Φθορές και ενόχληση ιδιόκτητων οριζοντίων ιδιοκτησιών πολυκατοικίας

Σύμφωνα με το άρθρο 3 του νόμου 3741/1929 «1) Ο ιδιοκτήτης εκάστου ορόφου ή μέρους αυτού έχει πάντα τα εις τον κύριον ανήκοντα δικαιώματα, εφ` όσον η άσκησις αυτών δεν παραβλάπτει την χρήσιν των άλλων ιδιοκτητών ή δεν μειοί την ασφάλειαν  αυτών ή του οικοδομήματος. 2) Υπό τους αυτούς όρους δύναται να επιχειρήση μεταβολάς ή προσθήκας επί των αδιαιρέτως κοινών μερών του οικοδομήματος».

Αν σε συνδυασμό με τον κανονισμό της πολυκατοικίας απαγορεύονται ορισμένες χρήσεις οριζοντίων ιδιοκτησιών, τότε πρόκειται για δουλείες που περιορίζουν τις οριζόντιες ιδιοκτησίες.

Κατά τη νομολογία, «με τον κανονισμό, που έχει ισχύ νόμου για τις μεταξύ των συνιδιοκτητών σχέσεις, έγκυρα συμφωνούνται περιορισμοί και απαγορεύσεις για ορισμένη χρήση κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας (ΑΠ 847/2001 ΕλλΔνη 2002, 760, ΑΠ 1713/1991 ΕλλΔνη 34, 339). Ειδικότερα το περιεχόμενο του κανονισμού, το σχετικό με τη συμφωνημένη ή απαγορευμένη χρήση (που αποτελεί το περιεχόμενο της δουλείας) μπορεί να είναι α) η απαγόρευση ορισμένης χρήσεως ρητά β) ο ορισμός ότι οι οριζόντιες ιδιοκτησίες θα χρησιμοποιούνται για ορισμένη χρήση (λ.χ. για κατοικία) και γ) η απαγόρευση γενικά οποιοσδήποτε χρήσεως, η οποία συνεπάγεται τη δημιουργία υπερβολικών θορύβων, ρύπανσης, δυσοσμίας κλπ (ΑΠ 493/1983 ΕΔΠ 1984, 171, ΕφΑΘ 1522/1986 ΕΔΠ 1986, 119, Παπαδάκης, Αγωγές απόδοσης μισθίου αριθ. 1738επ.)». [1305/2012 ΜΠΠατρών ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ]

Η ίδια απόφαση συνεχίζει «Στην περίπτωση δε παραβάσεως του Κανονισμού από τρίτο, όπως είναι και ο μισθωτής, οι συνιδιοκτήτες έχουν τις εξής δύο δυνατότητες; α) να στραφούν κατά του εκμισθωτή – συνιδιοκτήτη με αγωγή ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου κατά τη διαδικασία των άρθρων 647επ.ΚΠολΔ ή με αίτηση λήψεως ασφαλιστικών μέτρων εάν συντρέχουν οι προϋποθέσεις (επικείμενος κίνδυνος – κατεπείγον) και να αξιώσουν από αυτόν να πάψει ή να πάψει προσωρινά την διαμέσου του μισθωτή του παράβαση του κανονισμού, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 17§2ΚΠολΔ (ήδη άρθρο 17αρ.3ΚΠολΔ) ή (και) β) να στραφούν κατά του μισθωτή με τακτική εμπράγματη αγωγή περί αποβολής του από την οιονεί νομή τους (από την προσβολή του δικαιώματός τους που απορρέει από τον τεθέντα στον Κανονισμό περιορισμό της κυριότητας, που “έχει τον χαρακτήρα δουλείας”) στο αρμόδιο καθ’ ύλην Δικαστήριο (μετά από αποτίμηση του αντικειμένου της προσβληθείσης οιονεί νομής τους) ή εάν συντρέχουν οι προϋποθέσεις λήψεως ασφαλιστικών μέτρων (επικείμενος κίνδυνος – κατεπείγον) στο αρμόδιο τοπικά ειρηνοδικείο, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 996, 989επ.ΑΚ και 733επ.ΚΠολΔ (ΑΠ 819/2000 οπ„ ΕφΑΘ 2966/1983 ΕλλΔνη 25, 694). Εξάλλου, ως ασφαλιστικό μέτρο δεν μπορεί να διαταχθεί η καταδίκη του ιδιοκτήτη οριζόντιας ιδιοκτησίας οικοδομής, ο οποίος διαμέσου του μισθωτή του παραβιάζει τον κανονισμό της οικοδομής, να καταγγείλει τη σύμβαση μίσθωσης της οριζόντιας ιδιοκτησίας στην οποία γίνεται χρήση από τον μισθωτή αντίθετη με τις προβλέψεις του κανονισμού, αφού όπως προκύπτει από τις διατάξεις των άρθρων 682§1, 692§4, 728§1, 731 και 732 ΚΠολΔ, με τα ασφαλιστικά μέτρα σκοπείται η εξασφάλιση ή η διατήρηση του δικαιώματος ή η προσωρινή ρύθμιση της κατάστασης και όχι η ικανοποίηση του δικαιώματος του οποίου ζητείται η διατήρηση ή η εξασφάλιση. Ακόμη, δε πρέπει να σημειωθεί ότι περιοριστικά προβλέπονται οι περιπτώσεις που μπορεί να επιδικαστεί προσωρινά μια απαίτηση. Ανάμεσα στις περιπτώσεις αυτές (άρθρο 728§1 του ΚΠολΔ) δεν είναι και η καταδίκη του ιδιοκτήτη οριζόντιας ιδιοκτησίας οικοδομής να καταγγείλει τη σύμβαση μίσθωσης της οριζόντιας ιδιοκτησίας στην οποία γίνεται χρήση από τον μισθωτή αντίθετη με τις προβλέψεις του κανονισμού, αφού η καταδίκη του καθ’ ου να προβεί σε μια τέτοια καταγγελία θα δημιουργούσε αμετάκλητη κατάσταση, θα συνιστούσε πλήρη ικανοποίηση του δικαιώματος του δικαιούχου και θα ήταν αντίθετη με τη φύση και το σκοπό των ασφαλιστικών μέτρων. Η εφαρμογή της διαδικασίας των ασφαλιστικών μέτρων, επιπλέον, αποκλείεται και για το λόγο ότι το προαναφερόμενο αίτημα (καταδίκη του καθ’ ου να καταγγείλει τη σύμβαση μίσθωσης) συνιστά καταδίκη σε δήλωση της βούλησης αυτού (καθ’ ου ), η οποία απαιτεί, κατά το άρθρο 949ΚΠολΔ, τελεσίδικη απόφαση για τη συντέλεσή της (ΟλΑΠ 33/1987 ΕλΔνη 1988, 98)».

Συνεπώς, οι επιλογές που έχουν οι συνιδιοκτήτες στις περιπτώσεις παράβασης όρου του κανονισμού που αφορά τις χρήσεις των οριζοντίων ιδιοκτησιών, είναι αυτές της αγωγής και των ασφαλιστικών μέτρων για παύση της παράβασης και κατά του ιδιοκτήτη αλλά και απευθείας του τρίτου που σχετίζεται με οριζόντια ιδιοκτησία.

Χριστίνα Ρήγα, δικηγόρος

info@efotopoulou.gr