Κατάληψη κοινοχρήστων πραγμάτων. Προστασία συνιδιοκτήτη του δικαιώματός του για σύγχρηση των κοινοχρήστων μερών – Νομολογία
Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ, 1, 2 παρ. 1, 3 παρ. 1, 5 και 13 του ν. 3743/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ με το άρθρο 54 του Εισ.ΝΑΚ, συνάγεται, ότι επί οριζοντίου ιδιοκτησίας ιδρύεται κυρίως μεν χωριστή (διηρημένη) κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα ορόφου, παρεπομένως δε αδιαίρετη αναγκαστική συγκυριότητα όλων των κυρίων των αυτοτελών ιδιοκτησιών που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ’ ανάλογη μερίδα, στα μέρη του όλου ακινήτου, τα οποία χρησιμεύουν σε κοινή από όλους τους οροφοκτήτες χρήση[(άρθρο 2 παρ. 1 ν. 3741/1929) ΑΠ 1133/2011 «ΝΟΜΟΣ»]. Κριτήριο για τον χαρακτηρισμό πράγματος ως κοινοχρήστου και κοινοκτήτου, είναι ο κατά την φύση του προορισμός για την εξυπηρέτηση των συνιδιοκτητών με την από αυτούς κοινή χρήση. Τα δε κοινόχρηστα και κοινόκτητα πράγματα οικοδομής, επί της οποίας έχει συσταθεί οριζόντιος ιδιοκτησία, είναι ανεπίδεκτα νομής χρησικτησίας, αφού έχουν τον χαρακτήρα των συστατικών, κατά την έννοια των διατάξεων των άρθρων 953 και 954 του ΑΚ, της όλης οικοδομής, επί των οποίων απαγορεύεται η σύσταση χωριστών εμπραγμάτων δικαιωμάτων. Εξ` άλλου, στο άρθρο 1001 εδ. α` ΑΚ ορίζεται, ότι η κυριότητα επί ακινήτου εκτείνεται, εφ` όσον ο νόμος δεν ορίζει διαφορετικά, στον χώρο επάνω και κάτω από το έδαφος. Μεταξύ των κοινοκτήτων πραγμάτων της οικοδομής αναμφισβητήτως περιλαμβάνεται και το δώμα αυτής(ΑΠ 1611/1985 ΕΕΝ 53. 638, ΑΠ 418/1977 ΝοΒ 26.24, ΕφΑθ 7821/1993 «ΝΟΜΟΣ» καθώς και το κλιμακοστάσιο (ΑΠ 1250/2011 «ΝΟΜΟΣ», 47/2014 ΕΦ ΠΕΙΡ). Έχει κριθεί άλλωστε ότι αν ελλείπει ειδική πρόβλεψη των οροφοκτητών, ως κοινά μέρη της οικοδομής τους θεωρούνται μεταξύ άλλων το έδαφος, το οικόπεδο, το δώμα και ο,τι άλλο προορίζεται από τη φύση του για την εξυπηρέτηση της συνιδιοκτησίας (ΑΠ 1168/2003 ΕΕΝ 2004, 276). Κτίσματα στο κοινό δώμα πολυκατοικίας δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας, αλλά υπάγονται στους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους της (ΕφΑθ 3135/2006 ΕλλΔνη 2008, 603). Κλιμακοστάσιο της οικοδομής που οδηγεί στο δώμα, το οποίο δεν αναφέρεται στη συστατική πράξη της οροφοκτησίας, θεωρείται εν ελλείψει κανονισμού ρυθμίζοντος τη χρήση του ως κοινόχρηστος χώρος, αφού προορίζεται να εξυπηρετεί την πρόσβαση στο κοινόχρηστο δώμα. Επομένως, αποκλείεται η απαγόρευση εκ μέρους ενός των συνιδιοκτητών της συγχρήσεως της σκάλας από τους λοιπούς (ΕφΘεσσ 8/2000 Αρμ 2001, 654).
Μεταξύ των κοινών πραγμάτων τα οποία δικαιούται να χρησιμοποιεί ο ιδιοκτήτης ορόφων ή διαμερίσματος, περιλαμβάνεται το δώμα και κάθε προσθήκη που έγινε τυχόν από κάποιον των συγκυρίων δι’ ανεγέρσεως δωματίου ή διαμερίσματος, καθώς επίσης και η εξωτερική σκάλα που κατασκευάσθηκε επί του κοινού εδάφους και οδηγεί στο δώμα, εφ` όσον αυτή δεν εξυπηρετεί αποκλειστικώς τους υπέρ το ισόγειο ορόφους, αλλά προορίζεται και για την εξυπηρέτηση του κοινοχρήστου δώματος, χρησιμεύοντας έτσι για την κοινή χρήση όλων των συγκυρίων, μεταξύ των οποίων είναι και ο ιδιοκτήτης του ισογείου, είναι αδιάφορο δε πότε και από ποιόν ή με δαπάνες ποίου από αυτούς συμφωνούντων ή όχι κατασκευάσθηκε η σκάλα (Μ. Καλλιμόπουλος στην ΕρμΑΚ άρθρ. 1117 αριθμ. 43, ΑΠ 264/1968 ΕΕΝ ΛΕ 557, 7897/1988 ΕΦ ΑΘ).
Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 786, 787, 792 παρ. 2 και 762 του ΑΚ, που έχουν εφαρμογή και στην συγκυριότητα (άρθρο 1113 ΑΚ), προκύπτει ότι, σε περίπτωση που ένας από τους κοινωνούς κάνει αποκλειστική χρήση του κοινού πράγματος, οι υπόλοιποι κοινωνοί, άσχετα αν είχαν προβάλει ή όχι αξιώσεις για σύγχρηση αυτού, δικαιούνται να απαιτήσουν από τον κοινωνό που έκανε αποκλειστική χρήση να τους αποδώσει την ωφέλεια που αποκόμισε από τη χρήση αυτή και (που) αναλογεί στη μερίδα τους. Η αποδοτέα αυτή ωφέλεια ισοδυναμεί με τη μισθωτική αξία που είχαν κατά το χρόνο αποκλειστικής χρήσης του κοινού οι μερίδες των κοινωνών που δεν έκαναν χρήση αυτού και δεν αποτελεί μίσθωμα, αλλά νόμιμη οφειλή που απορρέει από τις παραπάνω διατάξεις (βλ. ΑΠ 554/98 Ελλ.Δ/νη 391917 ΑΠ 46/94 Ελλ.Δνη 37134, Εφ.Αθ. 1303/1998 Ελλ.Δνη 39649). Επίσης η αυθαίρετη στέρηση του δικαιώματος χρήσης του κοινού από άλλον κοινωνό συνιστά παράνομη παρεμπόδιση άσκησης του σχετικού δικαιώματος και παρέχει στον κοινωνό που στερήθηκε τη χρήση (εκτός από την αγωγή για παράλειψη) δικαίωμα αδικοπρακτικής αποζημίωσης κατά τις διατάξεις των άρθρων 914 επ. του ΑΚ, η οποία αποζημίωση, όταν πρόκειται για αστικό ακίνητο, συνίσταται στο μίσθωμα που αναλογεί στη μερίδα αυτού και που θα αποκόμιζε ο ίδιος με πιθανότητα κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων από τη συνεκμετάλλευση του κοινού ακινήτου (ΑΠ 163/94 Ελλ.Δνη 36174, Εφ. Πειρ. 1326/96 Ελλ.Δνη 38910, 253/2002 ΕΦ ΠΕΙΡ). Εξάλλου από τις διατάξεις των άρθρων 786, 787, 961 και 962 ΑΚ προκύπτει ότι, σε περίπτωση αποκλειστικής χρήσης του κοινού πράγματος από τον ένα των κοινωνών, δικαιούνται οι άλλοι, και αν ακόμη δεν πρόβαλαν αξίωση για σύγχρηση, να απαιτήσουν από εκείνον που έκανε αποκλειστική χρήση ανάλογη μερίδα από το όφελος το οποίο αποκόμισε από αυτήν την αιτία και συνίσταται στην αξία χρήσης του κοινού. Η εκ μέρους του κοινωνού αυθαίρετη επέμβαση στο κοινό πράγμα, που υπερβαίνει τα όρια της επιτρεπόμενης κατά το άρθρο 787 ΑΚ σύγχρησης, συνιστά πράξη παράνομη και, επομένως, αν από αυτήν προκαλείται ζημία, γεννάται αξίωση των λοιπών κοινωνών προς αποζημίωση. Ειδικότερα, σε περίπτωση κατά την οποία κάποιος κοινωνός αποστερεί τον άλλο παράνομα από τη χρήση του κοινού και την απόλαυση των, από αυτό ωφελειών, όπως, όταν αυθαιρέτως αποβάλλει το συγκοινωνό από το κοινό, ο κοινωνός αυτός, που κάνει με τον τρόπο αυτόν αποκλειστική χρήση του πράγματος, με αντιποίηση της επ` αυτού εξουσίας των άλλων κοινωνών, υποχρεούται, σύμφωνα με τα άρθρα 297, 298, 914 ΑΚ, να αποζημιώσει τον βλαπτόμενο από την παραπάνω πράξη του κοινωνού λόγω αδικοπραξίας, η αποζημίωση δε αυτή περιλαμβάνει την αποκατάσταση της θετικής και αποθετικής ζημίας του βλαπτόμενου (ΑΠ 231/2004, ΑΠ 74/2004, ΑΠ 440/2002 δημ/ση ΕφΑθ 6150/2010 ΑΠ381/2009 ).
Καθένας από τους διαμερισματούχους έχει όλα τα δικαιώματα που ανήκουν στον κύριο, εφόσον όμως η άσκηση αυτών δεν παραβλάπτει τη χρήση των άλλων ιδιοκτητών ή δεν μειώνει την ασφάλεια αυτών ή του οικοδομήματος. Έτσι δικαιούται σε απόλυτη χρήση του διαμερίσματος του και των κοινών πραγμάτων και μπορεί να επιχειρήσει μεταβολές ή προσθήκες στο αδιαιρέτως κοινά μέρη του οικοδομήματος, καθώς και να προβαίνει στην επισκευή ή ανανέωση αυτών, υπό τον όρο να μη βλάπτει τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών, να μη μεταβάλλει το συνήθη προορισμό αυτών και να μη παραβλέπει τη χρήση των άλλων ιδιοκτητών και την ασφάλεια αυτών ή του οικοδομήματος (ΑΠ 984/2010, 333/2016 ΕΦ ΠΕΙΡ). Έτσι κάθε ιδιοκτήτης δικαιούται στην απόλυτη χρήση των κοινών πραγμάτων, σε περίπτωση δε που προσβάλλεται στη χρήση αυτή δικαιούται να ζητήσει την άρση της προσβολής και την παράλειψη αυτής στο μέλλον (ΑΠ 1103/2012, ΑΠ 891/2010, ΑΠ 40/2007, 333/2016 ΕΦ ΠΕΙΡ).Όταν ο συγκύριος υποστεί προσβολή στα δικαιώματα πού απορρέουν από την αναγκαστική συγκυριότητα στα κοινά μέρη από άλλο συγκύριο, μπορεί να ζητήσει την άρση της προσβολής και την παράλειψή της στο μέλλον (19/2018 ΜΠΡ ΡΟΔΟΥ).
Στην υπόθεση που κρίθηκε με την υπ’ αριθ. 47/2014 απόφαση του Εφετείου Πειραιώς, ο ενάγων ισχυρίστηκε ότι ο εναγόμενος ανήγειρε στο δώμα πάνω από το δεύτερο όροφο διαμέρισμα και περαιτέρω έκλεισε την είσοδο του κλιμακοστασίου που οδηγούσε στο δώμα (ταράτσα) και ότι ο εναγόμενος, χρησιμοποιώντας ο ίδιος αποκλειστικά τους παραπάνω χώρους, δηλαδή το δώμα και το κλιμακοστάσιο, προσέβαλλε το δικαίωμά (του ενάγοντος) της αναγκαστικής συγκυριότητας επί των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων αυτών χώρων, με αποτέλεσμα να στερείται της ελεύθερης σύγχρησης αυτών. Ζήτησε δε ο ενάγων, να αναγνωρισθεί ότι αυτός είναι συγκύριος κατά τα αναφερόμενο ποσοστό συγκυριότητας εξ` αδιαιρέτου του δώματος και του κλιμακοστασίουκαινα υποχρεωθεί ο εναγόμενος και κάθε τρίτος που έλκει από αυτούς δικαίωμα σε απόδοση της χρήσης τους κατά το ως άνω ιδανικό του μερίδιο. Το Πρωτοβάθμιο Δικαστήριο με την προσβαλλόμενη απόφασή του δέχθηκε την αγωγή ως ουσιαστικά βάσιμη, και αναγνώρισε ότι ο ενάγων είναι συγκύριος του δώματος, λόγω της ιδιότητας αυτού ως κοινόχρηστου πράγματος, και διέταξε την επαναφορά των πραγμάτων στη προτέρα κατάσταση.Κατόπιν άσκησης έφεσης από τον εναγόμενο, το Εφετείο Πειραιώς δέχτηκε ότιο εναγόμενος με τις παραπάνω ενέργειες, δηλαδή την ανοικοδόμηση του κτίσματος και την απόφραξη του κλιμακοστασίου, στέρησε από τον ενάγοντα τη δυνατότητα να κάνει (συγ)χρηση του δώματος και του κλιμακοστασίου που οδηγεί σ’ αυτό (δώμα) και ότι το Πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, που κατέληξε στο ίδιο συμπέρασμα, ορθώς ερμήνευσε και εφάρμοσε το νόμο και εκτίμησε προσηκόντως και ορθώς τα πραγματικά περιστατικά και τις αποδείξεις. Συνεπώς, βάσει των ανωτέρω, απέρριψε τους λόγους έφεσης ως αβάσιμους από ουσιαστική άποψη και κατ’ επέκταση απέρριψε και την έφεση στο σύνολό της.
Στην υπόθεση που κρίθηκε με την υπ’ αριθ. 1362/2010 απόφαση του Αρείου Πάγου αναφέρεται ότι ως προς τους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής που διέπεται από το Ν. 3741/1929 εφαρμόζονται οι περί κοινωνίας διατάξεις των αριθ. 786, 787 ΑΚ, σύμφωνα με τις οποίες ο κοινωνός που κάνει αποκλειστική χρήση του κοινού πράγματος, υποχρεούται σε αποζημίωση των λοιπών κοινωνών. Οι ενάγοντες-νυν αναιρεσίβλητοι ισχυρίζονταν ότι οι εναγόμενοι, ιδιοκτήτες διηρεμένων ιδιοκτησιών στην ίδια πολυόροφη οικοδομή, κατέλαβαν παράνομα και απέκλεισαν από τη χρήση, τους κοινοχρήστους χώρους της πυλωτής, με την κατασκευή τοίχων, (οι δύο πρώτοι εναγόμενοι) και την ταράτσα και τη βεράντα του δώματος, με την κατασκευή κιγκλιδωμάτων, (η τρίτη των εναγομένων) και ζητούσαν να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι να αποδώσουν στους ενάγοντες την κοινή χρήση των προαναφερθέντων χώρων, με καθαίρεση την αντιστοίχων κατασκευών και να υποχρεωθούν να καταβάλουν στους ενάγοντες αποζημίωση χρήσεως, ίση με την μισθωτική αξία των κοινοχρήστων χώρων, των οποίων έκαναν αποκλειστική χρήση.Το Εφετείο, με την αναιρεσιβαλλόμενη απόφασή του, σχετικά με το αίτημα των εναγόντων για επιδίκαση αποζημίωσης για το χώρο της πυλωτής, της οποίας έκανε αποκλειστική χρήση ο πρώτος των εναγομένων-νυν αναιρεσειόντων, δέχθηκε κατά την ανέλεγκτη κρίση του, ότι ο πρώτος εναγόμενος, χωρίς να συναινέσουν προς τούτο οι λοιποί συνιδιοκτήτες, δηλαδή οι δεύτερος και τρίτη των εναγόντων, καθώς και ο δικαιοπάροχος του πρώτου των εναγόντων, ανήγειρε τοίχους μεταξύ των υποστυλωμάτων του ισογείου της οικοδομής, με αποτέλεσμα ο χώρος που παρέμεινε για τη στάθμευση των οχημάτων να μην είναι προσβάσιμος από άλλους συνιδιοκτήτες, ενώ είχαν τέτοιο δικαίωμα και να αποτελέσει αυθαίρετα διηρημένη ιδιοκτησία, δεδομένου ότι η θύρα που τοποθετήθηκε κλειδώνεται από τον πρώτο εναγόμενο, ο οποίος μόνον έχει κλειδιά. Ότι ο χώρος της πυλωτής επαρκεί για τη στάθμευση τεσσάρων (4) αυτοκινήτων και ότι η μισθωτική αξία κάθε μιας θέσης ανερχόταν σε εβδομήντα (70) μηνιαίως, κατά την πενταετία πριν από την υποβολή της κρινόμενης αγωγής. Και υπό τις παραδοχές αυτές το Εφετείο έκρινε ότι πρέπει να γίνει δεκτό το ως άνω αίτημα των εναγόντων και να επιδικασθεί σε αυτούς αποζημίωση, για την αποκλειστική χρήση του κοινοχρήστου χώρου της πυλωτής μόνον από τον πρώτο εναγόμενο.Ο Άρειος Πάγος δε, έκρινε ότι ορθώς έκρινε το Εφετείο και ορθώς εφήρμοσε τις ως άνω διατάξεις των άρθ. 786, 787 ΑΚ.
Στην υπόθεση που κρίθηκε με την υπ’ αριθ. 19/2018 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ρόδου, κρίθηκε ότι όταν ο συγκύριος υποστεί προσβολή στα δικαιώματα πού απορρέουν από την αναγκαστική συγκυριότητα στα κοινά μέρη από άλλο συγκύριο, μπορεί να ζητήσει την άρση της προσβολής και την παράλειψή της στο μέλλον. Στην εν λόγω υπόθεση οι ενάγοντες ισχυρίστηκαν ότιοι εναγόμενοι προέβησαν στην ανέγερση των αναφερόμενων στην αγωγή αυθαίρετων κατασκευών σε κοινόκτητο και κοινόχρηστο χώρο κατά παράβαση της πράξης σύστασης οροφοκτησίας και του κανονισμού, παρακωλύοντας με τις παραπάνω παράνομες ενέργειες τους τη σύγχρηση και την πρόσβαση στους κοινόχρηστους χώρους. Ζήτησαν δε να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι σε άρση της προσβολής του δικαιώματος σύγχρησης του κοινόχρηστου χώρου και σε παράλειψη της ανωτέρω προσβολής στο μέλλον, με απειλή προσωπικής κράτησης και χρηματική ποινή σε βάρος τους για κάθε παράβαση της απόφασης. Το ως άνω Δικαστήριο δέχτηκε την αγωγή υποχρεώνοντας τους εναγομένους να άρουν την προσβολή, ενώ απείλησε και χρηματική ποινή χιλίων (1.000) ευρώ εις έκαστο των εναγομένων και προσωπική κράτηση δέκα (10) ημερών για κάθε παράβαση της απόφασης.
Η συνιδιοκτησία μπορεί να ζητήσει με αγωγή της κατά του καταλαβόντος τμήμα τους δώματος κυρίου ορόφου διαμερίσματος επ’ αυτού την αναγνώριση της συγκυριότητάς της στο επίδικο, κατά την καταληφθείσα αυθαιρέτως με επέκταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας του εναγομένου κοινόχρηστη επιφάνεια του και την επιδίκαση υπέρ αυτής αποζημιώσεως χρήσεως του παρανόμως καταληφθέντος χώρου, ίση με τα μισθώματα που θα εισέπρατταν οι συνιδιοκτήτες αν τον είχαν εκμισθώσει για όσο χρόνο είχε διαρκέσει η κατάληψή του (ΜΠρωτΑθ 598/1995 ΕΔΠ 1996, 241).
Λένα Πολύζου
Δικηγόρος
Email: info@efotopoulou.gr