Δικηγορικό Γραφείο Ευγενίας Α. Φωτοπούλου
Βασιλίσσης Σοφίας 6 Αθήνα 106 74
Τηλέφωνο: 210 36 24 769, 211 7 80 80 80
210 30 09 019
Email: info@efotopoulou.gr

Εμπορικές Μισθώσεις – Υφίσταται δικαίωμα αποκατάστασης άυλης εμπορικής αξίας μετά τις τροποποιήσεις του Ν. 4242/2014;

Οι εμπορικές μισθώσεις, οι μισθώσεις, δηλαδή, που αφορούν σε συγκεκριμένες επαγγελματικές, μη οικιακές χρήσεις, υπάγονταν στο προστατευτικό καθεστώς του π.δ. 34/1995. Το προεδρικό αυτό διάταγμα προέβλεπε ένα πλέγμα διατάξεων που αποσκοπούσαν στην προστασία κυρίως του μισθωτή, ήτοι του εμπόρου που νοίκιαζε έναν χώρο για την άσκηση της επαγγελματικής του δραστηριότητας, μεταξύ, δε, των προστατευτικών αυτών διατάξεων συμπεριλαμβάνονταν και οι διατάξεις των άρθ. 60 και 61 περί αποκατάστασης της άυλης εμπορικής αξίας του μισθίου, σε διαφορετική περίπτωση τετραετή παράταση της δωδεκαετούς μίσθωσης.

Επί το ειδικότερον, από τις διατάξεις των άρθρων 60 και 61 του π.δ. 34/1995, ως αυτές αντικαταστάθηκαν με το άρθρο 7 παρ. 14 και 15 του Ν. 2741/1999 (και πριν την κατάργησή τους με το άρθ. 13 του Ν. 4242/2014), προκύπτει ότι: α) σε περίπτωση που η εμπορική μίσθωση λήξει με τη συμπλήρωση δωδεκαετίας, ο εκμισθωτής οφείλει στο μισθωτή ως αποζημίωση για την αποκατάσταση της άυλης εμπορικής αξίας του μισθίου, ποσό ίσο με το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο της λήξεως μίσθωμα είκοσι τεσσάρων μηνών και β) η αποζημίωση αυτή δεν οφείλεται, πλην άλλων περιπτώσεων, όταν ο μισθωτής αποχωρήσει οικειοθελώς από το μίσθιο, καθώς και όταν μετά τη λήξη της μισθώσεως λόγω συμπληρώσεως δωδεκαετίας, παρέλθει χρονικό διάστημα εννέα μηνών χωρίς να ασκηθεί η περί αποδόσεως του μισθίου αγωγή, έστω και αν η διάρκειά της έχει συμφωνηθεί για διάστημα μεγαλύτερο των δώδεκα ετών. Μετά την άπρακτη πάροδο του εννεαμήνου, η μίσθωση θεωρείται ότι έχει παραταθεί για μία τετραετία, μετά τη λήξη της οποίας, ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει με αγωγή την απόδοση του μισθίου, χωρίς να υποχρεούται στην πληρωμή αποζημιώσεως για άυλη εμπορική αξία. Προσέτι, από τη διάταξη του άρθ. 61 περ. δ΄ του ίδιου π.δ., προκύπτει ότι η οριστική λήξη της μίσθωσης λόγω παρόδου της δωδεκαετίας, εξαρτάται από τη μελλοντική συμπεριφορά του δικαιούχου της αξίωσης και συγκεκριμένα αν αυτός θα ασκήσει ή όχι εμπροθέσμως την αξίωση προς απόδοση του μισθίου με την άσκηση της οποίας η λήξη καθίσταται οριστική. Η εννεάμηνη προθεσμία δεν συνιστά παραγραφή, αλλά αποσβεστική προθεσμία, αφού με την τήρηση ή τη μη τήρησή της, συνάπτονται διαπλαστικά αποτελέσματα, η οριστική λήξη ή η παράταση της μισθώσεως[1]. Από την ίδια διάταξη, προκύπτει επίσης ότι η σχετική αξίωση του εκμισθωτή πρέπει να ασκηθεί μόνο μετά τη λήξη – συμπλήρωση της δωδεκαετίας από την έναρξη της μισθώσεως και μάλιστα σε αποκλειστικό χρονικό διάστημα εννέα μηνών από τη λήξη της δωδεκαετίας, ενώ δεν είναι νοητή η άσκηση της ίδιας αξίωσης πριν τη συμπλήρωση της δωδεκαετίας, αφού τότε δεν έχει επέλθει η λήξη της μισθώσεως, αλλά ούτε μετά τη συμπλήρωση της εννεάμηνης αποσβεστικής προθεσμίας, καθόσον τότε αποσβέννυται οριστικά η αντίστοιχη αξίωση του εκμισθωτή για την απόδοση του μισθίου και ο χρόνος της μισθώσεως αναγκαστικά παρατείνεται για μια ακόμη τετραετία από τη λήξη της δωδεκαετίας[2].

Ωστόσο, με το άρθ. 13 του Ν. 4242/2014, εκ του οποίου η παράγραφος 1 αφορά στις νέες μισθώσεις, ήτοι σε εκείνες που καταρτίζονται (συνάπτονται για πρώτη φορά) μετά την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού (28.02.2014), και η παράγραφος 2 στις παλαιές (μισθώσεις), δηλαδή σε εκείνες που έχουν συναφθεί, παραταθεί ή ανανεωθεί, ρητώς ή σιωπηρώς, πριν την έναρξη ισχύος του προαναφερόμενου νόμου, αίρεται σημαντικά το προστατευτικό αυτό υπέρ του μισθωτή καθεστώς, τόσο για τις παλαιές όσο και για τις νέες εμπορικές μισθώσεις.

Όσον, αφορά στις  παλαιές μισθώσεις, που θα εξετάσουμε στο παρόν, σε αυτές υπάγονται κατά τη σαφή πρόβλεψη της παρ. 2 – α΄ του άρθ. 13 του Ν. 4242/2014, εκείνες που έχουν συναφθεί, παραταθεί ή ανανεωθεί, ρητώς ή σιωπηρώς, πριν την έναρξη ισχύος του ως άνω νόμου (Ν. 4242/2014), συμπεριλαμβάνονται, δε, σε αυτές και οι μισθώσεις των οποίων έχει λήξει η δωδεκαετής διάρκεια και δεν έχουν παρέλθει εννέα μήνες από τη λήξη τους. Άπασες οι μόλις μνημονευθείσες συμβάσεις (παλαιές συμβάσεις) διέπονται από το π.δ. 34/1995, με τις τροποποιήσεις, ωστόσο, που επέφερε σε αυτό το άρθρο αυτό άρθ. 13 του Ν. 4242/2014.

Όσον αφορά, λοιπόν, στα άρθ. 60 και 61 του π.δ. 34/1995, που αφορούσαν στην καταβολή αποζημίωσης ως άυλης εμπορικής αξίας (συγκεκριμένα υποχρέωση καταβολής από τον εκμισθωτή αποζημίωσης είκοσι τεσσάρων μηνών κατά για την απόδοση του μισθίου από τον μισθωτή), αλλά και στην τετραετή υποχρεωτική παράταση της μίσθωσης σε περίπτωση μη άσκησης αγωγής απόδοσης μισθίου από τον εκμισθωτή μετά την παρέλευση εννέα μηνών από τη λήξη της δωδεκαετούς μίσθωσης, αυτές καταργήθηκαν με τις νέες διατάξεις του Ν. 4242/2014 και για τις παλαιές μισθώσεις.

Εξαίρεση, ωστόσο, αποτελούν οι μισθώσεις που λήγουν (η 12 ετία ή το 9μηνο) μέχρι τις 31.08.2014 ή τελούσαν κατά τις 28.02.2014 σε τετραετή παράταση. Σκοπός της τεθείσας αυτής εξαιρέσεως, σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση του ως άνω νόμου, ήταν να μην αιφνιδιαστούν οι ενοικιαστές από το νέο καθεστώς, και να δοθεί επαρκής χρόνος σε αμφότερους τους συμβαλλομένους να προχωρήσουν σε συμβιβαστικές λύσεις στις απελευθερούμενες μισθώσεις. Ούτως, κατά το άρθ. 13 παρ. 3 του Ν. 4242/2014, ο εκμισθωτής οφείλει να καταβάλει ως αποζημίωση στον μισθωτή έξι μηνιαία μισθώματα (αντί για 24 που προέβλεπε το άρθ. 60 του π.δ. 34/1995) στις εξής – περιοριστικά αναφερόμενες – περιπτώσεις:

  1. σε περίπτωση καταγγελίας από τον εκμισθωτή μίσθωσης μέχρις τις 31.08.2014, η οποία πρόκειται να λήξει έως την ανωτέρω ημερομηνία λόγω συμπλήρωσης της δωδεκαετίας,
  2. σε περίπτωση μίσθωσης που έληξε για τον ίδιο λόγο μέχρι 31.08.2014, αλλά δεν παρήλθε και το προβλεπόμενο εννιάμηνο από τη λήξη και
  3. σε περίπτωση μίσθωσης που έληξε και τελεί υπό την τετραετή παράταση του άρθρου 61 του π.δ. 34/1995.

Συμπερασματικά, λοιπόν, και αναφορικά με τις  παλαιές μισθώσεις, διατηρούνται, μεν, οι διατάξεις του άρθρου 5 του π.δ. 34/1995 (ίδετε σχετ. άρθ. 13 παρ. 2 – α΄ του Ν. 4242/2014), που σημαίνει ότι για αυτές η χρονική ελάχιστη διάρκεια των δώδεκα ετών διατηρείται, πλην όμως, με την κατάργηση των άρθ. 60 και 61 του π.δ. 34/1995, καταργείται πλέον οριστικά η αυτόματη τετραετής παράταση μετά την παρέλευση του άπρακτου (χωρίς άσκηση αγωγής αποβολής) εννεαμήνου μετά τη λήξη της δωδεκαετίας και η υποχρέωση του εκμισθωτή (με την επιφύλαξη, φυσικά, των εξαιρέσεων που αναφέρθηκαν παραπάνω) περί καταβολής αποζημίωση για την αποκατάσταση της άυλης εμπορικής αξίας του μισθίου, ποσού ίσου με το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο της λήξεως μίσθωμα είκοσι τεσσάρων μηνών.

 

Αγγελική Πολυδώρου, δικηγόρος

e-mail: info@efotopoulou.gr

[1] βλ. ΑΠ 288/2010

[2][2] βλ. ΑΠ 39/2015, ΑΠ 1542/2012

ΑΦΗΣΤΕ ΕΝΑ ΣΧΟΛΙΟ

Το email σας δεν θα δημοσιευτεί