Κατάρτιση κανονισμού πολυκατοικίας από το Δικαστήριο:  για τη σύσταση νέων δικαιωμάτων ή υποχρεώσεων μεταξύ των συνιδιοκτητών απαιτείται ομοφωνία αυτών. Διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου. Η σύμπραξη όλων για τη συμφωνία με την οποία περιορίζεται η χρήση κοινόκτητου από το σύνολο των συνιδιοκτητών προς όφελος ορισμένου ή ορισμένων απ’ αυτούς είναι αναγκαία, διότι θίγεται το σχετικό δικαίωμα χρήσης των λοιπών συνιδιοκτητών

Αίτημα της σχετικής αγωγής είναι ο προσδιορισμός από το δικαστήριο του περιεχομένου του υπό κατάρτιση κανονισμού, με βάση το σχέδιο που κατέθεσε σε συμβολαιογράφο η πλειοψηφία των συνιδιοκτητών (ΕφΘεσσαλ 2268/2005 ό.π.). Σε ό,τι, όμως, αφορά τον ίδιο τον κανονισμό πρέπει να γίνει διάκριση ανάμεσα: α) στις «σχέσεις» που συνιστούν το περιεχόμενο αυτού, δηλαδή στα αμοιβαία δικαιώματα και υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών που απορρέουν από την οργάνωση και λειτουργία της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας και β) τη «ρύθμιση» στην οποία αυτές υποβάλλονται. Από τις πιο πάνω διατάξεις, σε συνδυασμό με εκείνες του ν. 3741/1929 προκύπτει ότι η πλειοψηφία του 60% μπορεί να ζητήσει τη σύσταση κανονισμού προς ρύθμιση υφισταμένων εκ της συνιδιοκτησίας σχέσεων και όχι τη σύσταση δικαιωμάτων και υποχρεώσεων, για τα οποία απαιτείται η κοινή συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών. Αλλά και το δικαστήριο, πέραν του ελέγχου της νομιμότητας, δεν έχει εξουσία να περιορίσει ή να διευρύνει τις «σχέσεις» που προτείνει η πλειοψηφία των συνιδιοκτητών ως περιεχόμενο του υπό κατάρτιση κανονισμού, γιατί τότε αυτός θα έχανε τον δικαιοπρακτικό του χαρακτήρα (ΕφΘεσσαλ 2268/2005 ό.π.). Δεν ισχύει, όμως, το ίδιο και για την προτεινόμενη από την πλειοψηφία «ρύθμιση» των σχέσεων αυτών, την οποία το δικαστήριο μπορεί, ενίοτε μάλιστα υποχρεούται, να τροποποιήσει, όπως όταν κρίνει ότι αυτή δεν είναι επωφελής για όλους τους συνιδιοκτήτες ή αντίκειται σε κανόνες δικαίου δημόσιας τάξης. Αυτό ορίζεται ρητά στη διάταξη του άρθρου 6 § 1 του ν. 1562/1985, κατά την οποία «το δικαστήριο, αν δεχθεί την αγωγή επιτρέπει στους κατά την κρίση του πιο κατάλληλους από τους διαδίκους συγκύριους να καταρτίσουν τον κανονισμό, σύμφωνα με το κατατεθειμένο σχέδιο και έγγραφα, που αναφέρονται στις §§ 1 και 4 του άρθρου 4, όπως αυτά τυχόν τροποποιήθηκαν με τις διατάξεις της απόφασης» (ΑΠ 596/2000 ΝοΒ 49.1009 και ΕφΘεσσαλ 2268/2005 ό.π.).

Περαιτέρω, από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002 και 1017 ΑΚ, 2 § 1, 4 § 1, 5 § 1 εδ. α’ και 13 του ν. 3741/1929 περί της ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους, που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ, κατά το άρθρο 54 ΕισΝΑΚ, προκύπτει ότι οι ιδιοκτήτες οριζόντιων ιδιοκτησιών οικοδομής έχουν αναγκαστική συγκυριότητα και δικαίωμα συμμετοχής στη χρήση σε όλα τα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής και μπορούν με ομόφωνη απόφασή τους, που πρέπει να καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγράφει, να ρυθμίσουν κατά διάφορο τρόπο το δικαίωμα χρήσης καθενός στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη και ειδικότερα να συμφωνήσουν ότι κάποιος από τους ιδιοκτήτες έχει δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης στα μέρη αυτά. Οι συμφωνίες, με τις οποίες κανονίζονται κατά διαφορετικό τρόπο τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών οριζοντίων ιδιοκτησιών στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα πράγματα, δημιουργούν περιορισμούς της αναγκαστικής συγκυριότητας επί των πραγμάτων αυτών, από την οποία και απορρέει το δικαίωμα συμμετοχής στη χρήση τους. Οι κατ’ αυτό τον τρόπο δημιουργούμενοι περιορισμοί, σύμφωνα με το άρθρο 13 § 3 του ν. 3741/1929 «φέρουν χαρακτήρα δουλείας». Οι περιορισμοί, όμως, αυτοί δεν είναι δουλείες, κατά την έννοια των άρθρων 1118 επ. 1142 επ. και 1188 επ. ΑΚ, αλλά φέρουν το χαρακτήρα δουλείας, υπό την έννοια και μόνο ότι δεσμεύουν τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των ιδιοκτητών των οριζοντίων ιδιοκτησιών που τους συνομολόγησαν και αντιτάσσονται κατά τρίτων (ΑΠ 329/1996 ΕΔΠολ 1996.203). Η σύμπραξη όλων για την – κατά τα άνω – συμφωνία με την οποία περιορίζεται η χρήση κοινόκτητου από το σύνολο των συνιδιοκτητών προς όφελος ορισμένου ή ορισμένων απ’ αυτούς είναι αναγκαία, διότι όλων των λοιπών θίγεται το σχετικό δικαίωμα χρήσης. Δεν συμβαίνει, όμως, το ίδιο και συνεπώς δεν είναι απαραίτητη η σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών όταν θεσπίζεται περιορισμός χρήσης κοινόκτητου μέρους του οποίου η αποκλειστική χρήση είχε παραχωρηθεί με τον κανονισμό σε συγκεκριμένους ιδιοκτήτες οπότε απαιτείται η σύμπραξη μόνον αυτών, ως μόνων θιγομένων κατά το σχετικό δικαίωμά τους (ΑΠ 387/1999 Δημοσίευση ΝΟΜΟΣ).

Άννα Ρεγκούτα, Δικηγόρος

e-mail: info@efotopoulou.gr

 

[1] βλ. Μον.Πρ.Πειραιά 969/2019 σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ