Υποχρέωση του εκμισθωτή να παραχωρήσει στον μισθωτή το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να διατηρεί αυτό στην άνω κατάσταση καθ’ όλη τη διάρκεια της σύμβασης. Συνδρομή κατά την παράδοση του μισθίου στον μισθωτή ή κατά τη διάρκεια της μίσθωσης πραγματικών ελαττωμάτων ή έλλειψης συμφωνημένων ιδιοτήτων που εμποδίζουν μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση. Ο μισθωτής δύναται να αρνηθεί την καταβολή του μισθώματος άλλως να αιτηθεί τη μείωση αυτού για τον χρόνο που αδυνατεί για τις άνω αιτίες να κάνει χρήση του μισθίου. Μέσα άμυνας του εναγόμενου εκμισθωτή
Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574, 575 και 576 του Α.Κ. προκύπτει, ότι ο εκμισθωτής υποχρεούται να παραχωρήσει στο μισθωτή το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να διατηρεί αυτό κατάλληλο για τη χρήση αυτή καθ` όλη τη διάρκεια της σύμβασης. Ο μισθωτής υποχρεούται, σε αντάλλαγμα, να καταβάλει στον εκμισθωτή το μίσθωμα που συμφωνήθηκε. Αν κατά το χρόνο παράδοσης του μισθίου στο μισθωτή αυτό έχει ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίσει ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση, ο μισθωτής έχει δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος. Το ίδιο ισχύει αν λείπει από το μίσθιο μια συμφωνημένη ιδιότητα ή αν έλειψε μια τέτοια ιδιότητα όσο διαρκεί η μίσθωση. Επομένως, αν υπό την ύπαρξη πραγματικού ελαττώματος ή την έλλειψη συνομολογημένης ιδιότητας του μισθίου εμποδίσθηκε ολικά η συμφωνημένη χρήση αυτού, ο μισθωτής έχει δικαίωμα, προβαλλόμενο και κατ` ένσταση, να μην καταβάλει το μίσθωμα και αν το προκατέβαλε, δικαιούται να αναζητήσει αυτό ως αχρεώστητο κατά το άρθρο 904 του Α.Κ. εφόσον εξαιτίας του πραγματικού ελαττώματος, αναιρείται η δυνατότητα να κάνει χρήση ελεύθερη και ανενόχλητη, κατά τους όρους της σύμβασης, με αποτέλεσμα να καθίσταται χωρίς περιεχόμενο το δικαίωμά του και να αναιρείται και η γενόμενη παράδοση της χρήσης του μισθίου (ΑΠ 1469/2013).
Στην περίπτωση αυτή ο εκμισθωτής εναγόμενος, μπορεί κατ’ ένσταση να προβάλει τον ισχυρισμό ότι ο μισθωτής κατά τη συνομολόγηση της σύμβασης γνώριζε το ελάττωμα ή την έλλειψη της συμφωνημένης ιδιότητας ή ότι παρέλαβε ανεπιφύλακτα το μίσθιο γνωρίζοντας το ελάττωμα ή την έλλειψη, γεγονός που αποκλείει την ευθύνη του για την ύπαρξη του ελαττώματος ή την έλλειψη της ιδιότητας (άρθρα 579 και 581 Α.Κ.) και επομένως ο μισθωτής δεν έχει τα δικαιώματα που απονέμονται σε αυτόν από τα άρθρα 576 έως 578 Α.Κ. (ΑΠ 774/2015).
Από τα παραπάνω προκύπτει, σε σχέση με την έννοια του πραγματικού ελαττώματος, ότι για τη συγκρότηση του ελαττώματος δεν αρκεί οποιαδήποτε δυσμενής κατάσταση της υλικής υπόστασης του μισθίου, αλλά απαιτείται κατάσταση τέτοια που επηρεάζει την προσφορότητα για λειτουργική χρήση αυτού. Τέτοιο πραγματικό ελάττωμα αποτελεί και η αδυναμία χρήσης του μισθίου, όπως συμφωνήθηκε, λόγω απαγόρευσης της χρήσης από δημόσια αρχή ή λόγω αδυναμίας χορήγησης της απαιτούμενης άδειας δημόσιας αρχής. Ως πραγματικό ελάττωμα θεωρείται και η παρεμπόδιση της χρήσης του μισθίου από μέτρα που επιβάλλονται από διοικητική αρχή ή από περιορισμούς δημοσίου δικαίου, εφόσον όμως στη συγκεκριμένη περίπτωση πράγματι εμποδίζεται η συμφωνημένη χρήση του μισθίου. Αντιθέτως, αν η χρήση δεν εμποδίζεται παρά την έλλειψη των νομίμων προϋποθέσεων δεν υπάρχει ελάττωμα (ΑΠ 912/2000). Αν το ελάττωμα του μισθίου είναι ασήμαντο και η εξαιτίας αυτού παρακώλυση της χρήσης επουσιώδης, κατά τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών (άρθρο 288 Α.Κ.) δεν πρέπει να ληφθεί υπόψη, δηλαδή δεν πρέπει να θεωρηθεί ως ελάττωμα, οπότε δεν χορηγούνται τα ως άνω δικαιώματα στο μισθωτή (ΑΠ 633/2003) [114/2022 ΕΦ ΑΝΑΤ. ΚΡΗΤΗΣ].
Ναταλία Κ. Νεραντζάκη, δικηγόρος
info@efotopoulou.gr