Χρηματοδοτική μίσθωση (σύμβαση leasing) επί ακινήτου – αντικείμενο της σύμβασης και διατυπώσεις δημοσιότητας
Κατά τη διάταξη του άρθρου 1 παρ. 3 του Ν. 1665/1986, όπως ισχύει σήμερα (μετά τις τροποποιήσεις που επέφερε ο Ν. 2367/1995 και ο Ν. 4256/2014), αντικείμενο χρηματοδοτικής μίσθωσης, εκτός από κινητό πράγμα, μπορεί να είναι και ακίνητο. Συγκεκριμένα, ο θεσμός του leasing επεκτάθηκε και στα ακίνητα με τις τροποποιήσεις που επέφερε ο Ν. 2367/1995 στον Ν. 1665/1986. Στην έννοια των ακινήτων πραγμάτων συμπεριλαμβάνονται κατά τη διάταξη αυτή «οι αγροτικές εκτάσεις, οι οριζόντιες και κάθετες ιδιοκτησίες με κτίσματα μετά του ποσοστού του γηπέδου που αναλογεί στα συγκεκριμένα κτίσματα σε σχέση με τη δομήσιμη επιφάνεια του γηπέδου και γενικά τα κτίσματα ή το συγκρότημα κτισμάτων μετά των λοιπών εγκαταστάσεων, συμπεριλαμβανομένου του γηπέδου που αναλογεί στα συγκεκριμένα κτίσματα, σε συνάρτηση με το εμβαδόν του και τη συνολική δομήσιμη επιφάνεια που μπορεί να πραγματοποιηθεί στο γήπεδο και επιπλέον ο ακάλυπτος χώρος που προβλέπεται από τις πολεοδομικές διατάξεις ως χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων». Σύμφωνα με την ανωτέρω διάταξη καθιερώνεται πλέον ρητώς ότι σε περίπτωση χρηματοδοτικής μίσθωσης οριζόντιας ιδιοκτησίας αντικείμενο της χρηματοδοτικής μίσθωσης είναι και το αντίστοιχο ποσοστό συγκυριότητας πάνω στα μέρη του όλου ακινήτου (βλ. σχετική ανάλυση σε Α. Γεωργιάδη, Νέες Μορφές Συμβάσεων, 6η έκδοση αναθεωρημένη, Νομική Βιβλιοθήκη, σελ. 30 επ.).
Κατά τα ανωτέρω συνάγεται ότι η χρηματοδοτική μίσθωση με αντικείμενο ένα μη οικοδομημένο οικόπεδο, προκειμένου ο μισθωτής να το χρησιμοποιήσει ως υπαίθριο χώρο στάθμευσης αυτοκινήτων ή ως θερινό κινηματογράφο, δεν είναι επιτρεπτή από τη διάταξη του άρθρου 1 παρ. 3 του ανωτέρω Νόμου (βλ. .ο.π. Α. Γεωργιάδη, σελ. 31).
Όταν η σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης αφορά σε ακίνητο, τόσον η κύρια σύμβαση όσο και οι τροποποιητικές της συμβάσεις καταρτίζονται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλονται σε μεταγραφή στα βιβλία μεταγραφών της περιφέρειας του μισθίου ακινήτου (άρθρο 1 παρ. 3 του Ν. 1665/1986). Εάν η περιοχή είναι κτηματογραφημένη και λειτουργεί Κτηματολογικό Γραφείο, απαιτείται καταχώρηση της χρηματοδοτικής μίσθωσης στα οικεία κτηματολογικά φύλλα κατά το άρθρο 12 παρ. 1 περ. ιε’ του Ν. 2664/1998. Σκοπός της δημοσιότητας αυτής είναι η προστασία των συναλλασσομένων, με αντικείμενο την εμπράγματη συναλλαγή σε ακίνητα (βλ. Μελέτη – γνωμοδότηση του Ι. Σπυριδάκη, δημ. στο περιοδικό ΕφΑΔ 6/2008, σελ. 621 επ.). Περαιτέρω, θεωρείται ότι η τήρηση του συμβολαιογραφικού τύπου απαιτείται και στην δήλωση περί ασκήσεως του δικαιώματος προαιρέσεως από τον μισθωτή κατά το τέλος της διάρκειας της μίσθωσης, ενώ το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση της κατάρτισης προσυμφώνου (ΑΚ 166), εφόσον η σύμβαση leasing που θα συναφθεί υποβάλλεται εκ του νόμου στον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου. Η μεταγραφή της σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου/ καταχώρηση στα κτηματολογικά φύλλα αποτελεί όρο του ενεργού της σύμβασης, δηλαδή απαιτείται προκειμένου αυτή να αποκτήσει ενέργεια τόσο στις σχέσεις μεταξύ των συμβαλλομένων όσο και έναντι των τρίτων.
Επίσης, πέραν της απαιτούμενης μεταγραφής, οι συμβάσεις χρηματοδοτικής μίσθωσης που αφορούν σε ακίνητο καταχωρούνται υποχρεωτικά στο βιβλίο του άρθρου 5 του ν.δ. 1038/1949 του Πρωτοδικείου Αθηνών (καθιερώνεται «διπλό σύστημα δημοσιότητας»). Να σημειωθεί εδώ ότι η καταχώρηση της σύμβασης στο οικείο βιβλίο του Πρωτοδικείου Αθηνών δεν αποτελεί προϋπόθεση κατάρτισης της σύμβασης, η οποία είναι έγκυρη και ισχύει από την συμβολαιογραφική της κατάρτιση, αλλά απαιτείται προκειμένου να «εμπραγματωθεί» το δικαίωμα του μισθωτή και να προστατεύεται αυτός έναντι των τρίτων (δηλ. για να δεσμεύει και τους τρίτους). Η προστασία όμως αυτή έχει περιορισμένη σημασία στα ακίνητα, ως προς τα οποία δεν χωρεί καλόπιστη κτήση της κυριότητας και ο ειδικός διάδοχος του εκμισθωτή θα δεσμεύεται από την χρηματοδοτική μίσθωση, αφού θα έχει τηρηθεί ο όρος της ΑΚ 614 για την ύπαρξη εγγράφου βέβαιης χρονολογίας με την τήρηση του συστατικού συμβολαιογραφικού τύπου και εφόσον η σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης δεν περιέχει αντίθετη πρόβλεψη (βλ. ό.π., Α. Γεωργιάδη, σελ. 67 και 70 επ.).
Μαρία Τζαβέλα
Δικηγόρος, LL.M.
E-mail: info@efotopoulou.gr