Υπομίσθωση στο πλαίσιο εμπορικής μισθώσεως
Κατά τα προβλεπόμενα στο άρθρο 11 παρ. 1 εδ. α΄ και παρ. 2 του Π.Δ. 34/1995 (Κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων), «1. Η ολική ή μερική παραχώρηση του μισθίου σε τρίτον δεν επιτρέπεται εκτός από αντίθετη συμφωνία των μερών… 2. Αν συναφθεί υπομίσθωση, παρά την απαγόρευση της προηγούμενης παραγράφου, ο ιδιοκτήτης ή ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση χωρίς να υποχρεούται να αποζημιώσει το μισθωτή»[1]. Η διάταξη αυτή καταλαμβάνει και τις εμπορικές μισθώσεις που συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του Ν. 4242/2014 που τροποποίησε το κωδικοποιημένο Π.Δ. 34/1995, ήτοι μετά την 28η/2/2014 (κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 13 παρ. 1 του εν λόγω νόμου).
Κατ’ εφαρμογή, λοιπόν, του άρθρου 11 παρ. 1 εδ. α΄ του Π.Δ. 34/1995, στο πλαίσιο συναφθείσας εμπορικής μισθώσεως απαγορεύεται στο μισθωτή να παραχωρήσει ολικώς ή μερικώς το μίσθιο σε οποιονδήποτε τρίτο, εφόσον δεν του έχει παρασχεθεί τέτοιο δικαίωμα κατόπιν προηγηθείσας συμφωνίας του με τον εκμισθωτή. Παρότι η εν λόγω διάταξη δεν αναφέρεται στην υπομίσθωση, παρέπεται ότι η απαγόρευση που εισάγει εκτείνεται και επ’ αυτής, ενόψει της διατυπώσεως της παρ. 2 του ανωτέρω άρθρου, εκ της οποίας προκύπτει σαφώς η βούληση του νομοθέτη να αποκλείσει τη δυνατότητα υπεκμισθώσεως επί εμπορικών μισθώσεων, αλλά και κατά λογική ερμηνεία της, αφού και υπό τις δύο αυτές νομικές έννοιες το μη επιθυμητό αποτέλεσμα παραμένει το ίδιο: η αποφυγή της παρουσίας στο μίσθιο προσώπων μη συνδεομένων με οποιονδήποτε συμβατικό δεσμό με τον εκμισθωτή[2]. Η διάταξη του άρθρου 11 του Π.Δ. 34/1995 περί απαγόρευσης της παραχώρησης της χρήσης του μισθίου είναι, ωστόσο, ενδοτικού δικαίου, όπερ σημαίνει ότι επιτρέπεται να συμφωνηθεί το αντίθετο από τα συμβαλλόμενα μέρη.
Η υπομίσθωση είναι νέα και αυτοτελής μισθωτική σύμβαση συναπτόμενη στο πλαίσιο της κύριας μισθωτικής – η οποία εξακολουθεί να λειτουργεί μεταξύ των αρχικά αντισυμβληθέντων[3] όπως είχε συνομολογηθεί και δεν αλλοιώνεται υποκειμενικά – χωρίς να έχει οποιαδήποτε επίδραση στις σχέσεις μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή/υπεκμισθωτή, του τελευταίου παραμένοντος υπευθύνου έναντι του πρώτου παρά την ύπαρξη υπομισθωτή στο μίσθιο[4]. Ο υπομισθωτής δεν υπεισέρχεται στην κύρια μίσθωση, έστω κι αν έχει συμφωνηθεί ότι θα ευθύνεται εις ολόκληρον με το μισθωτή για τις υποχρεώσεις του έναντι του εκμισθωτή. Το ύψος του υπομισθώματος συνομολογείται από τους συμβαλλομένους, ήτοι από το μισθωτή/υπεκμισθωτή και τον υπομισθωτή, ελεύθερα και ανεξάρτητα από τη διαμόρφωσή του στο πλαίσιο της κύριας μίσθωσης. Η καταβολή του μισθώματος στον εκμισθωτή απ’ ευθείας από τον υπομισθωτή (αντί του οφειλέτη μισθωτή) και η άνευ εναντιώσεως του εκμισθωτή είσπραξή του δεν αρκεί για να υποδηλώσει τη συναίνεσή του σε γενομένη μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσεως[5], καίτοι γίνεται δεκτό ότι εκ της ανοχής του τελευταίου μπορεί να συνάγεται η εκ μέρους του σιωπηρή αποδοχή της υπομισθώσεως[6]. Η υπομίσθωση ως σύμβαση παρεπόμενη της κύριας μίσθωσης δεν μπορεί να συμφωνηθεί με διάρκεια μεγαλύτερη εκείνης, ενώ απαιτείται πάντα για το κύρος της η συναίνεση του εκμισθωτή[7]. Αν η κύρια μίσθωση είναι άκυρη, η υπομίσθωση δεν μπορεί να προβληθεί έναντι του εκμισθωτή, έστω και αν έχει συναφθεί εγκύρως, λόγω του παρεπόμενου χαρακτήρα της[8]. Επί υπάρξεως συμφωνίας μεταξύ εκμισθωτή και υπομισθωτή να καταβάλλεται το υπομίσθωμα από το δεύτερο απευθείας στον πρώτο, μπορεί να εκδοθεί νομίμως κατ’ αυτού διαταγή πληρωμής[9].
Η εμπορική μίσθωση υπάγεται στο προστατευτικό καθεστώς του Π.Δ. 34/1995, μόνο όταν συνάπτεται για να ασκηθεί στο μίσθιο προστατευόμενη δραστηριότητα εκ των προβλεπομένων στο εν λόγω Π.Δ.[10]. Εντούτοις, η προστασία αυτή καταλαμβάνει τις υπομισθώσεις μόνο έναντι των υπεκμισθωτών, και όχι των εκμισθωτών, έναντι των οποίων ο υπομισθωτής δεν απολαύει προστασίας αφού δε συνδέεται συμβατικώς μαζί τους[11]. Συνακόλουθα, εάν λήξει καθ’ οιονδήποτε τρόπο η μίσθωση, ο εκμισθωτής δικαιούται να απαιτήσει την απόδοση της χρήσεως του μισθίου τόσο από το μισθωτή όσο και από τον υπομισθωτή[12], έστω και αν η μίσθωση απολαμβάνει την προστασία του Π.Δ. 24/1995[13]. Συνελόντι ειπείν, η λύση της μισθώσεως συνεπάγεται και τη λύση της γενομένης υφ’ οιανδήποτε μορφή παραχωρήσεως της χρήσης του μισθίου σε τρίτον[14].
Ακόμη, από τη διατύπωση της παρ. 2 του προρρηθέντος άρθρου 11, και κατά λογική ερμηνεία της, συνάγεται ότι ο νομοθέτης έχει εκφρασθεί αδικαιολογήτως στενά, ορίζοντας ότι παρέχεται δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης άνευ αποζημιώσεως του μισθωτή, αν αυτός έχει προβεί σε υπεκμίσθωση παρά την απαγόρευση της παρ. 1 του εν λόγω άρθρου που αναφέρεται γενικότερα στην ολική ή μερική παραχώρηση της χρήσης του μισθίου[15]. Εφόσον υπάρχει η σύνδεση αυτών των δύο παραγράφων παρέπεται ότι ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα καταγγελίας, όχι μόνον επί απαγορευμένης υπεκμισθώσεως, αλλά και επί κάθε απαγορευμένης παραχωρήσεως του μισθίου, και δη άνευ των διατυπώσεων του άρθρου 594 ΑΚ[16]. Δικαίωμα καταγγελίας δεν υφίσταται αν η γενομένη παραχώρηση χρήσεως του μισθίου είχε επιτραπεί στο μισθωτή δια συμφωνίας του με τον εκμισθωτή είτε κατά τη σύναψη της μίσθωσης είτε και αργότερα, ρητώς ή σιωπηρώς. Το αυτό ισχύει και αν ο εκμισθωτής είχε συγκατατεθεί στην παραχώρηση εγκρίνοντάς την εκ των υστέρων[17]. Η συγκατάθεση του εκμισθωτή αποδεικνύεται και με μάρτυρες, έστω και αν είχε ορισθεί ότι τα συμφωνηθέντα θα μπορούσαν να αποδειχθούν μόνο εξ εγγράφων[18], δεδομένου ότι η μισθωτική συμφωνία μπορεί να τροποποιείται και προφορικώς, οπότε η απόδειξη χωρεί με κάθε μέσο[19]. Ο εκμισθωτής που έχει ανεχθεί τη γνωστή του παραχώρηση χρήσεως του μισθίου, παρά την απαγόρευσή της εκ της μισθωτικής συμβάσεως, τεκμαίρεται ότι την απεδέχθη σιωπηρώς, οπότε στερείται του δικαιώματος καταγγελίας εκ της ανωτέρω αιτίας[20].
Εμμανουέλα Μανωλιδάκη, δικηγόρος
[1] Βλ. Β. Τσούμα, Το Δίκαιο των Εμπορικών Μισθώσεων, Μετά τη θέση σε ισχύ των Ν. 4242/2014 & 4335/2015, Νομική Βιβλιοθήκη, 2017, σελ. 123 επ. και Γ. Εμμ. Αρχανιωτάκη, Η επαγγελματική μίσθωση, Τόμος Ι, Στοιχεία, κατάρτιση και μεταβολές κατά τη λειτουργία της σύμβασης, Εκδόσεις Σάκκουλα Αθήνα-Θεσσαλονίκη, 2002, σελ. 309 επ. και 367 επ..
[2] Βλ. ΕφΠατρ 245/1989, ΑχΝ 1990, σελ. 201, ΕφΑθ 7134/1985, ΝοΒ 34, σελ. 233, ΑΠ 214/1975, ΝοΒ 23, σελ. 1039. Άλλωστε, όπως παρατηρείται από τον Γ. Εμμ. Αρχανιωτάκη, όπ.π., σελ. 312-313, η από το μισθωτή παραχώρηση της χρήσης του μισθίου, ως υποσχετική και ενοχική σύμβαση, είναι αιτιώδης. Ειδικότερα, η ανάληψη της υποχρέωσης προς παράδοση της χρήσης του μισθίου στον παραχωρησιούχο μπορεί να γίνεται είτε έναντι ανταλλάγματος (causa credendi) είτε χωρίς αντάλλαγμα (causa donandi). Στην πρώτη περίπτωση, η σύμβαση είναι αμφοτεροβαρής, στη δεύτερη ετεροβαρής. Πρόκειται, επομένως, για τη σύμβαση της υπομίσθωσης και για τη σύμβαση του χρησιδανείου (810 ΑΚ), αντιστοίχως, ενόψει του ότι και των συμβάσεων αυτών το αντικείμενο συνίσταται στην παραχώρηση της χρήσης του πράγματος. Κατά συνέπεια, η κατά τα άρθρα 593 ΑΚ και 11 παρ. 1 Π.Δ. 34/1995, παραχώρηση της χρήσης αποτελεί την έννοια γένους (ή, κατ’ άλλη διατύπωση, την υπερκείμενη έννοια) και η υπομίσθωση ένα από τα περισσότερα είδη της.
[3] Βλ. ΑΠ 1052/2011, ΔΕΕ 2012, σελ. 67.
[4] Βλ. ΕφΔωδ 171/1998, Αρχ 1999, ελ. 253, ΕφΘεσσ 29/1993, ΕλλΔνη 34, σελ. 1158, ΟλΑΠ 155/1987, ΕλλΔνη 29, σελ. 482.
[5] Βλ. ΑΠ 1957/2006, ΔΕΕ 2007, σελ. 1216.
[6] Βλ. ΕφΑθ 2337/1992, ΑρχΝ 1993, σελ. 140.
[7] Βλ. ΑΠ 1226/2012, ΧρΙΔ 2013, σελ. 123, ΕφΑθ 720/2012, ΕλλΔνη 2013, σελ. 1063, ΟλΑΠ 14/1992, ΝοΒ 41, σελ. 75.
[8] Βλ. ΑΠ 306/2014, ΧρΙΔ 2014, σελ. 512.
[9] Βλ. ΜονΠρΠειρ 2089/2012, ΕλλΔνη 2012, σελ. 859.
[10] Η χρήση αυτή μπορεί να είναι όμοια με τη συμφωνημένη στην κύρια μίσθωση, δεν αποκλείεται όμως να συνομολογηθεί και διαφορετική. Ωστόσο, η άσκηση της διαφορετικής χρήσης από τον υπομισθωτή, χωρίς τη συναίνεση (ή έστω την έγκριση) του εκμισθωτή, θα συνιστά κακή χρήση του μισθίου κατά την 594 ΑΚ ή και κατά την ειδική συμφωνία εκμισθωτή και μισθωτή, και θα παρέχει στον πρώτο δικαίωμα καταγγελίας της κύριας μίσθωσης.
[11] Βλ. ΑΠ 612/2006, ΕλλΔνη 49, σελ. 1059.
[12] Βλ. ΑΠ 306/2014, ΧρΙΔ 2014, σελ. 512, ΕφΑθ 3568/2012, ΕλλΔνη 2013, σελ. 478, ΑΠ 1442/1992, ΕλλΔνη 35, σελ. 417. Η εκδιδόμενη κατά του μισθωτή απόφαση αποδόσεως της χρήσης του μισθίου κατά το νόμο (616 ΚΠολΔ) εκτελείται και κατά του υπομισθωτή, έστω κι αν ο εκμισθωτής είχε συναινέσει στην υπομίσθωση. Βλ. ΑΠ 15/1990, ΕλλΔνη 31, σελ. 1249, ΑΠ 908/1988, ΕλλΔνη 31, σελ. 1244.
[13] Βλ. ΕφΑθ 5343/2010, ΕΔΠ 2010, σελ. 377, ΕφΑθ 8969/2003, ΕλλΔνη 45, σελ. 894, ΑΠ 1296/1996, ΕλλΔνη 1997, σελ. 610, ΟλΑΠ 14/1992, ΝοΒ 41, σελ. 75.
[14] Βλ. ΕφΘεσσ 2209/2000, Αρμ 2002, σελ. 48 με παρατ. Παπαγιάννη.
[15] Βλ. ΑΠ 90/1987, ΑρχΝ 38, σελ. 708, ΑΠ 814/1986, ΝοΒ 35, σελ. 748, ΑΠ 1879/1985, ΝοΒ 34, σελ. 1596.
[16] Βλ. ΑΠ 286/1992, ΕλλΔνη 1993, σελ. 1083, ΑΠ 110/1992, ΝοΒ 41, σελ. 462, ΑΠ 901/1991, ΝοΒ 41, σελ. 267, ΑΠ 1613/1990, ΕλλΔνη 1991, σελ. 1249, ΕφΠατρ 872/1991, ΑρχΝ 1992, σελ. 367, ΕφΠατρ 87/1990, ΑχΝομ 1991, σελ. 96, ΕφΑθ 3579/1989, ΕΔΠ 1992, σελ. 290, ΑΠ 794/1987, ΕΕΝ 1988, σελ. 340, ΑΠ 800/1986, ΕΕΝ 1987, σελ. 210, ΟλΑΠ 1334/1985, ΕΔΠ 1985, σελ. 220,
[17] Βλ. ΜονΠρΚαρδ 173/1989, ΑρχΝ 1993, σελ. 267, ΑΠ 674/1986, ΝοΒ 35, σελ. 722.
[18] Βλ. ΑΠ 674/1986, ΝοΒ 35, σελ. 722.
[19] Βλ. ΜΠΑ 9717/1991, ΑρχΝ 1993, σελ. 266, ΑΠ 1212/1980, ΝοΒ 29, σελ. 547, ΑΠ 908/1978, ΝοΒ 27, σελ. 738.
[20] Βλ. ΕφΑθ 2337/1992, ΑρχΝ 1993, σελ. 140.