον κύριο να ενεργήσει στο δικό του πράγμα η διατάραξη αυτή έχει ως συνέπεια τη μη ελεύθερη και ανενόχλητη χρησιμοποίηση, εκμετάλλευση και απόλαυση ορισμένων μόνον εξουσιών από την κυριότητα επί του πράγματος (ΟλΑΠ 4/2016, ΑΠ 1792/2009 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1633/2009, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1026/2006 ΝοΒ 2008 618 ΑΠ 399/2006 ΕλλΔνη 2006.828, ΕφΑΘ24/2009 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕφΑΘ 913/2010 Αρμ 2011.1316, ΕφΑΘ 2067/2005 ΕλλΔνη 2006.535, ΕφΑΘ 2869/2004, ΕΔικ Πολυκ 2007.213, ΕφΘεσ 913/2010 Αρμ 2011.1316).

Σημαντική επισήμανση, πάντα στα πλαίσια του ερευνώμενου ζητήματος, πρέπει να τεθεί και εν σχέσει με την καθ’ ύλην αρμοδιότητα, καθώς και τη διαδικασία, η οποία θα πρέπει να εφαρμοστεί κατά την εκδίκαση των ανωτέρω αγωγών. Όπως ρητώς αναφέρεται και στην υπ’ αριθμ. 2332/2016 απόφαση του Εφετείου Αθηνών: «{…} Αν εξάλλου, οι διάδικοι δεν είναι όλοι ιδιοκτήτες, αλλά εκείνος που τους ενοχλεί στην άσκηση των νόμιμων δικαιωμάτων τους είναι τρίτος, η διαφορά δεν εισάγεται στο Μονομελές Πρωτοδικείο του άρθρου 17 παρ. 2 ΚΠολΔ, αλλά δικάζεται στο αρμόδιο δικαστήριο της τακτικής διαδικασίας, έχοντας τον χαρακτήρα της αρνητικής αγωγής (1108 ΑΚ) ή της αγωγής διατάραξης της νομής. Σ’ αυτή την περίπτωση η αγωγή πρέπει, σύμφωνα με το άρθρο 220 του ΚΠολΔ, να εγγράφεται στα βιβλία διεκδικήσεων, διότι αλλιώς είναι απαράδεκτη (βλ. Λ. Βαρυμποπιώτη, Η κατ’ όροφον ιδιοκτησία, άρθρο 4, Κ. Παπαδόπουλο Αγωγές Εμπραγμάτου Δικαίου, τόμος. Β’, έκδ. 1992, σελ.288, Φ. Τσετσέκο, Η χωριστή ιδιοκτησία, έκδ. 1994, σελ. 300, ΕφΘεσ 2295/1996 Αρμ 1996 1095 ειδικά ως προς την εγγραφή στα βιβλία διεκδικήσεων κατ’ άρθρο 220 ΚΠολΔ βλ. ΑΠ 491/2009 ΝοΒ 2009.1702=ΧρΙΔ 2010.125, ΑΠ 1290/2002 ΝοΒ 2003.1024 = ΕλλΔνη 2002.1613, ΕφΑθ 7789/1998 ΕλλΔνη 1999.1114, ΕφΑΘ 2490/2005 ΕλλΔικ2006.585, ΕφΑΘ 267/1992 ΕλλΔικ 1994 444 Παπαδόπουλος, ό.π. τόμος πρώτος, παρ. 244, αρ.7, σελ. 354).»

Ωστόσο, ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται όταν στο ίδιο δικόγραφο σωρεύονται αγωγή αναγνώρισης της ακυρότητας δικαιοπραξιών και αρνητική αγωγή. Ως προς μεν το σκέλος της αγωγής, με την οποία ζητείται να υποχρεωθούν τα τρίτα φυσικά ή νομικά πρόσωπα, στα οποία έχει μεταβιβαστεί ακύρως η κυριότητα των ανοικτών θέσεων στάθμευσης επί της πυλωτής να επιτρέπουν την ελεύθερη χρήση αυτών στην κοινόχρηστη πυλωτή, εφόσον δεν πρόκειται για διαφορά μεταξύ συνιδιοκτητών, αλλά μεταξύ ιδιοκτήτη της οικοδομής και τρίτου, εισάγεται εμπράγματη αγωγή προς κρίση και συγκεκριμένα αρνητική αγωγή η οποία επί ποινή απαραδέκτου εγγράφεται στα βιβλία διεκδικήσεων κατ’ άρθρο 220 ΚΠολΔ, του οικείου της τοποθεσίας του ακίνητου υποθηκοφυλακείου. Αντίθετα κατά το σκέλος που αφορά την αναγνωριστική της ακυρότητας των δικαιοπραξιών, δυνάμει των οποίων μεταβιβάστηκαν ως αυτοτελείς διηρημένες ιδιοκτησίες οι ανοικτές θέσεις στάθμευσης επί της πυλωτής, αγωγή, επισημαίνεται ότι η σχετική αγωγή ενοχική ούσα δεν είναι εγγραπτέα ως τέτοια στα βιβλία διεκδικήσεων.

Γιάννης Μπάλλιας, δικηγόρος

e-mail: info@efotopoulou.gr

ΑΦΗΣΤΕ ΕΝΑ ΣΧΟΛΙΟ

Το email σας δεν θα δημοσιευτεί