Δικηγορικό Γραφείο Ευγενίας Α. Φωτοπούλου
Βασιλίσσης Σοφίας 6 Αθήνα 106 74
Τηλέφωνο: 210 36 24 769, 211 7 80 80 80
210 30 09 019
Email: info@efotopoulou.gr

Μεσιτική αμοιβή: Δικαστικός περιορισμός δυσανάλογα υψηλής αμοιβής ενόψει αρ. 707 ΑΚ.

Επί τη βάσει της γενικής αρχής της ελευθερίας της ιδιωτικής βούλησης, η οποία διαπνέει το σύνολο της εννόμου τάξεως, καθίσταται προφανές ότι οι κοινωνοί του δικαίου όταν συμβάλλονται, έχουν την ευχέρεια να ρυθμίζουν με όποιον τρόπο οι ίδιοι επιθυμούν τους όρους και τις ειδικές συμφωνίες που θα διέπουν τις υποχρεώσεις και τη συμβατική τους σχέση, υπό την προϋπόθεση βέβαια ότι οι επιλογές τους δεν αντίκεινται σε νομοθετικές διατάξεις δημοσίας τάξεως. Στα πλαίσια δε της σύμβασης μεσιτείας, όπως και σε κάθε άλλη καταρτιζόμενη σύμβαση, τα μέρη μπορούν ελεύθερα να καθορίσουν το ύψος της μεσιτικής αμοιβής και αφ’ ης στιγμής η τελευταία τυγχάνει κοινής αποδοχής και συμφωνίας, τότε ανάγεται σε όρο της σύμβασης προς τον οποίο πρέπει τα μέρη να συμμορφώνονται σχετικώς.

Η διάταξη του άρθρου 707 ΑΚ επισημαίνεται ως εξαιρετικής σημασίας, καθώς στα πλαίσιά της ορίζεται ότι εάν η συμφωνηθείσα αμοιβή του μεσίτη είναι δυσανάλογα μεγάλη, μειώνεται από το δικαστήριο, με αίτηση του οφειλέτη, στο μέτρο που αρμόζει. Με τον όρο δυσανάλογα μεγάλη νοείται η υπέρμετρη αμοιβή σε σχέση τόσο με τη μεσιτική παροχή και συγκεκριμένα τους κόπους, τις προσπάθειες (έστω και άγονες), τις δαπάνες, τη χρονική απασχόληση αλλά και τον τρόπο της απασχολήσεως, όσο και με το αποκτώμενο από την επιτευχθείσα σύμβαση έννομο όφελος του εντολέα ή και το ηθικό όφελος αυτού, λαμβανομένων υπόψη και όλων των ειδικών περιστάσεων από το χρόνο συνάψεως της μεσιτείας μέχρι το χρόνο γενέσεως της αξιώσεως για αμοιβή και των τυχόν επιτόπιων συνηθειών, όπως είναι και η συνηθισμένη αμοιβή των μεσιτών της περιοχής συνάψεως της μεσιτείας για παρόμοιες συναλλαγές, καθώς και της οικονομικής καταστάσεως των μερών και κυρίως της οικονομικής δυνατότητας του εντολέα (Α.Π. 655/2018 ΤΝΠ NOMOS).

Σημαντικό στοιχείο, λοιπόν, υπό το πρίσμα των συμβάσεων μεσιτείας αποτελεί η δυνατότητα δικαστικής μείωσης της μεσιτικής αμοιβής, η οποία έχει ήδη συμφωνηθεί και έχει γίνει δεκτή από τα συμβαλλόμενα μέρη ενόψει της ρητής διάταξης του άρθρου 707 ΑΚ. Πρέπει δε να τονιστεί σε αυτό το σημείο ότι η δυνάμενη να προταθεί και με ένσταση μείωση της αμοιβής, ενόψει του ότι η διάταξη του άρθρου 707 ΑΚ αποτελεί ειδική, παράλ­ληλα με τα άρθρα 200, 281 και 288 ΑΚ εφαρμογή της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών στη συμ­φωνία για την αμοιβή του μεσίτη, αποτελεί διάταξη δημό­σιας τάξης (ΑΠ 1592/2005 ΕλλΔνη 47,814, ΑΠ 379/2005 ΝοΒ 2005,1605) και δεν είναι προνομιακή, αλλά υπόκειται στους περιορισμούς των άρθρων 269 και 527 ΚΠολΔ. Ο χαρακτηρισμός, εξάλλου, μιας διάταξης ως δημοσίας τάξης μόνη συ­νέπεια έχει ότι η εφαρμογή της δεν μπορεί να απο­κλεισθεί από την ιδιωτική βούληση (άρθρο 3 ΑΚ) και όχι ότι ο ισχυρισμός που στηρίζεται σε αυτή μπορεί, χωρίς τους περιορισμούς των άρθρων 269 και 527 ΚΠολΔ, να προτείνεται σε κάθε στάση της δίκης. Εκ των ανωτέρω συνάγεται ότι η ένσταση μείωσης της μεσιτι­κής αμοιβής στο προσήκον μέτρο μπορεί, όπως και οι λοιποί προνομιακοί ισχυρισμοί, να προταθεί για πρώτη φορά στην κατ` έφεση δίκη: α) από τον εφεσίβλητο – εναγόμενο, ως υπεράσπιση κατά της έφεσης, β) από τον εκκαλούντα – εναγόμενο με το δικόγραφο της έφεσης ή των πρόσθετων λόγων έφεσης, αν δεν προ­βλήθηκε έγκαιρα με τις προτάσεις από δικαιολογημένη αιτία και γ) αν αποδεικνύεται εγγράφως ή με δικαστική ομολογία του αντιδίκου (ΑΠ 523/2015 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 811/2013, ΑΠ 773/2007).

Τέλος, υπό την έποψη ακριβώς της φύσεως της εν λόγω διατάξεως ως δημοσίας τάξεως, καθίσταται σαφές ότι ακόμα και εάν έχει τεθεί επί της υπογραφείσας σύμβασης μεσιτείας δήλωση/ρήτρα παραίτησης του εντολέως και ιδιοκτήτη του εκάστοτε προς πώληση ακινήτου, δυνάμει της οποίας ο τελευταίος δηλώνει ρητά ότι παραιτείται ανεπιφύλακτα του υπό του άρθρου 707 ΑΚ προβλεπόμενου δικαιώματος μείωσης της συμφωνηθείσας μεσιτικής αμοι­βής, η ρήτρα/όρος δεν μπορεί να ληφθεί υπόψη από το εκάστοτε αρμόδιο Δικαστήριο, με την αιτιολογία ότι η ένσταση από την επίκληση της οποίας έγινε προκαταβολικά παραίτηση είναι δημοσίας τάξεως και συνεπώς η εφαρμογή της δεν μπορεί να αποκλεισθεί από την ιδιωτική βούληση.

Ιωάννης Μπάλλιας, δικηγόρος Αθηνών

e-mail: info@efotopoulou.gr

ΑΦΗΣΤΕ ΕΝΑ ΣΧΟΛΙΟ

Το email σας δεν θα δημοσιευτεί