Η υποχρέωση του διαχειριστή της πολυκατοικίας για λογοδοσία

Από τις διατάξεις των άρθρων 1117 ΑΚ, 1, 2 § 1, 3 §§ 1 και 2, 4 §1,5 και 13 ν. 3741/1929 προκύπτει ότι ο κανονισμός της πολυκατοικίας δεσμεύει τους συμβληθέντες και τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους τους και εκείνους που προσχώρησαν σ` αυτόν. Περαιτέρω, από το άρθρο 4 §§1,2 και 3 του ν. 3741/1929 προκύπτει ότι οι συνιδιοκτήτες πολυώροφης οικοδομής μπορούν, με το συντασσόμενο κατά τις διατυπώσεις του νόμου κανονισμό, να κανονίσουν τον τρόπο διορισμού, τα καθήκοντα, εξουσίες και υποχρεώσεις του διαχειριστή, ενός ή περισσοτέρων, κατά τρόπο δεσμευτικό για όλους τους συνιδιοκτήτες και ότι ο διοριζόμενος διαχειριστής θεωρείται, αν δεν ορίζεται αμοιβή, εντολοδόχος των συνιδιοκτητών, προδήλως όμως όχι ατομικά του καθενός, αλλά του συνόλου των συνιδιοκτητών ως ομάδας, αφού αυτή είναι η εντολέας και όχι τα πρόσωπα που την απαρτίζουν. Στην ανωτέρω εντολή ισχύουν συμπληρωματικά οι διατάξεις των άρθρων 718 και 303 ΑΚ, εφόσον δεν ορίζεται διαφορετικά στον κανονισμό. Συνεπώς, ο εντολοδόχος είναι υποχρεωμένος και κατά τη διάρκεια της εντολής να παρέχει στον εντολέα πληροφορίες για την πορεία της διαχειρίσεως και ειδικότερα για τις γενόμενες εισπράξεις και πληρωμές κλπ, αν παραλείψει δε την υποχρέωση του αυτή είναι υπεύθυνος, κατά το άρθρο 714 ΑΚ, στην αποκατάσταση κάθε ζημίας που επήλθε στην περιουσία του εντολέα του. Μετά την περάτωση της εντολής με οποιονδήποτε τρόπο, είναι υποχρεωμένος να λογοδοτήσει, τηρώντας σε περίπτωση διαχειρίσεως και τις διατυπώσεις του άρθρου 303 ΑΚ, δηλ. να ανακοινώσει λογαριασμό εσόδων και εξόδων, επισυνάπτοντας και τα σχετικά δικαιολογητικά, εφόσον συνηθίζονται. Η λογοδοσία αυτή, στην περίπτωση του διαχειριστή πολυκατοικίας, θα παρασχεθεί κατά το τέλος της θητείας του, οπότε λήγει και η εντολή του, προς την εντολέα του Γενική Συνέλευση των ιδιοκτητών, αν ο κανονισμός δεν ορίζει διαφορετικά. Συνεπώς είναι πρόδηλο, μετά τα προεκτεθέντα, ότι ο διαχειριστής πολυκατοικίας δεν είναι υποχρεωμένος να παρέχει πληροφορίες για την πορεία της διαχειρίσεως του, ούτε να λογοδοτεί σε καθένα ιδιοκτήτη διαμερίσματος ή ορόφου χωριστά, συνακόλουθα δε ο τελευταίος δεν έχει ατομικά το δικαίωμα να αξιώσει δικαστικά την παροχή λογοδοσίας από το διαχειριστή (ΕφΑθ 7426/05 Δνη 47. 47, ΕφΑθ 5784/01 Δνη 43. 836), ούτε έχει το δικαίωμα να αρνηθεί την πληρωμή της σχετικής δαπάνης, επικαλούμενος την άρνηση του διαχειριστή να του δώσει πληροφορίες (ΕφΑθ 5784/01, ΕφΑθ 3459/86 ΕΔΠ 1986. 135, Π. Μακρυγιάννης, Η λογοδοσία από τους διαχειριστές πολυκατοικίας, ΕΔΠ 1997.101, 165/2013 ΕφΛαρ). Αν μετά τη λήξη της θητείας του διαχειριστή δεν συνήλθε και πάλι η Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών και δεν εξελέγη νέος διαχειριστής, αλλά ο παλαιός διαχειριστής εξακολουθεί να ασκεί τη διαχείριση με την ανοχή και σιωπηρή συναίνεση και των άλλων συνιδιοκτητών, οι οποίοι δεν αντιλέγουν, τότε υπάρχει διαχειριστής «εν τοις πράγμασι», ο οποίος νόμιμα εκπροσωπεί τη συνιδιοκτησία (ΑΠ 907/2009 ΕΔΠολ 2010. 455).

Λένα Πολύζου

Δικηγόρος

Email: info@efotopoulou.gr