Δεν αποβάλλεται ο κοινόκτητος χαρακτήρας των μερών, από τον λόγο ότι δεν περιέχεται σχετική ρύθμιση για τον χαρακτήρα των στην συστατική πράξη της οροφοκτησίας, διότι ο χαρακτηρισμός αυτός υφίσταται εκ του νόμου. Οι αξιώσεις των ιδιοκτητών οριζόντιων και κάθετων ιδιοκτησιών κατά το Ν. 3741/1929 και το Ν.Δ. 1024/1971 εναντίον αλλήλων, για προστασία της συγκυριότητάς τους επί των κοινών μερών, δεν υπόκειται σε παραγραφή (ΑΠ 1096/2015, δημ. ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ)
Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ, 1, 2 § 1, 4 § 5 και 13, 7 § 1, 8 του Ν. 37…1929 “Περί της ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους”, ο οποίος διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα, με το άρθρο 54 του Εισαγ.Ν.Α.Κ., σαφώς συνάγεται ότι, επί οριζοντίου ιδιοκτησίας, ιδρύεται κυρίως μεν χωριστή (διηρημένη) κυριότητα επί ορόφου οικοδομής ή διαμερίσματος ορόφου, παρεπομένως δε και αναγκαστική, αυτοδικαίως κτωμένη, συγκυριότητα, κατ’ ανάλογον μερίδα, επί των μερών του όλου ακινήτου, τα οποία χρησιμεύουν εις κοινή, υπό πάντων των οροφοκτητών χρήση, όπως αυτά ορίζονται στην, εκ των ως άνω διατάξεων, του άρθρου 2 παρ. 1 του Ν. 37…1929. Ο προσδιορισμός των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών της οροφοκτησίας, που συνεπάγεται και την αυτοδικαία συγκυριότητα επ’ αυτών των συνιδιοκτητών καθώς και τα επ’ αυτών δικαιώματα τούτων γίνεται είτε με την συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία είτε και με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών. Αν αυτό δεν γίνει, δηλαδή αν δεν ορίζεται τίποτα είτε στην συστατική δικαιοπραξία είτε στις κατ’ ιδίαν συμφωνίες, τότε ισχύει ο προσδιορισμός που προβλέπεται από τις αναφερόμενες ανωτέρω διατάξεις. Δεν αποβάλλεται, δηλαδή, ο κοινόκτητος χαρακτήρας των μερών αυτών, από τον λόγο ότι δεν περιέχεται σχετική ρύθμιση για τον χαρακτήρα των στην συστατική πράξη της οροφοκτησίας, διότι ο χαρακτηρισμός αυτός υφίσταται εκ του νόμου.
Όμως, το γεγονός ότι υφίσταται αναγκαστική συγκυριότητα επί των κοινών πραγμάτων της πολυκατοικίας, από την πράξη της συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας ή εκ του νόμου, δεν αποκλείει να συμφωνηθεί από τα μέρη η αποκλειστική χρήση ορισμένου από τα εν λόγω κοινά πράγματα υπέρ του ενός εξ αυτών, δεδομένου ότι, με την συμφωνία αυτή, δεν αναιρείται η συγκυριότητα αλλά η χρήση. Οι συμφωνίες αυτές δεσμεύουν όχι μόνον τους συμβληθέντες ή τους καθολικούς ή ειδικούς διαδόχους των αλλά και όσους προσχωρούν στον κανονισμό μεταγενέστερα. Στην περίπτωση, όμως, αυτή, το παρεχόμενο στον ιδιοκτήτη δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως κοινοκτήτου πράγματος της οικοδομής, δεν περιέχει και εξουσία άρσεως του προβλεπομένου προορισμού αυτού (ΑΠ 847/2001).
Κωνσταντίνα Β. Πουρνάρα
Δικηγόρος