Δικαιώματα στο δώμα πολυκατοικίας
Το δώμα (ηλιακό δώμα ή ταράτσα ή ηλιακωτό), εξομοιούμενο με τη στέγη, συγκαταλέγεται στους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας και ως τέτοιος ανήκει σε όλους τους συνιδιοκτήτες κατά τα ποσοστά συνιδιοκτησίας τους επί των κοινόχρηστων χώρων.
Με το συμβόλαιο σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών μπορεί να συμφωνηθεί ότι ένας ή περισσότεροι εκ των συνιδιοκτητών έχει/έχουν το δικαίωμα του υψούν, δηλαδή το δικαίωμα επεκτάσεως της κοινής οικοδομής (ΑΠ 1381/2002, ΝοΒ 2003, 467, ΕφΑθ 6032/1981 ΝοΒ 30, 456), η οποία μπορεί να ασκηθεί και προς τα πάνω με την προσθήκη ορόφου. Όταν η οικοδομή επεκτείνεται προς τα άνω τότε οι συνιδιοκτήτες αποκτούν δικαίωμα συγκυριότητας επί όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών που κατασκευάστηκαν στον νέο όροφο, εκτός και αν με το συμβόλαιο σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών έγινε η κατανομή των οριζοντίων ιδιοκτησιών ανάμεσα στους συνιδιοκτήτες. Επίσης, το δώμα της οικοδομής μπορεί με κοινή συμφωνία των συνιδιοκτητών της να παραχωρηθεί κατ’ αποκλειστική χρήση σε έναν εξ αυτών, ο οποίος και θα είναι πλέον υπεύθυνος για τη διατήρησή του σε καλή κατάσταση. Η δαπάνη συντήρησης και επισκευών του βαρύνει κατά το ήμισυ τον παραχωρησιούχο και κατά το έτερον ήμισυ το σύνολο των λοιπών οροφοκτητών, κατά το ποσοστό συμμετοχής εκάστου στα κοινά βάρη. Αν όμως ο έχων την αποκλειστική χρήση του δώματος προκαλέσει υπαιτίως ζημίες εξ αυτής σε συνιδιοκτήτη, είναι υποχρεωμένος να τον αποζημιώσει πλήρως. Βεβαία, ο έχων αποκλειστική χρήση επί του δώματος, δεν μπορεί να ανεγείρει και κτίσμα πάνω σε αυτό, γιατί έτσι μεταβάλλει αυθαίρετα τον προορισμό του. Ο δικαιούχος της αποκλειστικής χρήσης ακαλύπτου χώρου δεν έχει και το δικαίωμα ανέγερσης κτισμάτων επ’ αυτού, διότι θα περιορίσει έτσι το εμβαδόν του χώρου και θα διαφοροποιήσει το φωτισμό και τον αερισμό των εξυπηρετούμενων από αυτόν οριζοντίων ιδιοκτησιών.
Όταν ένας εκ των συνιδιοκτητών επεκτείνει προς τα πάνω την οικοδομή, αυθαίρετα, χωρίς δηλαδή αυτό να προβλέπεται από το συμβόλαιο σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών και χωρίς να έχει λάβει την συναίνεση των υπόλοιπων συνιδιοκτητών, τότε το κτίσμα αυτό θεωρείται κοινόχρηστο και περιέρχεται στην κοινή χρήση των συνιδιοκτητών κατά το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους. Αν πάλι έχει κτιστεί νόμιμα, ο συνιδιοκτήτης, ο οποίος έχων νομίμως το δικαίωμα υψούν, θα ανεγείρει επί του δώματος νέο όροφο, δεν θα έχει, πλην αντίθετης συμφωνίας, το δικαίωμα να παρεμποδίζει τους λοιπούς οροφοκτήτες στην προσπέλαση και τη χρήση του νέου δώματος που θα δημιουργηθεί στο ακίνητο υπεράνω των προσθηκών που θα δημιουργηθούν. Και αυτό διότι η χορήγηση σε οροφοκτήτη του δικαιώματος υψούν επί του κοινόχρηστου δώματος δεν ταυτίζεται με αυτό της αποκλειστικής χρήσης του, γι’ αυτό και το δώμα παραμένει στη διάθεση του συνόλου των συνιδιοκτητών για την κοινή τους χρήση.
Μικρό κτίσμα ανεγειρόμενο στο δώμα πολυκατοικίας δεν αποτελεί επέκτασή της προς τα άνω και δεν περιέρχεται στην κυριότητα του έχοντος το δικαίωμα υψούν συνιδιοκτήτη, αλλά παραμένει κοινόκτητο και κοινόχρηστο. Το οικοδομούμενο στο κοινόχρηστο δώμα κτίσμα είναι κοινό όλων των συνιδιοκτητών της και δεν ανήκει στους εξ αυτών έχοντες το δικαίωμα του υψούν, εφόσον η ανέγερσή του προβλεπόταν στη συστατική πράξη της οροφοκτησίας χωρίς να είχε καθοριστεί ότι θα περιερχόταν σε κάποιον ως ιδιαίτερη διαιρεμένη ιδιοκτησία.
Έμη Ζαΐμη